MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00139 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GYZL

NAC : 5AJ Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la résiliation du bail pour abandon du domicile par le locataire

DEMANDERESSE :

S.C.I. 52, RUE MICHELET, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro D 849 864 970, dont le siège social est sis 16, rue Guynemer – 78150 LE CHESNAY

Représentée par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [R] [I]

née le 28 Mai 1971 à PARIS, demeurant 94, Chemin des Buttereaux – 14600 FOURNEVILLE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Septembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2018, Madame [O] [G] a donné en location à Madame [E] [R] [I] un appartement duplex de type F4 situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis 50 rue Michelet à LE HAVRE (76600) moyennant le paiement par mois d’un loyer révisable de 680 euros outre une provision pour charges. Un dépôt de garantie de 680 euros a été versé lors de la signature du bail.

Selon acte authentique en date du 29 mai 2019, la SCI 52 RUE MICHELET a acquis la totalité de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne à Madame [R] [I] le 19 septembre 2024, la bailleresse lui a fait commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 16 373,93 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier dans un délai d’un mois de ce qu’elle occupait toujours le logement au visa de l’article 14-1de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse a informé la CCAPEX le 20 septembre 2024 des impayés de loyers de la locataire.

Un procès-verbal de constat d’abandon des lieux a été établi par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024.

Par ordonnance sur requête en date du 25 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE a constaté la résiliation du bail à la date de sa décision, autorisé la reprise du logement et condamné Madame [R] [I] à payer la somme de 18 019,21 euros au titre des loyers impayés, échéance de novembre 2024 incluse, outre aux dépens comprenant notamment les coûts du commandement de payer, du procès-verbal de constat d’abandon des lieux et de la requête.

L’ordonnance a été signifiée à personne à Madame [R] [I] le 28 novembre 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception envoyé le 23 décembre 2024 et reçu par le greffe le 26 décembre 2024, Madame [R] [I] a formé opposition à l’ordonnance.

Les parties ont été convoquées par le greffe par lettres recommandées avec accusé de réception à l’audience du juge des contentieux de la protection du 7 avril 2025. À l’issue d’un renvoi, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI 52 RUE MICHELET, représentée par Maître [T] [K], demande de :

constater à la date du 25 novembre 2024 la résiliation du bail suite à l’abandon des lieux par la locataire ;autoriser la reprise du logement ;condamner Madame [R] [I] à lui payer la somme de 18 019,21 euros arrêtée au 1er novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 ;débouter Madame [R] [I] de l’ensemble de ses demandes ;la condamner à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens comprenant notamment les coûts du commandement de payer, du procès-verbal de constat d’abandon des lieux, de la requête et des éventuels frais d’exécution forcée.

Elle indique que Madame [R] [I] ne conteste pas l’abandon des lieux puisque celle-ci produit un procès-verbal de commissaire de justice qu’elle a fait établir le 31 mai 2023 pour constater que le logement était vide à cette date. L’administrateur de biens avait accepté un départ anticipé avec clôture des comptes au 30 avril 2023 mais à condition que la locataire notifie son congé, ce qu’elle n’a jamais fait, et restitue les clés, ce qu’elle ne prouve pas en se contentant d’alléguer qu’elle les a déposées dans la boîte aux lettres de l’agence alors que plusieurs relances lui ont été adressées à ce titre. Elle en déduit que le bail s’est poursuivi jusqu’à l’ordonnance du 25 novembre 2024 ayant constaté sa résiliation et que les loyers sont dus jusqu’à cette date.

Le départ précipité de Madame [R] [I] ne serait dû qu’au fait qu’elle a conclu un autre bail avec son compagnon à effet du 15 mars 2023 pour habiter à SAINT VINCENT DE CRAMESNIL et non des désordres allégués auxquels la bailleresse a toujours remédié dès lors qu’ils avaient été portés à sa connaissance. Elle admet néanmoins que Madame [R] [I] a été victime de dégâts des eaux en novembre 2022 et mars 2023 qui n’ont pu être résolus rapidement car les infiltrations provenaient du logement du dessus occupé par un locataire fréquemment absent.

Madame [R] [I], comparante en personne, reprend à l’audience les termes de son opposition et de sa note d’observations complémentaire. Elle demande qu’il soit constaté que le bail a pris fin le 30 avril 2023, que la SCI 52 RUE MICHELET soit déboutée de toutes ses demandes, y inclus l’arriéré de loyer existant avant son départ, et qu’elle soit condamnée reconventionnellement à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts.

L’administrateur de biens lui aurait confirmé par accord oral, puis par courriel en juillet 2023, accepter son départ sans préavis au 30 avril 2023 en raison des désordres qu’elle subissait et elle a fait établir par commissaire de justice un constat démontrant que logement était entièrement vidé au 31 mai 2023, avec mention de sa nouvelle adresse. Elle aurait remis ce constat et les clés dans la boîte aux lettres de l’agence et aurait répondu à une relance de l’agence de juillet 2023 en indiquant avoir fait le nécessaire, ce qui, faute de contestation ultérieure, vaudrait acceptation tacite de la fin du bail.

Elle a quitté les lieux non par choix personnel mais en raison de désordres graves non traités malgré ses demandes tenant à l’absence de DPE lors de la signature du bail, à une chaudière non conforme, à une humidité excessive, à une véranda non isolée provoquant des factures énergétiques dépassant 400 euros par mois et à un dégât des eaux survenu en 2022 non réparé lors de son départ ayant eu pour incidence d’entraver la bonne fermeture de la porte d’entrée de son appartement. Elle a repeint à ses frais les murs de la cour extérieure ainsi que la crédence de la cuisine et avoir dû supporter le claquement de la porte de l’immeuble qui faisait vibrer l’appartement.

Elle considère dès lors que la procédure initiée à son encontre est infondée et abusive et sollicite des dommages intérêts pour tous les désagréments subis.

La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance sur requête

L’article 1 du décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon prévoit que peut être formée par requête (…) la demande tendant à voir constater la résiliation du bail en application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vue de la reprise des locaux abandonnés. Aux termes de l’article 6 de ce même décret, il est prévu que le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l’ordonnance. L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe. L’article 7 du décret dispose enfin qu’en cas d’opposition, les parties sont convoquées à une audience et le tribunal statue sur les demandes présentées par le bailleur et connaît des demandes incidentes ou moyens de défense au fond qui ne soulèvent pas une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction. Le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance sur requête du 25 novembre 2024 a été signifiée à personne à Madame [R] [I] le 28 novembre 2024 et celle-ci a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 23 décembre 2024 et reçue par le greffe le 26 décembre 2024.

L’opposition formée par Madame [R] [I] est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est en principe de trois mois, sauf si le locataire peut bénéficier d’un délai réduit d’un mois dans les cas prévus aux 1° à 5°. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En application de l’article 14-1 de cette même loi, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut saisir par requête le juge des contentieux de la protection d’une demande tendant à voir constater la résiliation du bail en vue de la reprise des locaux abandonnés. Il peut par la même requête demander la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de location.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [R] [I] a quitté les lieux, le litige portant sur la date de résiliation du bail et les sommes dues.

Il ne résulte pas des pièces du dossier que Madame [R] [I] ait donné congé dans les formes légales prévues à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A cet égard, le fait que l’administrateur de biens de la bailleresse lui ait indiqué, dans un courriel du 7 juillet 2023, enregistrer son départ au 30 avril 2023 ne peut s’analyser en une volonté claire et non équivoque d’accepter son congé, puisqu’il lui était également demandé d’adresser en retour sa lettre de préavis et de remettre les clés pour que son dossier puisse être clôturé.

De même, le constat de commissaire de justice que Madame [R] [I] a fait établir le 31 mai 2023, pour attester de ce qu’elle avait quitté les lieux, ne peut suppléer l’absence de congé valablement notifié.

Le bail s’est donc poursuivi nonobstant le départ de la locataire et la résiliation du bail sera constatée au 25 novembre 2024 tel que sollicité par la bailleresse.

Par ailleurs, Madame [R] [I], sur qui pèse la charge de la preuve de la remise des clés, indique les avoir placées fin avril 2023 dans la boîte aux lettres de l’agence de l’administrateur de biens, mais sans en justifier, étant relevé qu’elle a d’ailleurs été relancée à ce titre par le courriel susvisé du 7 juillet 2023 sans réponse de sa part.

Le bail s’est poursuivi jusqu’au 24 novembre 2024. Il sera retenu au titre des loyers et charges dus une somme de 17 153,45 euros, pour tenir compte du terme de novembre 2024 au prorata temporis (636,88 euros) et de la déduction du dépôt de garantie (680 euros).

Madame [R] [I] sera donc condamnée à payer la somme de 17 153,45 euros à la SCI 52 RUE MICHELET, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle pour troubles de jouissance

Il résulte des dispositions combinées des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et en bon état d’usage et de réparation avec des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, assurer au locataire la jouissance paisible du logement, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle et l’indemniser des pertes en résultant.

Il résulte par ailleurs des dispositions combinées des articles 1724 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 1731, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Madame [R] [I] reproche en premier lieu à sa bailleresse de ne pas lui avoir remis de diagnostic de performance énergétique lors de la signature du bail. Elle fait valoir qu’elle n’en a en tout état de cause pas signé un tel document.

Il résulte du bail produit qu’il comporte 33 pages, même si ses annexes ne sont pas versées aux débats. En page 7, le bail stipule qu’un dossier de diagnostic technique comprenant un dossier de performance énergétique est annexée et joint au contrat de location. Cette page est paraphée par les deux parties, de sorte que Madame [R] [I] a reconnu qu’il lui avait été remis. Par ailleurs, aucune disposition légale ou règlementaire n’impose que ce diagnostic soit signé par le locataire.

S’agissant des troubles invoqués tenant à une chaudière non conforme, à une véranda non isolée, au mauvais état de la crédence et de la peinture de la cour, au claquement de la porte d’entrée de l’immeuble, il est relevé que l’état des lieux d’entrée n’est pas versé aux débats, de sorte que le logement est présumé avoir été remis en bon état conformément à l’article 1731 précité.

Parallèlement, Madame [R] [I], qui n’a pas permis l’établissement d’un état des lieux de sortie de façon contradictoire, ne produit aucune pièce permettant de justifier de l’existence et de la durée des troubles allégués et d’une façon générale permettant de démontrer qu’ils seraient imputables à des manquements de la bailleresse.

S’agissant des infiltrations subies depuis novembre 2022, celles-ci ne sont pas contestées par la bailleresse qui reconnaît que le sinistre n’a pu être résolu rapidement, les infiltrations provenant du logement du dessus occupé par Madame [M], fréquemment absente. S’agissant des travaux entrepris dans cet appartement pour y remédier, la bailleresse produit une facture du 20 septembre 2022 pour la réparation d’une fuite au niveau de l’alimentation eau chaude de la douche et une facture du 15 mai 2023 pour le remplacement d’une porte de douche pivotante, la réfection des joints et la vérification de l’évacuation des eaux usées.

Il est relevé que la SCI 52 RUE MICHELET est propriétaire de tout l’immeuble, de sorte qu’elle est tenue de garantir Madame [R] [I] pour les troubles occasionnés par le dégât des eaux en provenance du logement du dessus, conformément aux dispositions de l’article 1725 du code civil.

Il résulte du constat de commissaire de justice établi le 31 mai 2023 que l’appartement occupé par Madame [R] [I] présentait des traces importantes d’humidité au plafond de l’entrée avec une flaque d’eau au sol, des traces d’humidité sur une tablette en bois, des traces d’humidité et de moisissure dans la première chambre avec un mur de droite humide en partie basse, des traces d’humidité importantes dans le placard situé entre les deux chambres et des traces d’humidité en partie basse du mur de droite dans la seconde chambre avec là encore un mur humide au toucher. En revanche, il n’est pas justifié que le défaut de fermeture de la porte d’entrée de l’appartement soit consécutif au dégât des eaux.

La locataire a subi ces infiltrations entre novembre 2022 et fin avril 2023, date à laquelle elle indique avoir quitté les lieux.

Son préjudice de jouissance sera dès lors évalué à 1 000 euros et la SCI 52 RUE MICHELET sera condamnée à lui payer ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

La compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [I], succombe principalement en ses demandes, de sorte qu’elle est condamnée aux dépens de l’instance, y inclus les coûts du commandement de payer du 19 septembre 2024, du procès-verbal de constat d’abandon des lieux du 13 novembre 2024 et de la requête du 14 novembre 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [R] [I], tenue aux dépens, est condamnée à payer à la SCI 52 RUE MICHELET la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Madame [E] [R] [I] ;

En conséquence,

MET A NEANT l’ordonnance n° RG 24/00079 rendue le 25 novembre 2024 ;

Et statuant à nouveau,

CONSTATE au 25 novembre 2024 la résiliation du bail conclu le 6 septembre 2018 entre Madame [O] [G], aux droits de laquelle vient la SCI 52 RUE MICHELET, d’une part et Madame [E] [R] [I] d’autre part, portant sur un appartement duplex de type F4 situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis 50 rue Michelet à LE HAVRE (76600) ;

AUTORISE la reprise de l’appartement duplex de type F4 situé au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble sis 50 rue Michelet à LE HAVRE (76600) par la bailleresse ;

CONDAMNE Madame [E] [R] [I] à payer à la SCI 52 RUE MICHELET la somme de 17 153,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 24 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI 52 RUE MICHELET à payer à Madame [E] [R] [I] la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques entre la SCI 52 RUE MICHELET et Madame [E] [R] [I] ;

CONDAMNE Madame [E] [R] [I] aux dépens y inclus les coûts du commandement de payer du 19 septembre 2024, du procès-verbal de constat d’abandon des lieux du 13 novembre 2024 et de la requête du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [R] [I] à payer à la SCI 52 RUE MICHELET la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 17 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE