TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00037

N° RG 25/00606 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EE2J

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [F] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

Monsieur [Z] [W]

né le 25 Novembre 1985 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant

DEFENDEUR (S) :

Madame [X] [O]

née le 11 Septembre 1996 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

Monsieur [H] [G]

né le 14 Février 1997 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M. [W] et Mme [I] par LS

Copie certifiée conforme à Mme [O] et M. [G] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2022, Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] ont donné à bail à Monsieur [H] [G] et madame [X] [O] un logement sis [Adresse 4], avec prise d’effet le le jour-même, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 570,00 €, outre 25,00 € de provisions pour charges.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 570,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] ont fait signifier à Monsieur [H] [G] et madame [X] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 785,00 €.

Par notification électronique du 14 octobre 2025, Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] ont fait assigner Monsieur [H] [G] et madame [X] [O] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour les impayés de loyer,

▸Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [G] et madame [X] [O] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code de procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; ▸Condamner solidairement Monsieur [H] [G] et madame [X] [O] et au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 4 165,00 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

▸Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 8 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 01 décembre 2025. Il en ressort que la dette serait apurée.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 16 décembre 2025, monsieur [Z] [W] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 0,14 €.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que l’assurance n’avait pas été justifiée ; qu’il y a des nuisances sonores, un carreau cassé et des effets personnels de madame déposés dans une cave qui n’est pas visée au bail.

Madame [X] [O] a confirmé avoir soldé la dette.

Elle a fait valoir qu’elle avait dû arrêté de payer le loyer, n’ayant plus de ressources, la CAF ayant fait un rappel d’APL, et en raison de difficultés pour scolariser son fils, en attente d’une demande d’inscription en IME ; que le papa travaille et a pu régulariser la dette ; qu’il y a beaucoup de musique mais qu’ils arrêtent. Elle a indiqué qu’elle souhaiterait rester dans le logement.

Monsieur [G] régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu, sans être représenté.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, monsieur [G] assigné à personne, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

***

A titre liminaire, il sera souligné qu’aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». Or, le contrat de bail ne prévoit aucune clause de solidarité entre les locataires, de sorte que les éventuelles condamnations en paiement ne seront pas solidaires entre eux.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 8 octobre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 14 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] est recevable.

2) Sur le fond

A titre liminaire, il sera souligné que si monsieur [W] a évoqué à l’audience l’absence de justification d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, qui précise bien qu’ils doivent justifier d’une assurance habitation, force est de constater que ce fondement n’était pas visé dans l’assignation. Or, monsieur [G] étant absent à l’audience, il ne peut avoir eu connaissance de ce nouveau fondement, de sorte, que afin de respecter le principe du contradictoire de l’article 16 du code de procédure civile, ce fondement ne sera pas étudié. Il sera néanmoins souligné qu’il a été demandé à madame [O] la possibilité de justifier d’une assurance habitation avant le 31 décembre 2025, que rien n’a été reçu par le juge avant cette date en ce sens et que la loi impose qu’elle en justifie aux bailleurs.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si le bail prévoit un délai plus long.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de 2 mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O], le 24 juillet 2025. Il ressort du décompte actualisé qu’en septembre 2025, il restait à devoir 1 429 €, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 25 septembre 2025, quand bien même la dette locative a été postérieurement apurée.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] et de tous les occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 septembre 2025, de sorte que Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 595 € par mois, à compter du mois de décembre 2025.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Il résulte des débats qu’il est constant que la dette a été apurée dans sa quasi totalité. Selon le décompte, il y a 0,14 € de dette locative.

Il convient de condamner les locataires à payer cette somme.

III. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires ont repris le paiement intégral des loyers et charges et ont presque apuré la dette qui est quasi nulle au jour de l’audience. A l’audience, madame [X] souligne son souhait de rester dans le logement et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Au vu du très faible montant de la dette locative restante, il convient d’octroyer aux locataires un délai de trois mois pour finir l’apurement de la dette, en réglant avant la fin de ce délai la somme de 0,14 €.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [G] et madame [X] [O] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, les locataires seront condamnés in solidum aux dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Condamnés aux dépens, les locataires seront condamnés in solidum à payer aux bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme qu’il convient de fixer à 150 €.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 novembre 2022 entre Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] d’une part, et Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4],sont réunies à la date du 25 septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] à payer à Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] la somme de 0,14 € (quatorze centimes), au titre de la dette locative, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] à s’acquitter de la dette dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que si la somme est réglée, à l’issue du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou de la dette locative pendant le délai de trois mois, à compter de la signification du présent jugement, le délai accordé sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O], à compter du 01 décembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à 595 € (cinq cent quatre-vingt quinze euros) ;

— CONDAMNE Monsieur [R] [G] et Madame [X] [U] verser à Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] cette indemnité d’occupation, à compter du 01 décembre 2025 jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] et Madame [X] [O] à payer à monsieur [Z] [W] et madame [F] [I] la somme de 150 € (cent cinquante euros), au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Madame [F] [I] et Monsieur [Z] [W] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE