TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00259 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WC2

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

Société BANK JULIUS BAER S.A.M

LA LESTRA

[Adresse 1]

[Localité 8] – PRINCIPAUTÉ DE [Localité 9]

représentée par M^e Grégoire AZZARO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C880

Créancier poursuivant

DÉFENDERESSE

SCI [Adresse 4]

RCS [Localité 10] 379 987 670

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Elise AVNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0517

Débitrice saisie

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e AZZARO

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e AVNER

Le :

SERVICE DES IMPôTS DES PARTICULIERS (SIP) DE [Localité 11], comptable public chargé de recouvrement

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 19 décembre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

Décision du 16 Janvier 2025

Saisies immobilières

N° RG 24/00259 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WC2

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EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière signifié en date du 17 juin 2024 (après une tentative infructueuse du 13 juin 2024), publié le 15 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de Paris 2, sous les références 2024 S numéro 105, la société monégasque Bank Julius Baer a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16, situés [Adresse 3], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 26 août 2024, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans à l’audience d’orientation, aux fins de voir ordonner la vente forcée des biens immobiliers saisis en un seul lot sur une mise à prix de 3 700 000 euros, de mentionner le montant de sa créance à la somme globale de 3 106 631,39 euros, de condamner le débiteur saisi au paiement de la somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 30 août 2024, le commandement valant saisie et l’assignation ont été dénoncés au comptable public du service des impôts des particuliers de [Localité 11], créancier inscrit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2024, lors de laquelle la société Bank Julius Baer et la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 étaient représentées par leurs conseils.

Suivant conclusions soutenues à cette audience et précédemment signifiées par RPVA le 11 décembre 2024, la société Bank Julius Baer a réitéré ses demandes et conclu au rejet des contestations de la débitrice saisie.

Par conclusions préalablement signifiées par RPVA le 28 novembre 2024, la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 demande à la juridiction de céans de dire que le commandement de payer valant saisie immobilière et la procédure de saisie immobilière sont nuls, de rejeter les demandes du créancier saisissant, à titre subsidiaire, de l’autoriser à poursuivre la vente amiable des biens et droits saisis à un prix de vente ne pouvant être inférieur à six millions d’euros. Elle demande, enfin, la condamnation de la société Bank Julius Baer au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que “A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur”.

Sur la validité du commandement valant saisie immobilière

La SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 invoque en premier lieu la nullité du commandement au motif qu’il ne respecterait pas les dispositions de l’article R. 321-3, 3e, du code des procédures civiles d’exécution, selon lesquelles “le commandement de payer valant saisie comporte (…) le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires”.

Toutefois, le commandement litigieux signifié le 13 juin 2024 pour tentative et le 17 juin 2024 comporte un décompte de la créance, distinguant le capital restant dû, les intérêts contractuels de retard sur le capital restant dû “au taux Euribor 3 mois plus une marge de 175 points de base majoré de 3% du 01/07/2019 au 31/05/2024”, les intérêts contractuels de retard sur le montant des intérêts capitalisés au même taux et sur la même période, et une indemnité forfaitaire de 3% des sommes dues en principal au 1er juillet 2019. Il mentionne également, pour mémoire, “les intérêts contractuels de retard postérieurs au taux Euribor 3 mois plus une marge de 175 points de base majorés de 3%”

Il apparaît donc que le commandement litigieux comporte un décompte conforme aux exigences du texte rappelé ci-dessus.

En outre, il convient de rappeler que le commandement est fondé sur un acte de prêt notarié du 23 décembre 2014, par lequel la société Bank Julius Baer a prêté à la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 la somme de 3 750 000 euros, remboursable in fine, au plus tard au 23 décembre 2024, au taux de référence Euribor plus une marge de 175 points de base, ainsi que sur un avenant à cet acte de prêt du 12 avril 2016 stipulant une modification du taux applicable dans l’hypothèse où le taux Euribor est négatif ou égal à 0 et sur un protocole transactionnel du 14 juin 2023.

Aux termes de ce protocole transactionnel, il est indiqué que, la débitrice n’ayant pas respecté ses obligations contractuelles, la banque l’a mise en demeure et a prononcé la déchéance du terme par courrier du 16 mai 2019, puis a initié une procédure de saisie immobilière, dont elle s’est finalement désistée. Le protocole d’accord, ayant pour objet d’éviter une nouvelle procédure de saisie immobilière, prévoit divers engagements de règlements par la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16, la banque renonçant à des pénalités sur intérêts de retard et à l’indemnité forfaitaire.

La SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 soutient :

— d’une part, que le protocole transactionnel ne constitue pas un titre exécutoire, les parties n’ayant pas conclu l’avenant notarié qu’elles avaient prévu de régulariser dans un délai de six semaines afin de donner force exécutoire à leurs engagements,

— d’autre part, que la banque n’a pas prononcé la déchéance du terme du prêt conformément à l’acte notarié, la mise en demeure qui a lui a été envoyée le 19 septembre 2023 dénonçant le non-respect des conditions prévues par le protocole d’accord du 14 juin 2023 et non par l’acte notarié du 23 décembre 2014.

Il est rappelé qu’en application de l’article L. 111-3, 4e, du code des procédures civiles d’exécution, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires.

En application de l’article 1330 du code civil (reprenant l’ancien article 1273, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016), la novation ne se présume pas et la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte, de sorte que toute modification des modalités de remboursement du prêt initial n’emporte pas conclusion d’un nouveau contrat.

Dans la présente espèce, le protocole transactionnel conclu entre les parties le 14 juin 2023 prévoit expressément, à l’article 7, qu’il n’entraîne pas novation du prêt initial, consenti par acte notarié à la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 le 23 décembre 2014.

Cet acte du 14 juin 2023, quand bien même il n’aurait pas été régularisé par acte authentique comme les parties l’avaient prévu initialement, n’a donc pas emporté novation du prêt.

Il s’en déduit que le prêt notarié du 23 décembre 2014, qui constitue un titre exécutoire, subsiste et peut valablement fonder le commandement de payer valant saisie immobilière.

En outre, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 19 septembre 2023, la banque a constaté que plusieurs échéances prévues au protocole transactionnel du 14 juin 2023 régularisé pour l’exécution du prêt notarié du 23 décembre 2014 n’avaient pas été réglées par la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 et l’a mise en demeure de s’en acquitter avant le 30 septembre 2023, à défaut de quoi, l’intégralité de la créance de la banque deviendrait exigible, le protocole d’accord étant alors rompu.

Outre qu’il résulte du protocole transactionnel que les parties ont toutes deux reconnu que la déchéance du terme prévu au contrat de prêt initial était intervenue par courrier du 16 mai 2019, il résulte, en toute hypothèse, des termes de l’article 7 de ce protocole que les parties ont convenu qu’en cas de défaut de respect d’un seul des engagements qu’il prévoit, la banque pourrait, sans aucune formalité, initier l’ensemble des procédures lui permettant le recouvrement de sa créance, ce qui inclut la procédure de saisie immobilière.

La SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 ne conteste pas n’avoir pas réglé les échéances prévues à l’accord transactionnel, de sorte que la banque dispose d’une créance liquide et exigible.

La demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière sera donc rejetée.

La créance sera retenue, selon la demande et le décompte produit, pour la somme de 3 106 631,39 euros.

Sur l’autorisation de procéder à la vente amiable

En application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article R. 322-21 de ce code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ; le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Aux termes de l’article R. 322-22 de ce code, le débiteur accomplit les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable. Il rend compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin. Le créancier poursuivant peut, à tout moment, assigner le débiteur devant le juge aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

Selon l’article R. 322-23 de ce code, le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués.

Selon l’article R. 322-24 de ce code, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

En outre, selon l’article A. 444-191, V, du code de commerce, en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 du même code.

L’article L. 322-4 de ce code dispose : L’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Selon l’article R. 322-25 de ce code, à l’audience à laquelle l’affaire est rappelée, le juge s’assure que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, et que le prix a été consigné à la Caisse des dépôts et consignations, qui en donne récépissé. Il ne constate la vente que lorsque ces conditions sont remplies. Il ordonne alors la radiation des inscriptions d’hypothèque prises du chef du débiteur.

Dans la présente espèce, la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 verse aux débats deux mandats de vente donnés à la société Beaumont Goodwill SAS le 5 septembre 2024 et à la société Luxury real estate [C] [O] à une date indéterminée, prévoyant un prix de vente de 9 000 000 euros, hors honoraires de l’agence immobilière (s’élevant respectivement à 4,8% et 4% du prix de vente).

La vente ainsi envisagée serait conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la nature et de la situation du bien et des conditions économiques du marché.

Il convient par conséquent d’autoriser la vente amiable, à laquelle ne s’oppose pas le créancier poursuivant, en fixant le prix minimum net vendeur à la somme proposée par la société débitrice.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé que ce délai, dans les termes de l’article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois.

Par application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est, par ailleurs, bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Au regard du décompte produit et des justificatifs communiqués, étant rappelé qu’aux termes du jugement du juge de l’exécution du 23 mai 2024, les dépens de l’instance en radiation du commandement du 9 décembre 2019 ont été mis à la charge du créancier poursuivant et ne peuvent être réclamés par celui-ci à l’occasion de la présente instance, les frais seront taxés à la somme de 4 497,83 euros laquelle s’ajoutera l’émolument prévu au profit de l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A. 444-191 V du code du commerce.

Il sera rappelé que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés, outre l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce, par l’acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de dire que les dépens suivront le sort des frais taxables.

Les circonstances de la cause ne justifient pas le bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière formée par la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16,

Mentionne le montant total retenu pour la créance de la société Bank Julius Baer à l’encontre de la SCI [Adresse 2] lots 15 et 16 à la somme de 3 106 631,39 euros,

Taxe les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 4 497,83 euros, à laquelle s’ajoutera l’émolument prévu à l’article A 444-191 V du code du commerce,

Autorise la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le prix de vente en principal ne pourra être inférieur à 6 000 000 euros,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 10 avril 2025 à 10h,

Rappelle que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens suivront le sort des frais taxables.

L e Greffier Le Juge de l’Exécution