MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

N° RG 25/00261 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZX7

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. [E], représentée par son gérant, Monsieur [U] [S], dont le siège social est sis 13 Chemin rural – Hameau d’Eprémesnil – 76610 LE HAVRE

Représentée par Maître Vanessa KOUM DISSAKE, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [F]

né le 08 Mai 1992 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 24 rue Louis Aragon – 76700 GAINNEVILLE

Non comparant, ni représenté

Madame [I] [K] épouse [F]

née le 16 Mars 1993 à MONTIVILLIERS (76290), demeurant 64, rue du Parc d’Ingouville – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne, Assistée de Maître Marie CAVELLIER-LE GONIDEC, avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [Y] [K]

né le 17 Mars 1964 à LE HAVRE (76600), demeurant 6 rue de l’Alliance – 76620 LE HAVRE

Comparant en personne, Assisté de Maître Marie CAVELLIER-LE GONIDEC, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2023, prenant effet le 1er avril 2023, la SCI [E] a donné à bail à Monsieur [A] [F] et Madame [I] [K] épouse [F] (ci-après Madame [I] [K]) un appartement de type F3 situé 64 rue du Parc d’Ingouville au HAVRE (76600), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 020 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte en date du 30 mars 2023, Monsieur [Y] [K], père de Madame [I] [K], s’est porté caution solidaire, jusqu’au 31 mars 2026 et dans la limite de 37 800 euros, des engagements de Madame [K] et de Monsieur [F].

Par jugement en date du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, a ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés à payer à la SCI [E] la somme de 8 400 euros au titre de leur dette locative et de 3 000 euros en réparation du préjudice moral.

Madame [I] [K] a remis les clés à la SAS [J] MEHRUNG, commissaires de justice en charge de la procédure, le 3 juillet 2024. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi par Maître [J] le 24 juillet 2024.

La SCI [E] invoque des dégradations locatives imputables aux locataires dans l’ensemble du logement, pour lesquelles elle a été contrainte d’exposer des frais de remise en état dont elle a sollicité le remboursement à Madame [I] [K], Monsieur [A] [F] et Monsieur [Y] [K] par sommation de payer la somme de 2 050 euros en principal en date du 4 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 et du 3 février 2026, la SCI [E] a fait assigner Madame [I] [K], Monsieur [A] [F] et Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de remboursement des frais de remise en état du logement et d’indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 mai 2025 puis renvoyée à celle du 3 novembre 2025 pour être plaidée finalement à l’audience du 2 mars 2026, où la SCI [E] était représentée par Maître KOUM DISSAKE. Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] étaient présents et assistés par Maître CAVELLIER – LE GONIDEC. Monsieur [A] [F] était absent bien que régulièrement convoqué.

La SCI [E] demande au juge des contentieux de la protection, aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience, de :

A titre principal :

— Condamner solidairement Monsieur [A] [F], Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 2 050 euros au titre de la remise en état du logement ;

— Condamner solidairement Monsieur [A] [F], Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice lié à leur résistance abusive ;

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement Monsieur [A] [F] et Madame [I] [K] à lui payer la somme de 2 050 euros au titre de la remise en état du logement ;

— Condamner solidairement Monsieur [A] [F] et Madame [I] [K] à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice lié à leur résistance abusive ;

En tout état de cause :

— Débouter Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] de leurs demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [A] [F], Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [E] fait valoir que le locataire est obligé de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement loué. Elle invoque l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 24 juillet 2024, pour lequel elle considère que Madame [I] [K] a régulièrement été convoquée mais n’a pas réclamé le courrier ni déclaré avoir changé d’adresse et qu’aucune obligation de convoquer la caution solidaire n’existait. Elle indique en outre que la remise des clés par la locataire a été faite entre les mains d’un tiers non mandaté de sorte que la SCI [E] n’a eu accès à l’appartement qu’après l’état des lieux de sortie. Cette dernière explique en outre l’absence d’état des lieux d’entrée par le caractère entièrement neuf du logement. Elle conteste en ce sens les dires de Madame [I] [K] selon lesquels le logement était humide, supposant que les pièces fournies par cette dernière pouvaient être falsifiées.

S’agissant de l’acte de cautionnement, elle affirme qu’il est régulier en ce que la SCI [E] n’avait pas l’obligation de souscrire une assurance garantissant les obligations locatives du locataire et était donc en droit de demander un cautionnement solidaire. De plus, l’engagement de caution reprend bien de manière manuscrite les dispositions prévues à l’article 2297 du code civil. Elle soutient enfin que remettre en cause la régularité de l’engagement de caution solidaire reviendrait à porter atteinte à l’autorité de chose jugée du jugement du 8 avril 2024 par lequel le juge des contentieux de la protection a condamné solidairement Madame [I] [K], Monsieur [A] [F] et Monsieur [Y] [K] au règlement de la dette locative.

Elle indique que les locataires ont fait preuve de résistance abusive en n’honorant pas leurs obligations locatives. Enfin, ils ont effectué des manœuvres frauduleuses en vue de la conclusion du bail, ayant occasionné pour la bailleresse un épuisement moral et financier.

Aux termes de leurs conclusions n°2 soutenues à l’audience, Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— Prononcer la nullité du cautionnement solidaire consenti par Monsieur [Y] [K] par acte du 30 mars 2023 ;

— Débouter la SCI [E] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des défendeurs ;

— Condamner la SCI [E] à payer, à titre de dommages et intérêts, à Monsieur [Y] [K], la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner la SCI [E] à payer, à titre de dommages et intérêts, à Madame [I] [K], la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner la SCI [E] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [Y] [K] fait valoir que la SCI [E] ne pouvait lui demander de cautionnement en ce qu’elle est une personne morale autre qu’une SCI familiale, que la caution est une personne physique et que le logement n’est pas loué à un étudiant. Il affirme en outre qu’il n’est pas reproduit sur l’acte de cautionnement l’avant-dernier alinéa de l’article mentionné, prescrit à peine de nullité.

Les défendeurs concluent au rejet des demandes de la SCI [E] au motif du défaut d’information de la réalisation de l’état des lieux de sortie et ils ont remis les clés du logement 20 jours avant celui-ci. Ils soulignent qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit de sorte qu’il est impossible de comparer l’état du logement à l’entrée et à la sortie des locataires, lesquels affirment à ce titre que le logement n’était pas neuf à leur arrivée. Madame [I] [K] insiste sur les problèmes d’humidité du logement, visibles à travers les taches noires apparues sur les murs et les lattes du parquet gondolées ayant eu des conséquences directes sur la santé de son fils. Alertée par la locataire par plusieurs courriels, la SCI [E] n’a pas apporté de solution.

Enfin, les défendeurs s’opposent à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive soutenant que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi en se fondant sur une ancienne procédure et en alléguant des manœuvres frauduleuses de Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F].

Enfin, Monsieur [Y] [K] fait valoir son préjudice moral résultant de la procédure judiciaire engagée à son égard alors que la SCI [E] ne pouvait pas demander un engagement de caution. De même, Madame [I] [K] fait état d’un préjudice moral résultant de l’état insalubre de son logement, des conséquences de l’humidité sur la santé de son fils et de l’absence de réponse apportée par la bailleresse. Madame [I] [K] a, par ailleurs, mentionné à l’audience que son ex-conjoint était en accident de travail et qu’il rencontrait des problèmes psychologiques mais qu’il était informé de la procédure.

MOTIFS

Sur la nullité du cautionnement

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ; la même chose doit être demandée, fondée sur la même cause et formée entre les mêmes parties.

La SCI [E] soutient que par jugement du juge des contentieux de la protection en date du 8 avril 2024, Monsieur [Y] [K] a été solidairement condamné avec les locataires au paiement de la dette locative, de sorte que prononcer la nullité de l’engagement de caution reviendrait à porter atteinte à l’autorité de chose jugée du jugement. Or, la question de la validité de l’engagement de caution n’avait pas été soulevée lors de la précédente instance, le jugement du 8 avril 2024 ne l’avait donc pas tranchée. De plus, le litige portait sur la résiliation du bail et sur le règlement des loyers impayés par les locataires. La présente affaire concerne une créance de réparations locatives. Dès lors, les demandes sont différentes et fondées sur des causes différentes, de sorte que ce moyen est inopérant.

La demande tendant au prononcé de la nullité de l’engagement de caution souscrit le 30 mars 2023 est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. »

En l’espèce, la bailleresse est une personne morale, précisément une société civile immobilière ayant pour activité principale l’acquisition par voie d’achat, d’apport, d’échange ou construction de tous immeubles bâtis ou non bâtis et l’aménagement, la gestion, la mise en valeur et l’exploitation par bail ou autrement de ces immeubles. Il résulte des statuts de la SCI [E], mis à jour le 12 juillet 2011, que les associés de la personne morale sont la société AB INVESTMENT et la société RENOVECO. La SCI [E] ne revêt donc pas la qualification de SCI familiale, laquelle est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. L’acte de cautionnement n’ayant pas été souscrit par un organisme habilité et les locataires n’ayant pas la qualité d’étudiant, la SCI [E] ne pouvait solliciter de Monsieur [Y] [K] un engagement de caution.

La SCI [E] fait valoir qu’elle était en droit de solliciter un cautionnement en garantie du bien loué en ce qu’elle n’était pas soumise à une obligation de souscrire une assurance garantissant les obligations locatives. La demanderesse se fonde ainsi sur l’article 22-1 al. 1 de la loi du 6 juillet 1989 qui interdit au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire de demander un cautionnement. A ce titre, il n’est pas allégué l’existence d’un cumul entre un engagement de cautionnement et une assurance locative souscrite par la bailleresse. Le moyen est ainsi inopérant en ce qu’il porte uniquement sur l’alinéa 1 de l’article susvisé.

L’engagement de caution de Monsieur [Y] [K] en date du 30 mars 2023 n’est donc pas valable et par conséquent, il y a lieu de l’annuler sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré du non-respect des formalités imposées par l’article 22-1 al.7 de la loi du 6 juillet 1989 ne nécessite pas d’examen.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes des articles 1732 et 1754 du code civil, le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location. L’article 1755 du même code dispose qu’aucune réparation n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…) ».

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 en son article 1er dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements. Le décret énumère en annexe les réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La SCI [E] produit l’état des lieux d’entrée en date du 3 avril 2023, signé par le représentant de la SCI [E] et par Monsieur ou Madame [F], ainsi que le constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 24 juillet 2024. Elle verse également aux débats une facture de la société IBRARENOV en date du 30 août 2024, pour les travaux de remise en état du logement.

Les défendeurs font valoir qu’ils n’ont pas été informés de l’établissement de l’état des lieux de sortie. La SCI [E] produit une convocation de Madame [I] [K] à l’état des lieux de sortie, faite par commissaire de justice le 9 juillet 2024. Cependant, la lettre avec demande d’accusé de réception a été envoyée à Monsieur [A] [F], à l’adresse du logement loué dont les locataires ont été expulsés par jugement du 8 avril 2024 et a fait l’objet d’un pli avisé mais non réclamé.

Or, sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception. L’article 22 de la même loi impose au locataire d’indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. En l’espèce, il apparaît que Madame [I] [K] a déclaré sa nouvelle adresse lors de la remise des clés, tel qu’il résulte de l’attestation de remise des clés signée par l’étude de commissaires de justice le 3 juillet 2024. Dès lors, le constat d’état des lieux de sortie établi en l’absence de la locataire et sans que celle-ci ait été convoquée a été réalisé de manière non contradictoire.

Toutefois, le constat établi par commissaire de justice après résiliation du bail et restitution des clés sans que l’ancien preneur ait été présent ou convoqué lui est opposable et ne doit pas être écarté dès lors que ce constat a été soumis à la discussion des parties (civ. 3ème, 21 novembre 1995). Donc, le constat d’état des lieux de sortie réalisé par Maître [J] le 24 juillet 2024 est opposable aux parties.

Madame [I] [K] et Monsieur [Y] [K] soutiennent également que l’état des lieux de sortie a été réalisé 20 jours après la remise des clés par les locataires, le 3 juillet 2024. Il résulte de l’attestation en date du 3 juillet 2024 que les clés ont été remises à la SAS [J] MEHRUNG. Cependant, l’état des lieux n’avait pas été fait. La reprise du logement par le bailleur ne peut être fait uniquement par la remise des clés, l’état des lieux de sortie étant une formalité obligatoire comme indiqué à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Le constat d’état des lieux de sortie a été établi le 24 juillet 2024, le loyer est donc dû jusqu’à cette date.

Sur le nettoyage du logement

La société IBRARENOV a facturé à la SCI [E] la somme de 200 euros au titre du nettoyage complet de l’appartement (plinthes, sol, four, plaques électriques, réfrigérateur, congélateur, baies vitrées, miroir, glissières, placards, cabine de douche) et de la mise à la décharge des effets personnels des locataires restés dans l’appartement. Il ressort du constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [J] le 24 juillet 2024 que le logement était dans un état de saleté global qui justifie de mettre à la charge des locataires le montant du nettoyage. Le commissaire de justice a notamment noté que le congélateur était sale et contenait de la nourriture avariée, que des traces de salissure existaient sur le carrelage de la cuisine, les murs et les sols des chambres, que les fenêtres, les sanitaires et la douche étaient également salis.

Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] sont donc condamnés solidairement à la somme de 200 euros à ce titre.

Sur la fixation du radiateur

La SCI [E] sollicite le remboursement par les locataires de la somme de 100 euros au titre de la fixation du radiateur arraché du mur dans une des chambres du logement. A ce titre, le constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice expose que le radiateur est arraché du mur et qu’à l’emplacement de sa fixation, le plâtre est en mauvais état, présentant deux arrachements très larges.

Madame [I] [K] explique que le radiateur n’a pas été arraché mais est tombé en raison de l’humidité importante dans les murs. Elle fait remarquer que l’humidité du logement est visible dans les taches noires de moisissure apparues sur les murs et s’est également manifestée dans les problèmes respiratoires de son fils. De plus, il ressort des courriels envoyés par la locataire à Monsieur [U] [S], gérant de la SCI [E], que les problèmes d’humidité ont été notés par Madame [I] [K] dès le mois d’octobre 2023.

La SCI [E] soutient que l’appartement ne pouvait être humide en ce qu’il était neuf et en ce que la direction du cycle de l’eau de la commune du Havre a constaté que la consommation d’eau du logement était normale. Cependant, la consommation normale en eau de l’appartement peut indiquer qu’il n’existe aucune fuite au sein du logement mais ne peut constituer un indice de l’absence de condensation ou de la bonne isolation du logement. De plus, l’appartement pouvait être neuf et en bon état aux termes de l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 3 avril 2023, et présenter des signes d’humidité après quelques mois.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 3 avril 2023 que dans les chambres, les radiateurs sont décrits en bon état de fonctionnement et les murs en bon état. La photographie et la description du radiateur par le commissaire de justice dans l’état des lieux de sortie permettent de constater que le mur sur lequel le radiateur était attaché ne présente pas de traces de moisissure. Au contraire, deux trous dans le plâtre, limités à la taille des attaches du radiateur, sont visibles.

Par conséquent, il n’est pas démontré que le détachement du radiateur du mur soit dû à l’humidité du logement de sorte que la présomption de responsabilité des locataires des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat de bail n’est pas renversée. Dès lors, Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] sont condamnés solidairement à la somme de 100 euros à ce titre.

Sur le changement du parquet flottant

La SCI [E] sollicite le remboursement de la somme de 850 euros qu’elle a exposée pour le changement complet du parquet flottant dans la chambre du fond ainsi que la somme de 150 euros s’agissant du changement de quelques lames de parquet dans la chambre située à côté de l’escalier.

S’agissant des lames de parquet changées dans la chambre à proximité de l’escalier, il ressort du constat d’état des lieux de sortie que deux lattes de parquet étaient disjointes de la barre de seuil à l’entrée. Cependant, l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement par les parties le 3 avril 2023 fait état également d’une lame de parquet décollée à l’entrée de la chambre. Dès lors, la SCI [E] est déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la chambre du fond, le commissaire de justice indique, dans son constat d’état des lieux de sortie, que le parquet flottant est en mauvais état, certaines lattes présentant des extrémités gondolées et l’ensemble étant sale. L’état des lieux d’entrée fait état d’un parquet en bon état dans cette chambre. Il résulte du décret du 26 août 1987 que le locataire est tenu des menues réparations concernant les parquets, à savoir l’entretien courant de la vitrification et le remplacement de quelques lames de parquet notamment en cas de taches ou de trous. En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que l’ensemble du parquet était abîmé de sorte qu’il était nécessaire de changer complètement le parquet flottant. De plus, le demandeur ne démontre pas que le décollement du parquet est dû aux locataires, lesquels font état d’une humidité importante dans le logement. L’humidité, dont les traces noires apparues sur les murs et le sol attestent la présence dans le logement, est à l’origine des lattes de parquet gondolées et il n’est pas démontré que le défaut d’entretien du parquet par les preneurs ait causé le décollement de celui-ci. En tout état de cause, le remplacement complet du revêtement du sol ne saurait constituer des travaux d’entretien courant ou des menues réparations à la charge des locataires.

Par conséquent, la SCI [E] est déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le changement du matériel cassé

La SCI [E] sollicite le remboursement du changement de la réglette de circulation d’air et du store sur la fenêtre de la chambre à côté de l’escalier, respectivement facturés 50 euros et 100 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la chambre était globalement décrite en bon état. Le constat des lieux de sortie fait état de la réglette de circulation d’air cassée au sommet de la fenêtre ainsi qu’un rideau occultant cassé posé au sol dans la chambre.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] à la somme de 150 euros à ce titre.

Sur la dépose d’une tablette

La SCI [E] produit une facture de 200 euros pour la dépose d’une tablette sur le mur de la chambre située à côté de l’escalier, le rebouchage des trous et l’application d’une couche de peinture blanche. Il ressort de l’état des lieux de sortie qu’une étagère en bois était fixée au mur ; tandis que l’état des lieux d’entrée décrivait simplement une chambre avec les murs en bon état.

Les locataires ont accroché une étagère sur le mur de la chambre dont la dépose a occasionné des frais pour la bailleresse. Dès lors, Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 200 euros à ce titre.

Sur l’application d’une couche de peinture sur les portes

Concernant la réfection des peintures sur les deux faces ainsi que les encadrements des portes donnant accès aux chambres, la SCI [E] produit une facture de la société IBRARENOV pour un montant de 150 euros.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures des murs étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Il résulte cependant du constat d’état des lieux de sortie que la peinture était poussiéreuse sur les murs, notamment en partie basse de la porte d’entrée de la chambre à côté de l’escalier, et sale sur les deux faces de la porte d’entrée de la chambre au bout du couloir.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de constater le défaut d’entretien correct du logement par les locataires, les peintures ayant été dégradées durant leur occupation. La facture ne concernant que la réfection de la peinture au niveau des portes des chambres, il convient de condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] au remboursement de la somme de 150 euros à ce titre.

Sur les travaux dans la salle de bain

La SCI [E] sollicite le remboursement à hauteur de 250 euros des travaux de remise en état de la salle de bain, à savoir la réparation d’une fuite dans la cabine de douche, la réfection des joints en silicone et l’application d’une peinture sur le panneau mural derrière la douche.

Le commissaire de justice note, dans son constat d’état des lieux de sortie, que les joints de la cabine de douche sont très encrassés, que le receveur de douche est sale, que le joint avec la faïence murale présente plusieurs cassures et des traces de salissure. Les photographies annexées au constat permettent de constater le mauvais état des joints de la cabine de douche. Toutefois, l’état des lieux d’entrée mentionne également des tâches sur la colonne à l’intérieur de la douche.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les locataires n’ont pas correctement entretenu les équipements de la salle de bain, en particulier la cabine de douche, dont les joints et la fuite n’ont pas été réparés. Ils sont donc redevables de la somme de 250 euros à ce titre.

Le montant total des réparations locatives est de 1 050 euros. Les locataires ont occupé le logement du 1er avril 2023 au 3 juillet 2024, soit pendant environ 1 an et 3 mois. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté au vu de la courte période d’occupation.

Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] sont donc condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme totale de 1 050 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI [E] sollicite la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 2 000 euros au titre d’un préjudice moral et financier en raison de la résistance abusive de Madame [I] [K] et de Monsieur [A] [F] qui auraient falsifié des quittances de loyer de leurs anciens bailleurs pour obtenir la signature du bail avec la SCI [E]. La bailleresse a déposé plainte de ce fait à l’encontre de Madame [I] [K] et de Monsieur [A] [F], laquelle est toujours en cours de traitement par les autorités. La SCI [E] produit un courriel de l’ancien bailleur des locataires, Monsieur [B], attestant qu’il n’est pas l’auteur des quittances de loyer fournies par les défendeurs, lesquels étaient défaillants dans le paiement des loyers.

Cet élément avait déjà été invoqué lors de la procédure de résiliation du bail et le juge des contentieux de la protection avait accordé à la SCI [E] dans son jugement en date du 8 avril 2024 la somme de 3 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

La demanderesse ne peut réclamer une nouvelle indemnisation en invoquant cette fois-ci la résistance abusive mais sur les mêmes éléments développés ci-dessus.

La demande est donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts des défendeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’engagement de la responsabilité d’une personne suppose la démonstration de sa faute, du préjudice de la victime et du lien de causalité entre les deux.

Madame [I] [K] sollicite la condamnation de la SCI [E] à lui verser la somme de 4000 euros au titre d’un préjudice moral résultant du comportement de la bailleresse qui serait restée inactive face aux problèmes d’humidité du logement dénoncés par la locataire. Elle produit en ce sens des photographies des murs du logement présentant des traces noires de moisissure ainsi que ses factures d’électricité démontrant sa nécessité de chauffer abondamment le logement pour limiter l’humidité. Elle verse également aux débats les courriels des 27 octobre 2023, 16 novembre 2023 et 12 janvier 2024 envoyés au gérant de la SCI [E], Monsieur [S], par lesquels elle lui demande d’intervenir pour le règlement des problèmes d’humidité du logement.

La SCI [E] fait valoir que l’appartement était neuf et ne pouvait donc présenter des problèmes d’humidité. Cependant, l’état des lieux d’entrée fait état d’un logement en bon état global mais présentant des traces d’usage (rayures sur le carrelage, lame de parquet décollée, tâches sur la colonne de douche notamment). Aucune pièce n’est produite démontrant le caractère neuf du logement loué. En tout état de cause, la réfection à neuf de l’appartement ne peut constituer un postulat d’absence de toute humidité, les traces d’un manque d’isolation ou d’une fuite ayant pu apparaître après l’entrée dans les lieux des locataires.

Cependant, Madame [I] [K] a sollicité l’intervention de la bailleresse par trois courriels en date des 27 octobre 2023, 16 novembre 2023 et 12 janvier 2024 mais ne justifie pas l’avoir mise en demeure de respecter ses obligations durant la vie du bail concernant la mise à disposition d’un logement décent et n’a pas fait constater les problèmes d’humidité invoqués par constat d’huissier ou par les services de salubrité de la ville du Havre. Le simple envoi de trois courriels à ce sujet étant insuffisants à caractériser la faute de la bailleresse et par conséquent, à établir un préjudice.

Madame [I] [K] est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Monsieur [Y] [K] sollicite la condamnation de la SCI [E] à lui verser la somme de 3000 euros au titre d’un préjudice moral résultant du comportement de la bailleresse ayant fait souscrire un engagement de caution à Monsieur [Y] [K] sans en avoir le droit.

Il résulte de ce qui précède que la SCI [E] n’étant pas une SCI familiale, elle ne pouvait demander un acte de cautionnement qu’à un organisme habilité ou dans le cas où le locataire était étudiant. Ayant requis le cautionnement de Monsieur [Y] [K], la SCI [E] n’a pas respecté l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, Monsieur [Y] [K] ne démontre pas la volonté de la bailleresse de contrevenir à la loi car celle-ci a pu se méprendre sur ce qu’elle pouvait ou non solliciter en termes de garantie des paiements des loyers. Par ailleurs, les conséquences financières résultant du jugement du 8 avril 2024 condamnant solidairement la caution au paiement de la dette locative ne sauraient constituer un préjudice financier dans la mesure où le cautionnement n’a pas été contesté lors de cette précédente instance et que Monsieur [K], bien que régulièrement cité à cette audience, n’a pas pris la peine de comparaître ni de faire connaître les motifs de son absence.

Dès lors, Monsieur [Y] [K] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F], parties perdantes, seront dès lors solidairement condamnés aux dépens y compris le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par moitié.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile de Monsieur [K].

Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] sont condamnés à payer la somme de 600 euros à la SCI [E] concernant les frais non compris dans les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ANNULE l’acte de cautionnement souscrit par Monsieur [Y] [K] le 30 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] à payer à la SCI [E] la somme de 1 050 euros (mille cinquante euros) au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive des défendeurs ;

DEBOUTE Madame [I] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et financier et d’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] à payer à la SCI [E] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [I] [K] et Monsieur [A] [F] aux entiers dépens, y compris le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie par moitié ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 04 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Danielle LE MOIGNE