TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Corinne DE ROMILLY

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EXPEDITION :

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N° RG 24/03353 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AKJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Y]

né le 23 Novembre 1979, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée établi en date du 6 octobre 2014, la société d’HLM phocéenne d’habitations a consenti à Monsieur et Madame [J] [C] un bail d’habitation concernant un appartement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initialement fixé à 338,68 euros, outre 177,44 euros de provision sur charges.

Suivant d’un avenant avec la société UNICIL en date du 19 août 2020 suite au divorce des locataires, le bail a été mis au nom de Madame [L] [Y].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [L] [Y] le 02 janvier 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.875,91 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, la Société UNICIL, SA d’HLM a fait assigner Madame [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— y venir la requise,

— constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998,

— déclarer Madame [L] [Y] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3],

— ordonner par voie de conséquence, qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que faute par elle de se faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris le cas échéant, par le concours de la force publique,

— la condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour, soit 4 271,50 euros pour les causes sus énoncée avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil,

— la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,

— ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix au frais et risque de l’expulsée,

— condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,

— la condamner également aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SA UNICIL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 02 janvier 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la Société UNICIL, SA d’HLM, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 1.821,61 euros.

Madame [L] [Y] citée à étude n’a pas comparu et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier (DSF) a été établi le 2 mai 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Les lieux paraissant avoir été libérés en l’état du DSF, la requérante a été invitée à indiquer si elle se désistait de sa demande d’expulsion dans le temps du délibéré, ce qu’elle a fait.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société UNICIL, SA d’HLM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 6 octobre 2014 suivi d’un avenant en date du 19 août 2020 contient une clause résolutoire (article X des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2024, pour la somme en principal de 1 875,91 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Cependant, il est rappelé par la Cour de Cassation que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 459,41 euros actuellement, et de condamner Madame [L] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [L] [Y] reste devoir la somme de 1.499,93 euros, à la date du 12 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme de juin 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure (155,39 euros et 128,19 euros) et des frais de pénalité enquête (7,62 euros x 3 et 15,24 euros).

Pour la somme au principal, Madame [L] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [L] [Y] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1.499,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024, date du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA UNICIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2014, suivi d’un avenant en date du 19 août 2020, entre la SA UNICIL et Madame [L] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre-cent-cinquante-neuf euros et quarante et un centimes (459,41 euros) à ce jour, à compter du 2 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à verser à la SA UNICIL à titre provisionnel, la somme de mille-quatre-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes (1.499,93 euros), décompte arrêté au 12 septembre 2024 incluant la mensualité de juin 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [L] [Y] à verser à la SA UNICIL une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE