Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 12 juin 2025, n° 20/11282

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Texte intégral
- Débats
- Composition de la Cour
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la régularisation de l'acte de vente du 16 mai 2008
- Sur les dommages et intérêts
- Sur la résistance abusive
- Sur le paiement de la taxe foncière
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Marseille 12 juin 2025

Arguments

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Accepté
Faute du notaire
La cour a jugé que l'omission du box dans l'acte de vente constitue une faute du notaire, entraînant un préjudice pour les époux [V].
Accepté
Résistance abusive du notaire
La cour a considéré que le refus du notaire de réparer son erreur constitue une résistance abusive, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Propriété du lot n°51
La cour a jugé que les époux [V] sont responsables du paiement de la taxe foncière pour le lot n°51, car ils en sont les propriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 12 juin 2025, n° 20/11282
Numéro(s) :	20/11282
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Myriam GRECOStéphanie ROCHEPhilippe KLEIN
Cabinet(s) :	IN SITU AVOCATSSCP RIBON KLEIN DESPLATS
Parties :	S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER ( Me Myriam GRECO )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/11282 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YGLQ

AFFAIRE :

Mme [F] [U] épouse [V] (Maître [L] [X] de la SELARL IN SITU AVOCATS)

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER (M^e Myriam GRECO)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 12 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia ROUX,

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [F] [U] épouse [V]

née le 24 Janvier 1968 à [Localité 13]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [V]

né le 07 Juin 1969 à [Localité 19]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le numéro B.562.091.546,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Myriam GRECO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.P. JEAN JACQUES [H] [W] ANDRE-[H] NOT AIRES ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 19 mars 2007, Madame [F] [V] et Monsieur [T] [V] ont conclu avec la SAS BOUYGUES IMMOBILIER un contrat intitulé « Contrat de réservation Logements Collectifs » portant sur un appartement et un box, situés dans un ensemble immobilier à [Localité 16] dénommé [Adresse 20].

Par acte notarié régularisé par la SCP JEAN JACQUES [H], [W] ANDRE-[H], NOTAIRES ASSOCIES D’UNE SCP TITULAIRE D’UN OFFICE NOTARIAL (ci-après dénommée « la SCP [H] ») le 26 mars 2008, Madame [F] [V] et Monsieur [T] [V] ont acquis ce bien en l’état futur d’achèvement, pour la somme de 226.967.00 euros.

A l’occasion de la revente de leur bien, en 2020, les époux [V] ont découvert que l’acte de vente ne mentionnait pas le lot n°51 correspondant au box.

Par courrier du 9 juin 2020, les époux [V] ont adressé à la SCP [H] une demande de régularisation de l’acte de vente initial, laquelle a été refusée.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2020,[F] et [T] [V] ont assigné la SAS BOUYGUES IMMOBILIER et la SCP [H] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de voir rectifier l’acte de vente en date du 26 mars 2008

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 juin 2023, au visa de l’article 1240 du code civil, [F] et [T] [V] sollicitent de voir à titre principal le tribunal :

« DEBOUTER la SCP JEAN JACQUES [H], [W] ANDRE-[H], NOTAIRES ASSOCIES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Vu l’erreur commise dans l’acte de vente du 26 mars 2008,

Vu l’acte rectificatif de l’acte de vente du 26 mars 2008 dont une expédition a été publiée au Service de la publicité foncière [Localité 15], le 16.05.2008 par lequel Madame [F] [V] et Monsieur [T] [V] ont acquis dans un ensemble immobilier situé à [Localité 17][Adresse 1] [Adresse 6] dénommé [Adresse 20] cadastré Section [Cadastre 12] D, [Cadastre 4] pour le [Adresse 3] d’une surface de 8a 14ca, [Cadastre 12] D, [Cadastre 9] pour le [Adresse 7], [Cadastre 12] D, [Cadastre 10] pour le [Adresse 5] :

1) le lot 98 consistant en un appartement de type 3 situé au premier étage du Bâtiment A, portant le numéro de lot 98 et la référence commerciale A 131 sur le plan dudit niveau, comprenant : une entrée – espace cuisine, un séjour donnant sur une terrasse privative, un dégagement, deux chambres avec chacune un placard, une salle de bains, et un water-closet indépendant Et les cent sept/dix millièmes (107/10000 èmes) de la propriété du sol et de parties communes générales Et les cent cinquante-neuf/dix millièmes (159/10000 èmes) indivis des parties communes spéciales du bâtiment A Et les dix-huit/ millièmes (18/1000 èmes) des charges spéciales du hall d’entrée et de la cage d’escalier du bâtiment A Et les cent dix-huit/dix millièmes (118/10000 èmes) des charges spéciales de l’ascenseur du bâtiment A

2) le lot 51 consistant en un box en sous/sol portant la référence commerciale 21 Et les dix-neuf/dix millièmes (19/10000 èmes) de la propriété du sol et de parties communes générales Et les vingt-sept/dix millièmes (27/10000 èmes) indivis des parties communes spéciales du bâtiment A Et les douze/ millièmes (12/1000 èmes) des charges spéciales des parkings et garages Et les vingt/dix millièmes (20/10000 èmes) des charges spéciales de l’ascenseur du bâtiment A

CONDAMNER la SCP JEAN JACQUES [H], [W] ANDRE-[H], NOTAIRES ASSOCIES :

— Au remboursement du coût de l’attestation établie par Maître [J] [K], pour palier l’erreur commise dans l’acte de vente du 26.03.2008, à savoir la somme de 442,43 € TTC,

— Au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de sa faute,

— Au paiement de celle de 3.000 euros pour résistance abusive,

La CONDAMNER à payer Madame et Monsieur [V] la somme de 4.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.»

Au soutien de leurs prétentions, [F] et [T] [V] affirment que :

— ils ont modifié leurs demandes initiales car le notaire chargé de la revente de leur bien, a accepté de régulariser l’acte par un acte rectificatif portant sur le transfert de propriété du lot n°51 ce qui leur a permis de vendre leur bien, en ce compris le lot n°51 le 8 juillet 2022,

— l’office notarial [H] a néanmoins commis une faute en ne vérifiant pas que l’acte de vente de 2008 était conforme au contrat de réservation et a fait preuve de résistance abusive, ce qui a retardé leur projet de vente et les a contraints de payer des frais de régularisation outre la présente procédure,

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 juin 2023, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER sollicite du tribunal au visa des articles 1103, 1240, 1231-1 et 1301 du code civil de :

« – Juger que la société BOUYGUES IMMOBILIER s’associe aux demandes de Monsieur et Madame [V] et a consenti à conclure un acte rectificatif à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 26 mars 2008, lequel acte rectificatif a finalement été reçu par Maître [K], Notaire, le 8 juillet 2022.

— Ordonner la publication du Jugement.

— Débouter Monsieur [V], Madame [V] et la SCP [H] de leurs demandes de dommages-intérêts et d’indemnité formées à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum Monsieur [V], Madame [V] et la SCP [H] à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 1.264,00 au titre de la taxe foncière réglée par cette dernière à l’Administration fiscale, aux lieu et place des époux [V], depuis 5 ans de 2018 à 2022.

— Condamner la SCP JEAN JACQUES [H] [W] ANDRE-[H] NOTAIRES ASSOCIES à payer à la société BOUYGUES IMMOBILIER une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la SCP JEAN JACQUES [H] [W] ANDRE-[H] NOTAIRES ASSOCIES au paiement des entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER fait valoir qu’elle s’associe aux demandes et explications des époux [V], au regard de l’erreur commise par le notaire lors de l’établissement de l’acte de vente initial. Le refus des notaires apparaît difficilement compréhensible compte tenu de l’accord des parties et les multiples démarches amiables ont échoué en raison de l’obstination de la SCP [H]. En raison de cette erreur, la SAS BOUYGUES IMMO règle depuis plusieurs années en lieu et place des époux [V], la taxe foncière relative à la place de stationnement dont elle n’est plus propriétaire.

Aux termes de ses conclusions signifiées par réseau privé virtuel des avocats le 13 novembre 2024, la SCP [H] conclut au débouté et sollicite la condamnation des époux [V] et de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [H] fait valoir qu’elle n’a pas été saisie de la vente du box, l’erreur provenant dès lors des parties. Son refus est notamment justifié par le fait qu’il ne peut y avoir d’acte rectificatif mais un acte de vente à part entière et que la réalisation d’un acte rectificatif en dehors d’une procédure judiciaire risquerait d’être requalifiée par l’administration fiscale. En outre, il ne rentre pas dans les capacités d’un notaire successeur du rédacteur initial, mais officier ministériel soumis à des règles très précises, de modifier un acte de vente et encore moins d’y être contraint en justice et au surplus d’avoir à supporter le coût.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la régularisation de l’acte de vente du 16 mai 2008:

A titre liminaire, il convient de relever que l’acte de vente du 16 mai 2008 litigieux reçu par la SCP [H] a été régularisé par Maître [K] le 8 juillet 2022, de sorte que les demandes relatives à la régularisation ou à la publication de l’acte sont sans objet.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire doit veiller à l’efficacité technique et pratique des actes qu’il instrumente. Cependant, cette obligation d’efficacité est nuancée par le principe de proportionnalité, en fonction des possibilités effectives de contrôle et de vérification dont il disposait.

Juriste professionnel, le notaire ne doit pas commettre d’erreur de fait ou de droit.

En l’espèce, l’acte de vente du 26 mars 2008 fait expressément référence au contrat de réservation du 19 mars 2007, lequel porte sur un appartement et un box ainsi qu’aux plans, comprenant le plan de l’appartement et celui du parking. Vendeur et acquéreurs s’accordent sur l’assiette de la vente. Les époux [V] pensaient de bonne foi être propriétaires du box, tel que cela ressort des baux locatifs qu’ils ont consenti tant sur l’appartement que sur le box. Or l’acte de vente ne porte que sur le seul appartement.

La SCP [H] soutient que le contrat de réservation, acte sous seing privé comportant l’indication des lots de manière manuscrite est insuffisamment probant. Toutefois, il résulte d’une analyse rapide de ce document que l’ensemble des occurrences à compléter sont remplies de manière manuscrite, l’écriture étant la même de sorte que le moyen soulevé est inopérant.

S’il est exact que l’acte de prêt et la procuration reçus par la SCP [H] le 19 mars 2008 ne portent que sur le lot n°98 correspondant à l’appartement, cela résulte semble-t’il de la même omission.

Dès lors, l’omission du box dans l’acte authentique de vente par le notaire, constitue une faute.

La faute du notaire a eu pour conséquence de contraindre les époux [V] à payer des frais pour la régularisation de l’acte auprès d’un autre notaire, à retarder la vente envisagée et à engager une action en justice.

Ainsi, il convient de condamner la SCP [H] à verser aux époux [V] les sommes suivantes :

442,43 euros1000 euros au titre du préjudice moral

Sur la résistance abusive :

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, le refus de la SCP [H] de réparer son erreur, alors même que les parties étaient d’accord et que la régularisation était sans complexité telle que cela résulte tant du courrier de Maître [H] du 9 juillet 2020, que de la régularisation opérée par Maître [K] le 8 juillet 2022, constitue une résistance abusive qu’il convient de réparer à hauteur de 1000 euros.

Sur le paiement de la taxe foncière :

BOUYGUES IMMOBILIER sollicite la condamnation des époux [V] et la SCP [H] au paiement de la somme de 1264 euros correspondant à la taxe foncière pour le lot n°51 pour la période 2018-2022.

Dans la mesure où BOUYGUES IMMOBILIER et les époux [V] s’accordent depuis l’origine sur la propriété du lot n°51, il apparaît difficilement compréhensible que BOUYGUES IMMOBILIER ait attendu la présente procédure pour imputer la taxe foncière aux réels propriétaires. En outre BOUYGUES IMMOBILIER ne donne aucune indication s’agissant du sort de la taxe foncière entre la date de la vente 2008 et 2018, de sorte qu’il y a lieu de penser que celle-ci a été régulièrement acquittée par les consorts [V].

Les époux [V] ne contestent pas le montant sollicité, ni l’imputabilité de la taxe foncière mais soutiennent que la faute du notaire leur a fait perdre une chance de récupérer auprès des locataires la part leur incombant. Toutefois, s’agissant d’une taxe foncière et non d’une taxe d’habitation, elle incombe aux seuls propriétaires.

En conséquence, les époux [V] seront condamnés à verser à BOUYGUES IMMOBILIER la somme de 1264 euros au titre de la taxe foncière correspondant au lot n°51 sur la période 2018-2022.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Il y a lieu de condamner la SCP [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la SCP [H] à verser aux époux [V] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [V] ont assigné BOUYGUES IMMOBILIER sans formuler de demande à son encontre et succombent partiellement s’agissant du paiement de la taxe foncière. Toutefois BOUYGUES IMMOBILIER ne formule pas de demande à leur encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande dès lors de rejeter la demande formulée par BOUYGUES IMMOBILIER à l’encontre de la SCP [H].

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCP JEAN JACQUES [H], [W] ANDRE-[H], NOTAIRES ASSOCIES à verser à [T] et [F] [V] née [U] la somme de 2442,43 euros ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

CONDAMNE la SCP JEAN JACQUES [H], [W] ANDRE-[H], NOTAIRES ASSOCIES aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SCP JEAN JACQUES [H], [W] ANDRE-[H], NOTAIRES ASSOCIES à verser à [T] et [F] [V] née [U] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE BOUYGUES IMMOBILIER de la demande formulée au titre de l’article 700 du cpc ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE