MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00901 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7IE

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. ADOMA,

dont le siège social est sis 33, Avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE:

Madame [X] [H]

née le 07 Avril 1996 à ASSAB (SOUDAN),

demeurant S.A. ADOMA 33 rue de Mulhouse – Logement A402 – 76600 LE HAVRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de résidence en date du 11 mai 2022 à effet au 12 mai 2022, la SAEM ADOMA a mis à la disposition de Madame [X] [H] un logement n° A 402 situé LE HAVRE MULHOUSE RS – 33 rue de Mulhouse au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’une redevance initiale de 443,63 euros comprenant 415,65 euros assimilables au loyer et charges et 27,98 euros correspondant aux prestations obligatoires à titre de consommation d’eau, mise à disposition du mobilier, fourniture de linge et blanchissage.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 6 novembre 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Madame [H] de justifier de son occupation effective. Cette lettre a été retournée avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, délivré à étude, la SAEM ADOMA a signifié à Madame [H] une mise en demeure de payer dans un délai de 8 jours son arriéré s’élevant à 6 190,18 euros sous peine de voir acquise de plein droit la clause résolutoire du contrat de résidence à l’expiration du délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

— constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du contrat de résidence ;

— ordonner son expulsion sans délai avec si besoin le concours de la force publique ;

— ordonner en tant que de besoin la séquestration dans un local du foyer-hôtel ou de tel garde meuble au choix de la SAEM ADOMA et aux frais de Madame [H] les meubles et objets mobiliers appartenant à cette dernière qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— condamner Madame [H] à lui payer la somme de 6 274,30 euros correspondant aux redevances impayées et échues au 25 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre les redevances et charges dues à la date de résiliation du contrat ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la redevance augmentée des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour du départ effectif ;

— la condamner au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens y inclus le coût de la signification de la mise en demeure, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 8 décembre 2025, la SAEM ADOMA représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle indique que l’arriéré de redevances et de charges au 1er décembre 2025 s’élève désormais à 7 021,76 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Elle fait valoir que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables au contrat de résidence en cause et que la recevabilité de ses demandes n’est donc pas soumise à une notification de son assignation au représentant de l’Etat six semaines au moins avant l’audience.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence

Sur la recevabilité

Le logement occupé par Madame [H] est soumis à la législation des logements foyers résultant des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les logements foyers échappent notamment aux dispositions de l’article 24 de cette même loi relatives aux conditions de recevabilité de l’action en acquisition de clause résolutoire.

Le signalement auprès de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et la notification de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience ne sont donc pas requis.

La demande de la SAEM ADOMA tendant à voir constater la résiliation du contrat de résidence est donc recevable.

Sur la résiliation

Le titre d’occupation pour un logement meublé de résidence sociale signé entre les parties est régi par les articles L 633-1 et R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles L 633-2 et R 633-3 de ce code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant un mois après la date de notification par lettre recommandée avec acusé de réception.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SAEM ADOMA a signifié à Madame [H] une mise en demeure de payer son arriéré s’élevant à 6 190,18 euros sous peine de voir acquise la clause résolutoire de plein droit du contrat de résidence à l’expiration du délai d’un mois.

Tel qu’il résulte du décompte produit, les conditions prévues par l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation sont remplies et la somme de 6 190,18 euros n’a pas été réglée dans le délai d’un mois imparti par la mise en demeure.

La SAEM ADOMA est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 août 2025.

Sur la demande d’expulsion

Madame [H] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM ADOMA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. Il ne sera pas fait droit à la demande de la SAEM ADOMA sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation contrat de résidence et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 août 2025, date de la résiliation du contrat de résidence.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Madame [H] à son paiement à compter du 26 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la SAEM ADOMA verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de redevances et de charges de 7 021,76 euros dû 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, hors frais de procédure.

Madame [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à la SAEM ADOMA la somme de 7 021,76 euros au titre de l’arriéré dû 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025, date de la mise en demeure sur la somme de 6 190,18 euros, à compter du 12 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 84,12 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H], partie succombante, sera dès lors condamnée aux dépens, y inclus le coût de la signification du 25 juillet 2025 de la mise en demeure, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAEM ADOMA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAEM ADOMA recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette visée dans la mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 11 mai 2022 entre la SAEM ADOMA d’une part et Madame [X] [H] d’autre part portant sur un logement n° A 402 situé LE HAVRE MULHOUSE RS – 33 rue de Mulhouse au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce contrat à la date du 26 août 2025 ;

ORDONNE à Madame [X] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement n° A 402 situé LE HAVRE MULHOUSE RS – 33 rue de Mulhouse au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux accessoires au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence ;

DIT que cette indemnité d’occupation, due à compter du 26 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SAEM ADOMA ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 7 021,76 euros au titre de l’arriéré dû 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 6 190,28 euros, à compter du 12 septembre 2025 sur la somme de 84,12 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût de la signification du 25 juillet 2025 de la mise en demeure, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAEM ADOMA du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO