TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/04863 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MTMS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

SCI LUCEAN, dont le siège social est sis 383 chemin de Grand Villette – 38380 SAINT-LAURENT-DU-PONT

représentée par Monsieur [W] [M], gérant

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [K] [R], demeurant 383 chemin de Grand Villette – 38380 SAINT-LAURENT-DU-PONT

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue par Madame Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI LUCEAN (le bailleur) a donné à bail à M. [K] [R] (le locataire) un logement situé 383 Chemin de la Villette 38380 SAINT-LAURENT-DU-PONT.

Par acte d’huissier du 7 août 2025 le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [R] ainsi que tout occupant du logement au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [K] [R] à payer :

— la somme de 5 258 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 29 juillet 2025,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorée de 10 % qui auraient été payés en l’absence de résiliation et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [K] [R] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 305,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire s’est rendu à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 17 novembre 2025, il a été ordonné par le juge de la protection des contentieux de tenter de trouver une solution amiable avec le conciliateur présent.

A l’issue de la rencontre, aucun accord n’a été trouvé.

Le bailleur n’a pas actualisé sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation.

M. [K] [R] a exposé qu’il a cessé de payer le loyer parce que le logement n’est pas aux normes notamment sur le plan électrique, refuse de déménager car il a des chiens et chats et le bailleur ne justifie pas du montant des charges.

En réponse, le bailleur expose qu’il doit faire les travaux mais le locataire doit quitter temporairement le logement et propose un logement dans le même immeuble.

La présidente a rapproché les parties et obtenu un accord partiel.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

Par note en délibéré du 11 décembre 2025, le bailleur a indiqué ne pas avoir perçu la somme de 5000 €. Le locataire n’a pas adressé de justificatif du règlement comme il lui avait été demandé.

MOTIVATION :

Sur l’accord des parties constaté à l’audience :

A l’audience, après conciliation, les parties ont pris les engagements suivants :

— le locataire libère temporairement le logement dont il est locataire, au plus tard le 31 décembre 2025 et jusqu’au 30 avril 2026,

— le bailleur met à disposition du locataire un autre logement de 120 m2 situé dans le même immeuble dont il est propriétaire, au plus tard à compter du 15 décembre 2025 et jusqu’au 30 avril 2026,

— le bailleur s’engage à faire réaliser l’intégralité des travaux de mise aux normes du logement loué, avant le 30 avril 2026,

— le locataire s’engage à verser la somme de 5 000 € au bailleur en régularisation partielle de la dette, au plus tard le 1er décembre 2025 et en tout état de cause après avoir réceptionné les clefs du logement temporaire où il doit emménager,

La présidente a demandé au bailleur et au locataire de justifier avant le 15 décembre 2025, que la somme de 5 000 € a été versée.

Le locataire a proposé, lorsque les travaux seront réalisés, de verser 100 € par mois en règlement du solde de la dette.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 7 août 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 8 août 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur l’indécence du logement

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 alinéa 2 du code civil prévoit en outre que le bailleur, doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ce même article précise en outre que le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

Il ressort du 3ième alinéa de cet article que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’article 2 6° de ce même décret prévoit que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce, le logement n’a pas fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité. Cependant, il ressort du compte-rendu de visite de qualification du logement réalisé par SOLIHA du département de l’Isère, que :

Le logement ne garantit pas les conditions de sécurité physique et de santé des occupants, avec des remontées capillaires et des menuiseries extérieures qui ne sont pas étanches à l’eau, Entrées d’air parasites : les menuiseries extérieures ne sont pas étanches à l’airCarence du système de ventilation : absence de grille en cuisine et salle de bainAbsence de prise de cuissonLes réseaux et branchement d’électricité ne sont pas en bon état d’usage et de fonctionnementIl conclut que le logement n’est pas décent.

L’expert a adressé copie de son rapport au bailleur et les travaux obligatoires sont d’installer un drain extérieur en vue de pallier aux remontées d’eau d’origine telluriques, remplacer les menuiseries, mettre en place un système d’extraction d’air vicié fonctionnel dans les pièces humides (cuisine, salle de bain, WC), installer une prise de cuisson, réviser les points de non-conformité de l’installation électrique : prises défectueuses et absence de coupure générale.

L’expert a également préconisé une rénovation complète de la salle de bain.

Ce rapport de visite a été adressé au bailleur le 26 septembre 2025 mais aucun des travaux n’a été réalisé au motif indiqué par le bailleur, que le loyer n’était pas payé.

Par conséquent, le bailleur doit être condamné à réaliser l’ensemble des travaux obligatoires, sans pouvoir percevoir les loyers et charges afférents audit logement à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à ce que le locataire puisse réintégrer le logement après l’ensemble des travaux nécessaire à le rendre décent.

Il est précisé que le logement temporaire mis à disposition du locataire doit être décent et ne peut donner lieu au règlement d’un loyer et des charges, en compensation du préjudice de jouissance passé et actuel subi par le locataire.

Il serait par ailleurs injuste de condamner le locataire à régulariser les charges impayées à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au 31 décembre 2025 dans la mesure où l’appartement est indécent notamment à l’air. En outre, le locataire est dispensé de régulariser les charges qui ne seraient pas justifiées par des factures, outre que le logement est indécent.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Pour apprécier les manquements, il convient de se placer au jour où le juge statue.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Cependant, en présence d’un logement indécent, il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail ni d’ordonner l’expulsion du locataire.

Sur la créance du bailleur et les délais :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, il convient de souligner que le locataire a précisé qu’il a effectué une retenue des loyers pour la période compte tenu du trouble de jouissance qu’il subit. Or, il n’était pas fondé à cesser le versement des loyers de sa propre initiative sur le fondement de l’exception d’inexécution du fait de l’indécence du logement, puisqu’il aurait dû pour ce faire saisir le juge dans les conditions prévues par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 suscité.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 29 juillet 2025, seul décompte communiqué, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 258 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’alinéa 1er de ce dernier article précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [K] [R] a cessé de verser de loyer du fait de l’indécence du logement.

Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur la compensation judiciaire

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible, à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [K] [R] et de prononcer la compensation entre sa créance au titre du préjudice de jouissance et la créance du bailleur au titre des redevances impayées, pour la période du 1er septembre au 31 décembre 2025.

M. [K] [R] reste redevable des loyers et charges à compter du 1er janvier 2026 après réception des clefs du logement temporaire situé à la même adresse.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de la sommation de payer et de l’assignation, seront conservés par le bailleur, compte tenu que le logement est indécent.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que M. [K] [R] n’a pas respecté son engagement de payer la somme de 5000 € à la SCI LUCEAN au plus tard le 30 novembre 2025 ;

CONSTATE que le logement est indécent ;

DEBOUTE la SCI LUCEAN de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion ;

ORDONNE à la SCI LUCEAN de mettre à disposition un logement temporaire, comme elle s’y est engagée du 1er janvier au 30 avril 2026, situé dans le même immeuble sis 383 Chemin de la Villette 38380 SAINT-LAURENT-DU-PONT ;

ORDONNE à la SCI LUCEAN de réaliser les travaux de mise en conformité du logement loué par M. [K] [R] comme elle s’y est engagée, entre le 1er janvier 2026 et le 30 avril 2026 ;

CONDAMNE la SCI LUCEAN à procéder aux travaux visés par le rapport de SOLIHA le 20 août 2025, du logement sis 383 Chemin de GrandVillette 38380 SAINT-LAURENT-DU-PONT ;

ORDONNE la compensation entre les loyers et charges impayés du 1er septembre 2025 au 31 décembre 2025 et le préjudice de jouissance du locataire, fixé au montant équivalent des loyers et charges dus pour la même période;

CONDAMNE M. [K] [R] à payer à la SCI LUCEAN, les loyers et charges à compter du 1er janvier 2026 ;

CONDAMNE M. [K] [R] comme il s’y est engagé, à payer à la SCI LUCEAN, la somme de 5 258 € correspondant au montant des loyers et charges impayés au 29 juillet 2025 (mois de juillet compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

DIT que M. [K] [R] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 200,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DEBOUTE la SCI LUCEAN de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI LUCEAN garde la charge de ses dépens;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION