TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01288

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBCX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 06 Novembre 2025

[O] [X] épouse [Z]

[P] [Z]

C/

[Y] [J] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Novembre 2025

à Maître Sophie COQ

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB , Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 26 septembre 2025 et prorogée au 06 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [O] [X] épouse [Z], demeurant [Adresse 6] USA

représentée par Maître Sophie COQ, avocate au barreau de TOULOUSE

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Sophie COQ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Y] [J] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 11 septembre 2021, à effet au 4 septembre 2021, Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] ont donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [R] [A], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Adresse 11] ([Adresse 3]), assorti d’un « cagibi », pour un loyer de 640 euros, outre une provision mensuelle de charges d’un montant de 50 euros.

Un garant au nom d'[U] [V] apparaît sur le bail, sans acte de cautionnement.

Par courrier du 25 juillet 2024 adressé aux demandeurs, Madame [R] [A] a donné congé avec une prise d’effet « un mois à compter de la réception de cette lettre ».

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] ont fait signifier le 04 décembre 2024 à Monsieur [J] [V] un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] lui ont en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Le 26 mars 2025, Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] ont fait assigner Monsieur [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 06 juin 2025 en lui demandant :

— de constater la résiliation du bail du 11 septembre 2021 par application de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux et ce en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— dire que ladite juridiction se réserve la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— de le condamner à leur régler la somme provisionnelle de 4.988 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges arrêtés au 3 mars 2025 outre les provisions sur charges,

— de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à la complète libération des lieux, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié,

— de le condamner à leur payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

— de le condamner aux intérêts de l’article 1343 du code civil, eux-mêmes productifs d’intérêts, et ceux au taux de l’intérêt légal,

— de le condamner à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 06 juin 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 juin 2025.

Lors de l’audience du 06 juin 2025, Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z], représentés par leur conseil, indiquent ne pas savoir que le premier prénom du défendeur est [Y] et pas [J] qui est en réalité son second prénom.

Ce à quoi, Monsieur [V], qui a comparu en personne, a répondu qu’il l’avait déjà dit.

Lors de l’audience du 27 juin 2025, Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 6.730 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] indiquent que le paiement du loyer courant n’a pas repris et que le défendeur n’a pas davantage fourni une attestation d’assurance.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z].

Monsieur [Y] [J] [V], qui était présent lors de la première audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience du 27 juin 2025.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 26 septembre 2025 puis prorogée au 06 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il ressort de la pièce d’identité produite par le défendeur lors de l’audience du 06 juin 2025, que son premier prénom est [Y], de sorte que son identité complète est Monsieur [Y] [J] [V]. Il convient de rectifier ainsi le nom du défendeur dans la suite de la décision.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

L’article 469 du code de procédure civile indique que si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Monsieur [Y] [J] [V] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, ayant comparu à l’audience du 06 juin mais pas à celle du 27 juin 2025, alors qu’il s’agissait de fait, d’un renvoi contradictoire, il convient de statuer par ordonnance contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 5 décembre 2024, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, de façon volontaire et non obligatoire, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 g), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 11 septembre 2021 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 4 décembre 2024, Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [J] [V] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Faute de comparaître, Monsieur [Y] [J] [V] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2025.

Monsieur [Y] [J] [V], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Y] [J] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.730 euros à la date du 27 juin 2025 (mois de juin 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Monsieur [Y] [J] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 6.730 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [Y] [J] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 762 euros (au jour de l’audience) à compter de cette date.

— Sur la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [Y] [J] [V] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail.

Le défaut de production d’un justificatif d’assurance, comme le défaut de paiement des loyers et charges, ne sont pas suffisant(s) pour caractériser la mauvaise foi du défendeur.

Il n’est ainsi démontré par Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] aucune circonstance particulière, outre l’absence d’attestation d’assurance et l''importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution précité, de sorte que la demande de Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] de ce chef sera rejetée.

— Sur l’astreinte :

L’expulsion de Monsieur [Y] [J] [V] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande de Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z] sera rejetée de ce chef.

— Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le contrat de bail ne stipule pas une telle clause de capitalisation des intérêts, qui sanctionne en réalité les manquements contractuels au titre du paiement des loyers de la part des locataires.

Cet anatocisme reviendrait à donner aux bailleurs le bénéfice d’une clause pénale, sans fondement contractuel et qui ferait augmenter les sommes dues, de façon très importante, ce qui ne peut être admis.

En conséquence, la demande formée par Madame [O] [Z] et Monsieur [P] [Z], s’agissant tant du montant et du paiement de la dette locative que des indemnités d’occupation, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [J] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [Y] [J] [V] supportera une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 05 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2021 et liant Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] à Monsieur [Y] [J] [V] , concernant le bien à usage d’habitation et le cagibi, situé [Adresse 4] à [Localité 12] et DISONS que le bail est résilié à compter de cette date.

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [J] [V] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (762 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [V] à payer à Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] à titre provisionnel la somme de 6.730 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] au titre de l’astreinte ;

REJETONS la demande de Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] au titre de la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [J] [V] à payer à Madame [O] [X] épouse [Z] et Monsieur [P] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE