MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00844 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUFL

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [J] [G]

née le 19 Juin 1955 à OUEDZEM (MAROC), demeurant 24, avenue Jean Jaurès – 76290 FONTAINE-LA-MALLET

Représentée par la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, Avocats au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Madame [W] [O]

née le 18 Août 1997 à ROUEN (76032), demeurant 15, rue Louis Blanc – 76620 LE HAVRE

Comparante en personne

Monsieur [Z] [S]

né le 28 Février 1990 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 15, rue Louis Blanc – 76620 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

Madame [B] [L] épouse [S]

née le 04 Mai 1967 à EVREUX (27000), demeurant 15, rue de la Tour Robinson – 76610 LE HAVRE

Non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 21 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021, Madame [J] [G] a donné à bail à Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] un logement situé 15 rue Louis Blanc au HAVRE (76620), moyennant un loyer mensuel de 780 €, outre une provision sur charges de 15 €.

Par acte sous seing privé du même jour, Madame [B] [S] s’est portée caution des engagements de Monsieur [S] et Madame [O].

Un commandement de payer la somme en principal de 3 361,76 € du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 25 mars 2024 a été délivré aux locataires le 27 mars 2024. Il a été dénoncé à la caution le 3 avril 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes du 9 juillet 2024, Madame [G] a fait assigner Monsieur [S], Madame [O] et Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater l’acquisition au profit de Madame [J] [G] de la clause résolutoire figurant au bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 27 mars 2024 et constater en conséquence la résiliation du bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis 15 rue Louis Blanc au HAVRE (76620) en la forme accoutumée et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] ainsi que Madame [B] [S] en sa qualité de caution au paiement de la somme en principal de 5 127,47 € correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires échus et impayés au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal,

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] ainsi que Madame [B] [S] en sa qualité de caution au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer augmenté des charges et accessoires, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à restitution effective des lieux,

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— Les condamner à la même solidarité aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024, de la dénonciation à la caution du 3 avril 2024 et de la présente assignation.

A l’audience du 21 octobre 2024, Madame [G] était représentée par Maître [M] qui s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a précisé que la dette était de 8 089,81 € au 14 octobre 2024 et que le loyer n’était pas réglé. Il a indiqué s’en rapporter sur les délais de paiement.

Madame [O] a comparu en personne. Elle a indiqué ne plus occuper le logement mais ne pas avoir rendu les clés car les meubles du couple s’y trouvent encore. Elle a précisé être actuellement hébergée avec Monsieur [S] et être dans l’attente d’un logement social. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement.

Monsieur et Madame [S], cités par procès-verbaux de remise à étude, n’ont pas comparu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [O] et Monsieur [S] le 27 mars 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et le commandement de payer lui-même, c’est bien le délai de deux mois, prévu au contrat, qui s’applique. Il ressort du décompte établi par Madame [G] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Madame [G] est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28 mai 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [O] et Monsieur [S] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [G] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [G] produit un décompte arrêté au 1er octobre 2024 aux termes duquel Madame [O] et Monsieur [S] lui doivent la somme de 8 089,81 €. Madame [O] et Monsieur [S] ne contestent pas ce montant. Il convient donc de les condamner, solidairement avec la caution, à payer la somme de 8 089,81 € à Madame [G], avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 pour Madame [O] et Monsieur [S] et du 3 avril 2024 pour Madame [S] sur la somme de 3 361,76 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [O] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, elle ne peut prétendre à bénéficier de ces dispositions.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Madame [O] ne produit aucun justificatif de sa situation. Elle doit donc être déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [O] et Monsieur [S], qui succombent, sont condamnés, in solidum avec la caution aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [O] et Monsieur [S] sont condamnés, solidairement avec la caution, à payer à Madame [G] la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 septembre 2021 concernant le logement situé 15 rue Louis Blanc au HAVRE (76620) donné en location à Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 mai 2024 ;

DIT que Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef les lieux situés 15 rue Louis Blanc au HAVRE (76620), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [J] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S], Madame [W] [O] et Madame [B] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 878,78 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 28 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S], Madame [W] [O] et Madame [B] [S] à payer à Madame [J] [G] la somme de 8 089,81 euros (huit mille quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-un centimes) arrêtée à la date du 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 pour Monsieur [Z] [S] et Madame [W] [O] et du 3 avril 2024 pour Madame [B] [S] sur la somme de 3 361,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE Madame [W] [O] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S], Madame [W] [O] et Madame [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mars 2024 et de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations du 9 juillet 2024, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S], Madame [W] [O] et Madame [B] [S] à payer à Madame [J] [G] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 16 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS