TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/07154 – N° Portalis DBYH-W-B7J-M3LJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [D] [E]

né le 03 Juillet 1979, demeurant 3 Rue Abel Servien – Lgt 1001 – RDC – 38000 GRENOBLE

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue par M^me Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M^me Floriane MIRE, Auditrice de justice, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier, en présence de Mme [C] [Y], Greffier stagiaire;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 25 septembre 2018 consenti par l’établissement public l’ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, Monsieur [D] [E] a pris en location un logement situé 4 rue du vieux Temple – 38000 GRENOBLE, moyennant un loyer mensuel de 345,75 € outre 111,63 € par mois de provisions sur charges.

Suite à un sinistre dans le cadre d’un arrêté de péril pour l’immeuble sis 4 rue du vieux Temple – 38000 GRENOBLE, l’établissement public l’ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE a mis à disposition à compter du 11 juillet 2024, à Monsieur [D] [E] dans le cadre d’une convention d’occupation précaire à durée déterminée, un logement sis 3 rue Abel Servien – lgt OO1 RDC – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 440,63 € outre 107,25 € par mois de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, l’établissement public l’ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 16 mars 2026 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et reproduite dans le commandement de payer du 17 juillet 2025 pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE ;Prononcer de fait la résiliation judiciaire du bail du 25 septembre 2018 pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE ;Prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire ayant pris effet au 11 juillet 2024 pour le logement du 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des requis ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour les deux logements ;Dire que compte tenu de l’arrêté de péril, la signification de la décision à intervenir vaudra remise en possession du bailleur du logement du 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE ;Le condamner en outre :

A payer à titre de provision la somme de 4 952,20 euros représentant les loyers impayés arrêtés au 25 novembre 2025 augmenté des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 115 du Code civil pour les deux logements ;A verser en outre, à compter de la résiliation de la convention d’occupation précaire, et jusqu’au jour de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges au visa de l’article 1760 du code civil et augmenté des intérêts de droit à compter de chaque terme de loyer (article 1153-1 du Code civil) pour le logement du 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE ;Au paiement des frais et dépens de la présente instance (article 696 du Code de procédure civile) ;Le condamner en outre à payer au demandeur la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.A cette audience, l’établissement public l’ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 février 2026 de 4 908,26 euros pour le logement situé 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE et ne réclame aucun paiement pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple 38000 GRENOBLE.

Monsieur [D] [E] cité par exploit de Commissaire de Justice en date du 11 décembre 2025 délivré selon les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile n’est ni présent, ni représenté.

Monsieur [D] [E] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [D] [E] cité par exploit de Commissaire de Justice en date du 11 décembre 2025 délivré selon les modalités de l’article 656 du Code de procédure civile n’est ni présent, ni représenté.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignations en date du 11 décembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 12 décembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail du logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE :

Le bail conclu le 25 septembre 2018 par les parties pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 17 juillet 2025 pour la somme de 2 487,56 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 27 juin 2025 pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pour le logement situé 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 17 septembre 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion du logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il y a lieu de débouter la demande du bailleur de voir ordonner l’expulsion du locataire dès la signification de la décision à intervenir.

Sur le prononcé de la résiliation du bail du logement sis 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE :

Aux termes des dispositions combinées des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 1228 du code civil que le juge peut, en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations contractuelles, prononcer la résolution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Une sommation de payer a été délivré par le bailleur le 17 juillet 2025 à Monsieur [D] [E] pour le logement situé 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE pour un montant de 827,40 euros hors frais selon décompte arrêté au 27 juin 2025.

Il ressort ainsi du décompte arrêté au 28 février 2026, que Monsieur [D] [E] ne s’est pas entièrement acquitté des loyers et charges du logement.

Monsieur [D] [E], ne conteste pas l’absence de paiement du loyer et des charges du logement pendant plusieurs mois. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur à compter du prononcé de la présente décision.

Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur et l’indemnité d’occupation :

Le bailleur ne réclame aucune somme au locataire au titre de l’arriéré locatif pour le logement sis 4 rue du vieux temple 38000 GRENOBLE.

Le décompte des sommes qui sont réclamées fait apparaître à la date du 28 février 2026 pour le logement sis 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE, hors frais de procédure et déduction faite des divers frais qui ne sont pas justifiés une dette locative, d’un montant de 4 805,91 euros (mois de février 2026 compris), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de ses logements et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé des logements dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant des loyers augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail et correspondant au logement sis 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE.

Monsieur [D] [E] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail du logement sis 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE, soit le 7 mai 2026 date du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [D] [E] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique,par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties pour le logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE à la date du 17 septembre 2025 ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties pour le logement situé 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE au 7 mai 2026 ;

DIT que Monsieur [D] [E] devra libérer les lieux des deux logements ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [D] [E] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 4 rue du Vieux Temple – 38000 GRENOBLE et du logement situé 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 7 mai 2026 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail du logement situé 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer, à ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer, à ACTIS acteur de l’immobilier social – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, la somme de 4 805,91 euros (mois de février 2026 compris), pour le logement situé 3 rue Abel Servien – 38000 GRENOBLE correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026 outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification à la Préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 07 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection,