TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00022

N° RG 25/00551 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EESQ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT du Département de la [Localité 2], inscrit au RCS de [Localité 1] sous le numéro 275 300 010

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Aude MORICE, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [W] [U]

née le 23 Février 1954 à

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 20 Janvier 2026

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Mélanie LEMOINE, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à M^e MORICE

Copie certifiée conforme à Mme [U] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 15 février 2016, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a donné à bail à Madame [W] [U] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 25 février 2016, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 249,01 €.Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 249,01 €.

Puis, par acte sous seing privé du 2 octobre 2019, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a donné à bail à Madame [W] [U] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 1 mars 2019, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 252,11 €. Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 249,01 €.

Ces deux contrats ont été passés pour le même logement.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait signifier à Madame [W] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 413,36 €.

Par notification électronique du 07 mai 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a fait assigner Madame [W] [U] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸ Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ Condamner Madame [W] [U] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 667,74 € au titre de la dette locative arrêtée au 30 juin 2025,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

• les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 18 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience mais les parties ont sollicité que l’affaire soit retenue.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 738,42 €, mois de Juillet 2025 inclus.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que madame [U] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 23 octobre 2025 et que l’orientation va vers un rétablissement personnel ; que l’ensemble de la dette est incluse dans le dossier.

Madame [W] [U], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu, sans être représentée.

Il a été donné lecture des conclusions du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [U] assignée à personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 18 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 07 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat est recevable

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf si un délai plus long est prévu par le contrat.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Madame [W] [U], le 6 mai 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 07 juillet 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [U] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 07 juillet 2025, de sorte que Madame [W] [U] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 07 juillet 2025 au 31 Juillet 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner Madame [W] [U] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 327,21 € par mois, à compter du 01 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Madame [W] [U], le locataire, pour un loyer dernièrement actualisé à hauteur de 327,21 €. Il ressort du commandement de payer du 6 mai 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois de Juillet 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 738,42 €.

Cette somme se décompose en :

• 658,87 €, au titre des arriérés de loyers et charges échues, et indemnités d’occupation jusqu’au 31 juillet 2025,

• 79,55 €, au titre des frais de commandement de payer. Ces frais étant inclus dans les dépens, il n’en sera pas tenu compte à ce stade et il convient de les déduire de la somme demandée.

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [U] à payer la somme de 658,87 €, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VI 1° de la même loi, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, il est constant que madame [U] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 23 octobre 2025. Il ressort de l’extrait de relevé de compte qu’elle a repris le paiement des loyers depuis le mois d’août 2025.

Par conséquent, il convient d’accorder les délais de paiement les plus longs, en conformité avec les articles susvisés, soit 20 euros par mois pendant 32 mois et une dernière mensualité correspondant au restant du, et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que ces délais dureront jusqu’à la décision de la commission de surendettement conformément à l’article 24 VI 1° de la loi du 06 juillet 1989.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Madame [U] sera condamnée aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 octobre 2019 entre Madame [W] [U] d’une part, et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 07 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [U] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat la somme de 658,87 € (six cent cinq huit euros et quatre-vingt sept centimes), au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [U] à s’acquitter de la dette en 32 mensualités de 20 € (vingt euros) et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [U], à compter du 01 août 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 327,21 € (trois cent vingt-sept euros et vingt-et-un centimes) ;

— CONDAMNE Madame [W] [U] à verser à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que, conformément à l’article 24 VI 1° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ces délais de paiement perdureront jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

CONDAMNE Madame [W] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de sa demande tendant à la condamnation de Madame [W] [U] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat du Département de la [Localité 2]-[Localité 2] Habitat de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE