TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/00613 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSAP

AFFAIRE : S.A. DOMOFRANCE C/ [H] [Q]

MINUTE : 26/

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

Nous Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection tenant audience des référés, assisté de Madame Anne-Lise VOYER, Greffière,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 16 Mars 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE

S.A. DOMOFRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe PARIER, avocat au barreau de BERGERAC,

DEFENDERESSE

Madame [H] [Q], née le 22 Novembre 1981

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2023, la S.A. DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [H] [Q] un logement sis [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 568,40 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. DOMOFRANCE a fait signifier le 14 août 2024 à Madame [H] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation, dénoncé à la CCAPEX le 19 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 18 novembre 2025, la S.A. DOMOFRANCE a fait assigner Madame [H] [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Juger que Madame [H] [Q] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers et charges fondant la SA DOMOFRANCE à solliciter la résiliation du bail d’habitation ; Juger que Madame [H] [Q] n’a pas procédé au règlement de sa dette locative dans les deux mois du commandement qui lui a été signifié le 14 août 2024 ;Juger que le bail souscrit entre les parties le 24 février 2023 sera résilié aux torts de la locataire pour défaut de paiement des loyers et charges ; Ordonner l’expulsion de Madame [H] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Débouter Madame [H] [Q] de toutes demandes de délais de paiement ; Juger que la société S.A. DOMOFRANCE sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, de son chef ou de tout occupant de son chef, dans tout garde meuble de son choix, à des frais, risques et périls ; Condamner Madame [H] [Q] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3 440,64 euros à titre provisionnel au titre de la dette locative ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 474,72 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Ordonner la capitalisation des intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté ; Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été initialement retenue à l’audience du 9 février 2026. Une réouverture des débats à l’audience du 16 mars 2026 a été ordonnée par mention au dossier eu égard à l’arrivée tardive de Madame [H] [Q].

A l’audience du 16 mars 2026, la S.A. DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à hauteur de 6 483,21 euros par décompte du 11 mars 2026. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais d’expulsion.

Madame [H] [Q] comparaît en personne. Elle fait état du paiement intégral du loyer de mars 2026. Elle détaille l’origine de son impayé locatif et les éléments de sa situation professionnelle et personnelle. Elle sollicite des délais d’expulsion eu égard à sa situation personnelle.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Une note en délibéré sous quinze jours a été autorisée afin que le bailleur actualise sa créance eu égard au paiement argué par Madame [H] [Q]. Des justificatifs afférents ont été réceptionnés au greffe le 24 mars 2026, par lesquels la S.A. DOMOFRANCE confirme le paiement intégral par Madame [H] [Q] de l’échéance de mars 2026. Par décompte au 20 mars 2026, la dette était actualisée à hauteur de 5 871,84 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. DOMOFRANCE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il convient de relever que si la demande de la S.A. DOMOFRANCE est fondée notamment sur les dispositions de l’article 1728 du code civil et pourrait ainsi s’interpréter en demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail d’habitation, la référence faite dans les prétentions au non règlement des causes du commandement de payer autant que la mention dans ledit commandement de payer de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 commande d’interpréter la prétention de la S.A. DOMOFRANCE en demande d’acquisition de la clause résolutoire en application de l’article 12 du code de procédure civile.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 février 2023 à compter du 15 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [Q] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

A titre liminaire, il convient de relever qu’eu égard à la situation financière de Madame [H] [Q], attributaire du RSA, et malgré la reprise du paiement courant du loyer depuis mars 2026, l’intéressé n’apparaît pas en « situation de régler sa dette locative » au sens de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’un échelonnement du paiement ne saurait être ordonné. Seuls des délais d’expulsion peuvent être envisagés.

En l’espèce, il apparaît qu’eu égard à la situation précaire du défendeur, en l’absence de solution de relogement pérenne au jour de la présente décision et au contexte présenté à l’audience, il est indispensable d’en tenir compte dans l’attribution de délais d’expulsion.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [H] [Q] un délai de six mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 octobre 2024, Madame [H] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale à la somme de 474,72 euros, et de condamner Madame [H] [Q] à son paiement à compter du 15 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 février 2023, du commandement de payer délivré le 14 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 mars 2026 que la S.A. DOMOFRANCE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [Q] à payer à la S.A. DOMOFRANCE la somme de 5 871,84 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [Q] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Eu égard à l’équité, il convient de rejeter la demande du bailleur social au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— DECLARONS recevable la demande de la S.A. DOMOFRANCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 février 2023 entre la S.A. DOMOFRANCE d’une part, et Madame [H] [Q] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

— CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ACCORDONS à Madame [H] [Q] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux occupés ;

— ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [H] [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [Q] à compter du 15 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme de 474,72 euros ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [Q] à payer à la S.A. DOMOFRANCE la somme de 5 871,84 euros (CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 mars 2026 au titre du contrat de bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [H] [Q] à payer à la S.A. DOMOFRANCE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— REJETONS la demande de la S.A. DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNONS Madame [H] [Q] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 août 2024 ;

— ECARTONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée à la préfecture de [Localité 1] pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

La présente ordonnance a été signée par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

Le Greffier, LeJuge

A-L. VOYER Q. ATLAN