MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00563 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G4KU

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE VENANT AUX DROITS DE CC HABITAT SOCIAL ANCIENNEMENT PLAINE NORMANDE

5 rue Saint Pierre BP 158 76191 YVETOT CEDEX

représentée par la SCP PATRIMONIO PUYT GUERARD HAUSSETETE, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [D] [E]

née le 22 Janvier 1969 à LE HAVRE (76600), demeurant 27 rue Gustave Brindeau – Appt. 03 – Etg. 1 – 76600 LE HAVRE

comparante, non assistée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 26 Août 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon bail verbal à effet du 11 juillet 2008, la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE a consenti un bail d’habitation à Madame [D] [E] sur un logement et sur une place de stationnement situés 27 rue Gustave Brindeau, appt 03, étage 1 à 76600 LE HAVRE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 444,15 euros et de 127,30 euros de charges pour le logement et de 25,82 euros pour le garage.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11 701,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 janvier 2025 dans un délai de 6 semaines en visant la résiliation du bail.

Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par assignation du 12 juin 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater la résiliation du bail verbal d’habitation principale et de stationnement, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [E], obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible,12 080,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

et obtenir l’exécution provisoire de la décision, nonobstant l’exercice de toute voie de recours.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025.

À l’audience du 26 août 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE, représentée par Maître [M] [U], maintient ses demandes et actualise le montant de la dette à la somme de 11 400,73 euros pour l’appartement et à la somme de 877,77 euros pour le garage.

Madame [D] [E] comparaît en personne. Elle est aide-soignante auprès des enfants autistes et perçoit 1 600 à 1 700 euros par mois. Elle travaille à Epouville. Elle aurait la possibilité d’avoir un FSL par l’intermédiaire de son travail à compter du mois de septembre 2025. Elle demande des délais de paiement à raison de 200 euros par mois ainsi que son maintien dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

La SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 13 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

La loi du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers, qui est implicite dans le bail verbal par l’effet de la loi, pour un montant de 11 701,64€ a été signifié à Madame [E] le 23 janvier 2025. Les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de 6 semaines suivant sa délivrance. Il y a donc lieu de constater que l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 mars 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à la défenderesse, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Par conséquent, Madame [E] est condamnée à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 571,45 euros pour le logement et 25,82 euros pour le garage, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE justifie, par la production des décomptes locatifs arrêtés au 3 août 2025, de ce que la dette de loyer pour le logement s’élève désormais à la somme de 11 400,73 euros et 877,77 euros pour le garage.

Madame [E] ne conteste pas le montant de sa dette locative.

Par conséquent, il convient de la condamner à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE la somme de 11 400,73 euros pour le logement et 877,77 euros pour le stationnement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, Madame [E] a repris le paiement du loyer courant du logement à la date de l’audience. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi qu’à pouvoir rester dans les lieux. Au vu de sa situation, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [D] [E], qui succombe à la cause, est condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines à compter de la délivrance du commandement de payer,

CONSTATE, en conséquence, que le bail verbal à effet du 11 juillet 2008 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE, d’une part, et Madame [D] [E], d’autre part, concernant l’appartement et la place de stationnement situés 27 rue Gustave Brindeau, appt 03, étage 1 76600 LE HAVRE est résilié depuis le 7 mars 2025,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE la somme de 11 400,73 euros pour le logement et 877,77 euros pour le garage au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 août 2025,

AUTORISE Madame [D] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [D] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mars 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [D] [E] sera condamnée à verser la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Madame [D] [E] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE venant aux droits DE CDC HABITAT SOCIAL anciennement PLAINE NORMANDE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025, celui de la saisine de la Caisse d’Allocation Familiale, celui de l’assignation du 12 juin 2025 et de la dénonciation au représentant de l’Etat du 13 juin 2025.

Ainsi jugé le 14 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Danielle LE MOIGNE