TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Philippe MORRON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [N] [I] [T] [S]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06543 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKE2

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [I] [T] [S]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DÉFENDERESSES

Société CDC HABITAT

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E007

Société CDC HABITAT SOCIAL, intervenant volontairement

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, toque : E007

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06543 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKE2

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] [I] [T] [S] est locataire d’un appartement pris à bail depuis le 9 mars 1987, situé [Adresse 2] à [Localité 5], au 6ème étage.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, notifiée par le greffe le 29 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a ordonné à la société CDC HABITAT de transmettre à Mme [N] [I] [T] [S], dans un délai de 45 jours à compter de la notification de la décision, les justificatifs de charges portant sur les années 2021 et 2022, sous peine de se voir condamner à devoir lui verser la somme de 2 000 euros à titre indemnitaire. L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 13 décembre 2024 à 14h, l’ordonnance valant convocation des parties.

Par jugement prononcé par défaut, le 3 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS a condamné la société CDC HABITAT à verser à Mme [N] [I] [T] [S] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société CDC HABITAT a formé opposition contre ce jugement le 28 mai 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Lors de cette audience Mme [N] [I] [T] [S] a comparu en personne. Elle a maintenu sa demande de communication de charges pour les années 2021 et 2022 et a demandé la condamnation de CDC HABITAT à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle expose ainsi qu’elle s’acquitte de charges importantes, qui ont augmenté de manière déraisonnable et qui ne sont pas justifiées. Ainsi, elle cite le manque d’entretien des espaces verts et des parties communes, la présence de cafards dans les parties communes, le fonctionnement aléatoire du chauffage et les pannes continuelles d’ascenseur, l’ayant contrainte à faire appel à une ambulance pour prendre en charge sa fille handicapée avec qui elle réside, au 6ème étage de l’immeuble.

La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, indique, à titre liminaire, que son opposition est recevable, le jugement du 3 mars 2025 ne lui ayant pas été notifié par la partie adverse. Elle indique que les demandes formées à son encontre ne sont pas recevables, puisqu’elle n’est pas la bailleresse de Mme [N] [I] [T] [S].

La société CDC HABITAT SOCIAL a néanmoins comparu volontairement, représentée par le même conseil. Elle indique qu’elle a bien communiqué les justificatifs de charges pour les années 2021 et 2022 dans les délais impartis et sollicie le rejet de la demande indemnitaire formée à la barre par Mme [N] [I] [T] [S]. Elle indique, en effet, que cette dernière ne justifie ni des désordres allégués ni du préjudice subi. Elle précise, en outre, que la question des pannes d’ascenseur fait l’objet d’un litige distinct.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Selon l’article 571 du code de procédure civile, l’opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut. Elle n’est ouverte qu’au défaillant.

En application des articles 528, 538 et 671 du code de procédure civile, le délai pour former opposition est d’un mois à compter de la notification du jugement.

En l’espèce, le jugement prononcé le 3 mars 2025 a été rendu par défaut à l’encontre de la société CDC HABITAT, non comparante.

Le jugement ne lui ayant pas été signifié, elle a valablement pu former opposition à ce jugement le 28 mai 2025. Celle-ci sera donc déclarée recevable.

Sur l’intervention volontaire de la société CDC HABITAT SOCIAL

Selon les articles 327 et suivants du code de procédure civile, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL indique qu’elle est le seul bailleur de Mme [N] [I] [T] [S], qui, par erreur, a dirigé ses demandes à l’encontre de CDC HABITAT, entité juridique distincte. Elle entend ainsi intervenir volontairement à l’instance, pour répondre aux griefs soulevés par la demanderesse.

Il résulte des pièces produites, notamment des décomptes locatifs adressés à la locataire, que la société CDC HABITAT SOCIAL est effectivement le bailleur de Mme [N] [I] [T] [S]. Par conséquent, son intervention volontaire sera reçue.

Sur la demande de communication des justificatifs de charge

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Aux termes de sa requête en injonction de faire, Mme [N] [I] [T] [S] demandait la communication des justificatifs de charges des années 2021 et 2022.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, notifiée le 29 octobre 2024, il a été fait injonction à la société CDC HABITAT de s’exécuter dans un délai de 45 jours.

En dépit du fait que l’injonction n’était pas faite au bailleur de Mme [N] [I] [T] [S], ce dernier, intervenant volontairement à l’audience, justifie avoir mis à la disposition de la locataire les justificatifs sollicités dans les délais impartis.

Ainsi, la société CDC HABITAT SOCIAL produit un courrier daté du 8 novembre 2024 adressé à Mme [N] [I] [T] [S], lui indiquant tenir à sa dispositions les justificatifs de charges des années 2021 et 2022 dans ses locaux, le mercredi 17 décembre 2024. Elle verse également aux débats une attestation de Mme [M] [X] en date du 13 novembre 2025, qui indique qu’elle s’est rendue, en compagnie de Mme [N] [I] [T] [S], dans les locaux de CDC HABITAT SOCIAL le 17 décembre 2024, ce qui n’est d’ailleurs par contesté par la requérante qui se contente d’indiquer que les factures ne lui ont pas été présentées.

Par conséquent, Mme [N] [I] [T] [S] sera déboutée de sa demande de communication des justificatifs de charges afférents aux années 2021 et 2022.

Sur la demande d’indemnisation

En application de l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Mme [N] [I] [T] [S] forme ainsi une nouvelle demande à la barre à l’encontre de la société CDC HABITAT SOCIAL, tendant à l’indemnisation de son préjudice. Elle sera déclarée recevable en sa demande.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…). Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L.173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

Décision du 04 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06543 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKE2

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, Mme [N] [I] [T] [S] sollicite la condamnation de son bailleur à lui verser la somme de 2 000 euros en indemnisation du préjudice qu’elle subit, en raison d’une part de l’augmentation considérable du poste de charges liées à l’entretien et à la propreté entre 2018 et 2022 et ce, alors même que les prestations ne sont pas effectuées et d’autre part, eu égard à la présence de nuisibles, au fonctionnement défectueux du chauffage dans son appartement et aux multiples pannes d’ascenseur.

En premier lieu, il convient d’indiquer que Mme [N] [I] [T] [S] a déjà été indemnisée de son préjudice lié aux pannes d’ascenseur par jugement prononcé le 24 novembre 2025 qui lui a alloué la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts à ce titre.

En second lieu, il convient de relever que Mme [N] [I] [T] [S] se contente de produire, pour justifier des autres désordres allégués, des courriers adressés à son bailleur, signés par elle seule ou par plusieurs locataires, qui ne sauraient constituer une preuve suffisante, en l’absence de tout autre élément objectif corroborant ses plaintes. Par ailleurs, s’agissant plus précisément du défaut d’entretien des espaces verts, elle verse des photographies non horodatées qui ne permettent pas d’attester de ce qu’elle déplore, si ce n’est la présence détritus dans une plate-bande et de quelques feuilles mortes au sol à un instant précis.

En revanche, Mme [N] [I] [T] [S] justifie de l’augmentation démesurée du poste de charges liées à l’entretien et à la propreté dans l’immeuble passé en 2018, de 3 305,72 euros à 55 158,34 euros en 2022 en fournissant les régularisations de charges intervenues sur ces années. Elle indique que les explications qu’elle est venue chercher lors de la consultation des justificatifs de charges le 17 novembre 2025 ont été particulièrement floues et que les factures ne lui ont pas été fournies. Pour en attester, elle produit un courrier de Mme [M] [X] qui l’a accompagnée lors de ce rendez-vous et qui confirme ne pas avoir eu de réponses à leurs interrogations. Enfin, la société CDC HABITAT SOCIAL ne fournit aucune explication probante, le jour de l’audience quant à cette augmentation et se contente d’indiquer que plusieurs postes ont pu être réunis sous cette appellation.

Cette explosion du poste de charges liées à l’entretien et à la propreté des locaux entre 2018 et 2022 est constitutive d’une faute de la part du bailleur qui n’en justifie pas et a nécessairement occasionné un préjudice pour Mme [N] [I] [T] [S] qui a vu ses charges augmenter sans explication aucune, alors qu’elle a pris attache avec son bailleur pour tenter d’obtenir des réponses à ses interrogations légitimes.

Il convient donc de condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à lui verser la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

La société CDC HABITAT SOCIAL, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par la société CDC HABITAT au jugement prononcé le 3 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

REÇOIT l’intervention volontaire de la société CDC HABITAT SOCIAL,

DÉCLARE recevables les demandes formées par Mme [N] [I] [T] [S] à l’encontre de la CDC HABITAT SOCIAL,

DÉBOUTE Mme [N] [I] [T] [S] de sa demande relative à la communication des justificatifs de charges des années 2021 et 2022,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à verser à Mme [N] [I] [T] [S] la somme de 1 500 euros en indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection