TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/116

N° RG 25/00378 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EDHX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DEMANDEUR (S) :

MAYENNE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [J] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [T] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Karine COCHARD, avocate au barreau de LAVAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Février 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M^e COCHARD

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2004, [Localité 4] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 4], a donné à bail à Mme [T] [V] et M. [O] [V] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 394,62 €, hors charges, incluant le loyer du garage (31,23 €).

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, [Localité 4] HABITAT a fait signifier à Mme [T] [V] et M. [O] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 566,73 €.

Par notification électronique du 7 juin 2024, [Localité 4] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025 [Localité 4] HABITAT a fait assigner Mme [T] [V] et M. [O] [V] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— constater et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail,

— ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, les défendeurs devront vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de leur chef, les locaux occupés par eux,

— ordonner que faute pour eux de ce faire dans ledit délai, ils y seront contraints par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu,

— condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme principale de 2 566,73 € au titre des arriérés de loyers ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 6 juin 2024 date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,

— condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux,

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution,

— condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 500 euros TTC en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner les défendeurs solidairement, in solidum ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 2 décembre 2025, [Localité 4] HABITAT a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 2 210,24 euros, selon décompte en date du 10 novembre 2025.

Le bailleur a fait valoir que la dette a vu son montant réduit, que l’adhésion à une assurance habitation a été justifiée et qu’une déduction de l’aide FSL a été réalisée sur le montant global de la dette. Le bailleur s’en est rapporté sur la proposition de délais de paiement.

Les consorts [V], assistés de leur conseil, ont sollicité l’octroi de délais de paiement et offert de régler 100 euros par mois en sus du loyer.

Ils ont indiqué avoir eu des difficultés financières suite à une liquidation judiciaire. Ils ont admis que l’échéancier préalablement mis en place a été difficilement respecté mais que désormais M. [V] avait retrouvé un emploi depuis le 15 novembre 2025. Ils ont souligné qu’une réévaluation de leurs droits à la Caf a été réalisée pour décembre et avoir sollicité une aide de 500 euros à leur mutuelle dont l’étude du dossier est en cours.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 31 mars 2026.

MOTIFS

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 7 juin 2024.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] le 30 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail

Au regard de l’assurance justifiée auprès du bailleur, il n’y a pas lieu de statuer sur le fondement du défaut d’assurance.

Sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit, à l’issue d’un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Mme [T] [V] et M. [O] [V], le 6 juin 2024.

Or, il ressort du décompte des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 août 2024.

II. Sur les demandes en paiement

A titre liminaire, il convient de souligner que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre les locataires, soit entre Mme [T] [V] et M. [O] [V], de sorte que les éventuelles condamnations en paiement à leur encontre seront solidaires entre eux.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 10 novembre 2025.

La créance apparaît régulière et bien fondée, sauf à déduire la somme de 166,25 euros correspondant aux frais du commandement de payer et qui relève des dépens.

Monsieur et Madame [V] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à l’OPH [Localité 4] HABITAT la somme de 2043,99 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 juin 2025 sur la somme de 2566,73 euros.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent des délais de paiement proposant un plan d’apurement à hauteur de 100 euros par mois, outre le paiement du loyer.

Mme [T] [V] et M. [O] [V] déclarent avoir repris le paiement des loyers et avoir versé 573,86 euros le 28 novembre 2025, ce qui ne figure pas au décompte de loyer arrêté au 10 novembre 2025 mais ce qui n’est pas formellement contesté non plus par le bailleur.

Sur la justifications du paiement des loyers en cours, Mme [T] [V] et M. [O] [V] produisent les avis d’opérations de virements bancaires suivants :

— le 30 mars 2025 : 653,86 euros,

— le 5 mai 2025 : 621,86 euros ,

— le 21 mai 2025 : 624,86 euros,

— le 5 juin 2025 : 632,55 euros,

— le 7 juillet 2025 : 642,66 euros,

— le 10 août 2025 : 642,86 euros.

Le décompte produit par le bailleur porte mention d’un virement de 262,86 euros au 10 novembre 2025.

Une subvention leur a été octroyée par le département pour un montant total de 1200 euros.

Sur leur situation financière, il ressort les éléments suivants :

Mme [V] est AESH.

En 2024, elle a perçu un revenu global imposable de 13 555 euros, soit une moyenne mensuelle de 1 129,58 euros (sur la base de l’avis d’imposition établi en 2025).

Sur les sept premiers mois de l’année 2025, elle a perçu un cumul net imposable de 7 896,42 euros, soit une moyenne mensuelle de 1 128,06 euros (sur la base du bulletin de paye de juillet 2025).

M. [V] indique avoir retrouvé un emploi depuis le 15 novembre 2025 mais n’en justifie pas.

En 2024, il n’a perçu aucun revenu imposable (sur la base de l’avis d’imposition établi en 2025).

Pour décembre 2025, les époux justifient percevoir une prime d’activité de 460,46 euros et des APL de 166,51 euros.

Concernant leurs charges, il ressort du diagnostic social et financier daté du 12 août 2025 que leurs charges courantes s’élevaient alors à 1 930,76 euros. Outre les impayés de loyer, ils avaient une dette pour la fourniture d’eau de 500 euros.

Ils faisaient état d’un plan d’apurement de leurs impayés de loyer de 80 euros par mois depuis le 10 janvier 2025.

Ils ont un enfant âgé de 21 ans à charge.

Compte tenu de ces éléments, du montant de la dette et de la perspective d’amélioration de la situation financière des consorts [V], il apparaît possible de leur accorder des délais de paiement sur une durée de 30 mois en fixant 70 euros à verser par mois en plus du loyer résiduel courant, la dernière mensualité étant à ajuster en fonction du solde de la dette.

III. Sur la suspension de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception. Monsieur et Madame [V] seront alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes accessoires

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Mme [T] [V] et M. [O] [V] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le demandeur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire, de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de [Localité 4] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2004 entre [Localité 4] HABITAT, d’autre part Mme [T] [V] et M. [O] [V] , concernant les locaux situés [Adresse 4] , sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [V] et M. [O] [V] à verser à [Localité 5] la somme de 2 043,99 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 10 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 juin 2024 sur la somme de 2 566,73 euros.

AUTORISE Mme [T] [V] et M. [O] [V] à se libérer de l’arriéré de loyers et des charges en 29 mensualités de 70 euros chacune et une 30 ème mensualité égale au solde de la dette, en plus du loyer courant, payables avant le 10 de chaque mois à compter de la notification de la présente décision ;

DIT que les éventuels versements effectués en plus du loyer courant depuis l’audience du 2 décembre 2025 s’imputeront sur les dernières échéances dues à [Localité 5],

SUSPEND des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

DIT qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et que le bail se poursuivra ;

DIT qu’à défaut de respect du plan d’apurement et/ou de paiement du loyer, et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets et dans ce cas :

— ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] solidairement à verser à [Localité 5] à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, ;

CONDAMNE Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer;

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT, office public de l’habitat du département de la [Localité 4], de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [J] [V] et Madame [T] [V] dans le cadre du plan d 'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Julie BOULANGER