TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02829 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JQWB

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 avril 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. BOVER, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandra KENNEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 78

PARTIE DEFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] à [Localité 2]

représenté par son syndic, la S.A.S. [S] prise en son agence de [Localité 3] – [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Autres demandes relatives à la copropriété – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BOVER est propriétaire d’un appartement lot n°8 au sein de la copropriété située [Adresse 5] à 68100 Mulhouse.

Par demande introductive d’instance en date du 28 octobre 2025, la SCI BOVER a attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S] (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de se voir rembourser les sommes indûment retenues au titre des charges de copropriété.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SCI BOVER, régulièrement représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son acte introductif d’instance du 28 octobre 2025, et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner le défendeur à lui rembourser les sommes restituées par la régie d’eau, soit 1 155,18 euros avec intérêts légaux à compter de la date d’annulation de la facture et de restitution des fonds au syndic, outre la somme de 523,51 euros pour les frais de mise en demeure, de relance et d’avis de poursuite abusifs,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros pour le préjudice subi,

— Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

— La dispenser sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de participer à la dépense commune des frais de procédure et de leur quote-part de toute dépense subséquente.

Au soutien de sa demande, la SCI BOVER affirme que suite à un problème de fuite d’eau au cours de l’année 2022, les avances sur charges ont été augmentées pour l’exercice de l’année 2022-2023 et 2023-2024. Elle fait valoir que les augmentations ont été établies sur la base de deux factures, respectivement d’un montant de 4 404,86 euros et 8 923,59 euros pour lesquelles elle a versé la somme de 1 700 euros en totalité, alors même que le montant à repartir entre chaque lot était de 1 332,85 euros.

Elle affirme en outre que la régie des eaux a procédé au remboursement de la seconde facture, rectifiée à hauteur de 1 043,33 euros. Toutefois elle soutient que ce remboursement n’a été ni affecté ni inscrit dans ses comptes, alors même que la facture a été reçue par le syndic en date du 13 novembre 2023.

Elle invoque en outre un déséquilibre dans le paiement des charges entre les différents lots du même immeuble, entraînant une erreur dans la répartition des charges et constituant, selon elle, un manquement du syndic à ses obligations de gestion.

En outre, elle affirme que les avances réclamées pour l’exercice de l’année 2024/2025 sont fondées sur cette facture erronée, laquelle a été rectifiée, et qu’en conséquence de cette faute de gestion de la part du syndic, elle a subi des difficultés financières dont elle réclame la réparation au titre du préjudice moral.

Bien que régulièrement convoqué, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S], ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en remboursement

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, de ses fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du code civil.

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

C’est au demandeur en restitution des sommes qu’il prétend avoir indûment payées qu’il incombe de prouver le caractère indu du paiement, mais en application de l’article 1993 du code civil, le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est notamment chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, ainsi que d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI BOVER verse notamment aux débats la facture d’eau du 21 août 2023 à hauteur de 8 923,59 euros ainsi que la facture rectificative à hauteur de 1 004,97 euros. Ces factures sont accompagnées en outre d’un courrier du 18 décembre 2024 de la Régie de l’eau M2A portant sur le remplacement et la rectification de la facture du 21 août 2023.

La SCI BOVER produit en outre les courriers de contestation adressées au syndic, portant sur le remboursement du trop-perçu relatif à la facture d’eau.

Il est établi en outre par un courrier du 15 janvier 2025 du syndic de copropriété, que la facture rectificative a été prise en compte et devait faire l’objet d’un recrédite sur le compte des copropriétaires. Le courrier mentionne en outre que le compte de la SCI BOVER étant débiteur à hauteur de 1 167,43 euros, la déduction de 788,02 euros entraine un reste à payer à hauteur de 379,41 euros.

La SCI BOVER verse en outre les extraits de compte individuel de charges sur l’exercice de l’année 2022-2023 et 2023-2024 ainsi que les provisions sur charges des années 2023, 2024 et 2025.

Il y a lieu de constater d’une part qu’il ressort du décompte individuel des charges pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 que le poste « charge de cage n°40» s’élevait à la somme de 12 544,84 euros.

Pour la période suivante, soit du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, ce même poste s’élevait à la somme de 9 408,80 euros, soit un total cumulé de 21 953,64 euros sur les deux exercices.

Dès lors, après application de la quote-part, le montant dû par chaque copropriétaire s’élève à la somme de 2 195,36 euros et non, contrairement à ce qui est soutenu par la partie demanderesse, à la somme de 1 332,82 euros.

D’autre part, il ressort d’une facture émise en date du 21 août 2023, couvrant la période du 1er février 2023 au 31 juillet 2023, que la somme réclamée au titre des consommations d’eau s’élevait à la somme de 8 923,59 euros.

Il résulte cependant du courrier de la Régie des eaux que cette facture a été rectifiée et devait en conséquence faire l’objet d’une régularisation auprès des copropriétaires. En effet, il convient dès lors de constater l’existence d’un écart de 7 880,26 euros entre la facture initiale et la facture rectifiée. Après répartition selon la quote-part (division par 10 lots selon courrier du 15 janvier 2025 émanant du syndic), cet écart représente la somme de 788,02 euros par lot. Le syndic confirme, dans son courrier du 15 janvier 2025, l’existence de ce remboursement.

Néanmoins, aucune pièce ne permet d’établir que ce remboursement a été effectué. En effet, il ressort du relevé de compte établit par le syndic en date du 15 octobre 2025 et produit par la demanderesse que le remboursement de la somme d’un montant de 788,02 € n’a pas été créditée au compte de la SCI BOVER.

En outre, le défendeur étant défaillant dans la procédure, ne formule aucune demande.

Dès lors, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S] à payer à la SCI BOVER la somme de 788,02 euros au titre de la régularisation de la facture par la Régie des eaux.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2024.

En outre, la SCI BOVER sollicite le paiement de la somme de 523,51 € au titre des mises en demeure, des relances et d’avis de poursuite. Elle estime que les montants sont abusifs. Néanmoins, le tribunal constate qu’à la lecture des pièces produites, la SCI BOVER présente un compte débiteur et cela même si le syndic avait déduit la somme de 788,02 € au titre de la régularisation de la facture d’eau. Dès lors, en l’absence d’éléments probants produits, il convient de rejeter la demande de la SCI BOVER a ce titre.

Sur la demande en dommages et intérêts

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnisation d’un préjudice moral suppose pour celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve des souffrances morales subies.

Le préjudice moral d’une personne morale consiste en une atteinte à sa réputation ou à son image.

La SCI BOVER expose que les nouvelles avances réclamées au titre de l’exercice 2024-2025 sont fondées sur la facture erronée des exercices précédents. Elle sollicite la réparation de son préjudice moral en raison de la grande difficulté à payer les montants réclamés au titre des avances.

Or, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir l’existence d’un préjudice de cette nature.

La SCI BOVER sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S], à payer à la SCI BOVER la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article précité.

Sur la dispense de participation aux frais de l’instance

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser la SCI BOVER de participer aux frais de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S], à payer à la SCI BOVER la somme de 788,02 euros (sept cent quatre-vingt-huit et deux centimes) avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 décembre 2024 au titre de la facture de régularisation de l’eau ;

DEBOUTE la SCI BOVER de sa demande en paiement de la somme de 523,51 euros au titre des frais ;

DEBOUTE la SCI BOVER de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S], aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic, la SAS [S], à payer à la SCI BOVER la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE la SCI BOVER de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 avril 2026, par Sophie SCHWEITZER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,