TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DÉCEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00821 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DM3Y

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

Madame [T] [E] épouse [X]

née le 31 Août 1984 à BOURGOIN-JALLIEU (38300)

Les Balcons de Manon

3 rue Marcel Féline

38300 BOURGOIN JALLIEU

non comparante, ni représentée

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 27 octobre 2016, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, Madame [T] [X] a pris en location un logement situé les Balcons de Manon 3 Rue Marcel Féline 38300 BOURGOIN-JALLIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 586,05 €.

Par contrat de bail daté du 27 septembre 2017, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, Madame [T] [X] a pris en location un garage situé à la même adresse en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 42,51 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 27 février 2025, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [T] [X] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 277,49 € au titre des loyers et charges impayés s’agissant du logement et du garage.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a signalé le 27 février 2025 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de Madame [T] [X].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 17 juillet 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025, la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a assigné Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Au principal,

Constater la résiliation de plein droit du bail (logement) conclu le 27 octobre 2016 entre la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES et Madame [T] [X] ;Constater la résiliation de plein droit du bail (garage) conclu le 27 septembre 2017 prenant effet le 6 octobre 2017 entre la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES et Madame [T] [X] ;

Subsidiairement,

Prononcer la résiliation des baux compte tenu des manquements réitérés de la locataire à ses obligations de payer les loyers et charges à leur échéance ;

En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion de Madame [T] [X] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Madame [T] [X] à payer à la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 2 330,92 euros montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 13 mai 2025 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de l 277,49 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;Condamner Madame [T] [X] à payer à la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu4ils auraient été en cas de non résiliation des baux, et ce, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire,

Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;Condamner Madame [T] [X] à payer à la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [T] [X] a réalisé l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère par téléphone le 11 septembre 2025 afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [T] [X] vit dans le logement en cause avec son fils mineur, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 993,64 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1 001,20 €. Madame [T] [X] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’elle s’est engagée à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025 en présence de la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 598,78 € suivant décompte arrêté au 06 octobre 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement.

Pour sa part, bien que régulièrement citée, Madame [T] [X] n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe le 15 septembre 2025, Madame [T] [X] a sollicité l’octroi de délais de paiement et ainsi que la suspension de la clause résolutoire en indiquant qu’elle était dans l’impossibilité de comparaître à l’audience en raison d’obligations professionnelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a été autorisée à envoyer avant le 04 novembre 2025 un décompte actualisé comprenant les versements effectués en octobre.

Par note en délibéré transmise au greffe et suivant décompte actualisé à la date du 13 octobre 2025 la S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES a actualisé sa créance à hauteur de 1 402,08 €.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ D’HABITATION DES ALPES justifie du signalement de la situation d’impayés de Madame [T] [X] à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 17 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 27 octobre 2016 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

S’agissant du garage, le contrat de bail conclu le 27 septembre 2017, entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, un mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES produit aux débats un décompte qui établit que Madame [T] [X] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2024.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES a fait délivrer à Madame [T] [X], le 27 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée aux contrats de baux pour le logement et le garage.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement pour le logement, et du délai d’un mois pour le garage, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application des clauses résolutoire insérées dans les contrats de baux et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 28 avril 2025 pour le logement, et le 28 mars 2025 pour le garage.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 13 octobre 2025 à la somme de 1 402,08 € pour le logement et le garage au paiement de laquelle Madame [T] [X] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation des baux.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses des baux.

Madame [T] [X] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation des baux, intervenue le 28 avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et de son garage et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement

Sur les délais au titre de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que Madame [T] [X] a repris le versement intégral des loyers courant avant la date d’audience, que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunies.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement des loyers courants, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Madame [T] [X], tenue de payer à la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [X], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour le logement liant les parties sont réunies à compter du 28 avril 2025 ;

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour le garage liant les parties sont réunies à compter du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, la somme de 1402,08 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement à la date du 13 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Madame [T] [X] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 51,00 € avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement des loyers et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets des clauses résolutoires ;

DIT que les clauses résolutoires seront privées d’effet si la locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et les clauses résolutoires retrouveront leur plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition des clauses résolutoires, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers aux contrats de bail ;

N° RC 25/00821

CONDAMNE Madame [T] [X] à payer à la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Madame [T] [X] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [T] [X] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé les Balcons de Manon 3 Rue Marcel Féline 38300 BOURGOIN-JALLIEU ainsi que du garage situé à la même adresse ;

AUTORISE la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

DEBOUTE la S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [X] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION