TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00009

N° RG 25/00499 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEDW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

Commune [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Mme [S] [O]

DEFENDEUR (S) :

Madame [X] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [W] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 juillet 2026 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à la commune de [Localité 2] par LS

Copie certifiée conforme à M. [A] et Mme [U] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1 février 2011, la commune de [Localité 2] a donné à bail à Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le jour-même, pour une durée de 6 ans, pour un loyer mensuel de 350,00 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 350,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la commune de [Localité 2] a fait signifier à Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 693,40 €.

Par notification électronique du 31 mars 2025, la commune de [Localité 2] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025, la commune de [Localité 2] a fait assigner Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Condamner Monsieur [A] et Madame [U] à libérer les lieux loués de leur personne, de leurs biens, et de tous occupants de leur chef, et à, défaut de départ volontaire, ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide de la force publique,

▸ Condamner solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 8 026,93 € au titre de la dette locative arrêtée au 06 mars 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale à 420,37 € par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

▸ Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal le 29 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, la commune de [Localité 2] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 5 544,61 €, mois d’Octobre 2025 inclus, selon décompte produit par les locataires ;

— donné son accord pour des délais de paiement.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que la situation d’impayés est récurrente avec des cessations et des reprises de paiement régulières ; que des travaux sont à faire dans le logement mais que les loyers ne sont pas payés.

Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] ont :

— confirmé le montant de la dette actualisée,

— sollicité des délais de paiement sur la durée la plus longue, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils ont fait valoir que le loyer s’élevait à 420 € ; que monsieur avait perdu son emploi ; que leurs enfants avaient des problèmes de santé, le cadet de 10 ans ayant une reconnaissance de handicap entre 50 et 80% ; que la dette de loyer a été incluse dans un dossier de surendettement déclaré recevable le 11 septembre 2025 à hauteur de 8 026 € ; qu’ils avaient repris le paiement des loyers depuis septembre 2025 ; qu’ils avaient des factures d’électricité élevées.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 2 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la commune de [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la commune de [Localité 2] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A], le 27 mars 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 28 mai 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II. Sur les demandes en paiement

A titre liminaire, il convient d’indiquer que, conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas de clause de solidarité entre les locataires et il n’est pas rapporté la preuve d’une autre cause de solidarité, de sorte que les condamnations ne seront pas solidaires entre monsieur [A] et madame [U].

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mai 2025, de sorte que Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] se trouvent sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 28 mai 2025 au 31 Octobre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 420,37 € par mois, à compter de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A], les locataires, pour un loyer de 350,00 €, actualisé à hauteur de 420,37 €, charges comprises. Il ressort du commandement de payer du 27 mars 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois d’Octobre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 5 544,61 €.

Les locataires ne contestent pas devoir cette somme.

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] à payer cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI 1° de la même loi, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendue une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] ont repris le paiement intégral des loyers et charges en août et septembre 2025 et indiquent également avoir réglé octobre et novembre 2025, ce dont ils justifient à hauteur de 200 €, le restant dû après déduction des APL étant de 209,37 €, de sorte qu’il peut être considéré qu’ils ont repris le paiement intégral des loyers. Ils justifient de leur situation financière, madame, ayant un salaire mensuel d’environ 1 500 € à 1 600 € par mois. Il ressort des pièces produites qu’ils ont déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la commission le 11 septembre 2025. Aucune décision n’a encore été prise quant au traitement de leur situation de surendettement. L’état des créances montre une dette de loyer à hauteur de 8 026,86 €.

Ainsi, ils sont en mesure de régler la dette locative à hauteur de 155 € par mois pendant 35 mois puis une 36e mensualité de 119,61 €.

Au vu de ces éléments, et la commune de [Localité 2] ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement, avec effet suspensif de la clause résolutoire, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Ces délais s’appliqueront notamment jusqu’à la décision de la commission de surendettement, conformément à l’article 24 VI 1° de la loi du 06 juillet 1989.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes, Monsieur [A] et Madame [U] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la commune de [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1 février 2011 entre Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] d’une part, et la commune de [Localité 2], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],sont réunies à la date du 28 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 5 544,61 € (cinq mille cinq cent quarante quatre euros et soixante-et-un centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 155 € par mois, puis une 36e mensualité de 119,61 €, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A], jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 420,37 € (quatre cent vingt euros et trente sept centimes) ;

— CONDAMNE Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] à verser à la commune de [Localité 2] l’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que, conformément à l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ces délais de paiement perdureront jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la commune de [Localité 2] de sa demande tendant à la condamnation de Madame [X] [U] et Monsieur [W] [A] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la commune de [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE