TRIBUNAL JUDICIAIRE

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DU MANS n

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COPIE Première Chambre

Jugement du 19 Août 2021

N° RG 20/00813 – N° Portalis DB2N-W-B7E-G205

DEMANDEURS
Monsieur X né le représenté par Maître de la SELARL 9avocats au barreau d’ANGERS Madame Y née le représentée par Maître de la SELARL avocats au barreau d’ANGERS 9

DEFENDERESSES.

W, ayant son siège social sis, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis

représentée par, Me avocat au barreau du MANS, avocat plaidant et par Me du MANS, avocat postulant avocat au barreau

Z, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis

représentée par Me de la SELARL

, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et par Maître de la SCP avocats au barreau du MANS, avocat postulant 9

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT: Juge ASSESSEURS : 2

Juge 9

Magistrat honoraire, juge rapporteur 2

GREFFIER présent à l’appel des causes : GREFFIER présent lors du délibéré :

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2021

A l’issue de celle-ci, le président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 29 juin 2021 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. En raison de l’indisponibilité du greffier, le délibéré a été prorogé au 19 Août 2021.

Jugement du 19 Août 2021

- prononcé publiquement par

, par sa mise à disposition au greffe

- en premier ressort

- contradictoire

- signé par le président et à qui la minute du jugement a été remise. 9

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copie exécutoire à – Me,

Maître,

.

Maître.

- Me,

copie dossier

Le

EXPOSE DES FAITS CONSTANTS DU LITIGE

Il est constant que Z est un établissement public à caractère industriel et commercial chargé de qui fait partie du la gestion des forêts publiques de l’Etat et en particulier de la forêt de domaine privé de l’Etat.

Aux termes d’un acte public du 20 mai 1969 établi par le Préfêt de la Sarthe, Z

Département de la Sarthe l’autorisation d’occuper et d’exploiter dans la forêt domaniale de a concédé au ensemble de terrains, constructions et installations de loisirs d’une superficie totale d’environ 103 un hectares constitué notamment d’un étang et de parties boisées, moyennant redevance, pour une durée de 36 ans à compter du 1er janvier 1969. Le concessionnaire était autorisé à consentir à toutes personnes physiques ou morales de son choix, de droit privé ou de droit public, le droit d’occuper privativement des dépendances déterminées de l’emprise de la concession.

C’est ainsi que, par délibération du 20 janvier 1997, le Conseil général du Département de la Sarthe avait sous-concédé à M. X et M^me Y « le droit d’occuper temporairement dans le un terrain de 45 ares compris entre la bordure Nord du grand étang et la route forestière le contournant, terrain sur lequel ils exploitent un fonds de commerce : restaurant à l’enseigne », à compter du 1er mars 1997, pour une durée de 7 ans 9 mois et 30 jours jusqu’à l’expiration de la convention consentie au Département, soit le 31 décembre 2004.

Il sera rappelé qu’aux termes d’un acte notarié du 21 février 1997, Mme (qui avait étéprécédemment sous-concessionnaire du Département de la Sarthe) avait vendu en propriété à M. X et M^me Y ses successeurs, les constructions à usage d’habitation et de commerce qu’elle avait édifiées sur le terrain appartenant à l’Etat.

Il n’est pas contesté que les effets de la convention principale de concession, conclue pour 36 ans, ont été prorogés ensuite jusqu’au 31 décembre 2007 et que, bien qu’il n’en soit pas justifié, la convention de sous-concession consentie à M. X et M^me Y s’est poursuivie jusqu’à cette date.

* * *

Par acte public préfectoral du 20 mars 2008, ^Z a consenti au Département de la Sarthe un renouvellement de la concession principale d’occupation du site de loisirs dit de " portant sur un ensemble de terrains d’une superfice de 149,22 hectares, comprenant: centre nautique, 2 campings, 99

un club de voile, des tennis, des parkings, un village de chalets, des commerces et 4 étangs. Cette concession était consentie moyennant le paiement d’une redevance de 28 000 € par an, indexée, pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2008, « sans possibilité de reconduction tacite », le défaut de présentation d’une demande renouvellement au moins 6 mois avant l’expiration du l’autorisation valant « renonciation au renouvellement ».

Dans ce contrat, le concessionnaire se voyait accorder le droit de sous-louer ou céder à des tiers les droits qui lui étaient conférés, sans que ces sous-concessions puissent avoir une durée supérieure à celle de la concession principale.

Il sera précisé que, par acte du 24 juin 2008, le Département de la Sarthe a cédé ses droits à la Commune de

Puis, par « convention de sous-occupation » du 26 juin 2008, la Commune de a conféréà M. X et M^me Y un droit d’occupation personnel et privatif, « à titre précaire et révocable », sur un terrain occupé et destiné à l’implantation d’un commerce de restaurant à l’enseigne d’une superficie de 3200 m2 environ situé en bordure de la rive Nord du grand Etang, et ce pour une 66

durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2008, moyennant une redevance annuelle de 2184€ indexée.

a transféré ses droits à la COMMUNAUTE DE COMMUNESEn 2014, la Commune de aux droits de laquelle vient W

2

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* * Par acte du 25 octobre 2019, a proposé à la communauté de communes W une nouvelle Z convention d’occupation temporaire, pour une durée de 17 ans, moyennant toutefois une augmentation du montant de la redevance annuelle totale qui était ainsi portée à 58 985 € pour l’ensemble de la concession dont la superficie totale était ramenée à 66h 49a 55c. Par ailleurs, Z logement au sein du restaurant de " interdisait tout 99

La communauté de communes W a soumis à M. X et M^me Y un projet de convention de sous concession qui portait sur une portion de terrain de 2692 m2 dont 563 m2 bâtis. Pour tenir compte de l’augmentation de la redevance fixée par pour l’ensemble de la concession, la redevance Z annuelle de la partie des biens sous-concédée à M X et M^me Y était portée à 17 400 €.

M. X et M^me Y ont refusé d’approuver ce projet de renouvellement qui leur imposait, d’une part, une augmentation de la redevance et, d’autre part, l’impossibilité d’occuper le logement de fonction situé à l’étage du bâtiment dans lequel est exploité le restaurant «   » M. X et M^me Y ont, par lettre du 2 janvier 2020, exigé le renouvellement de la convention antérieure en revendiquant un droit à la propriété commerciale sur les lieux occupés par eux.

Constatant ce refus, la communauté de communes W a fait délivrer par huissier le 11 février 2020 à M. X et M^me Y une sommation de quitter les lieux en leur déniant tout titre d’occupation.

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier des 26 mars et 2 avril 2020, M. X et M^me Y ont assigné devant le tribunal judiciaire du Mans la communauté de communes W et Z pour se voir reconnaître un droit au bail commercial sur les biens litigieux à compter rétroactivement du 21 février 1997. Ils ont requis en conséquence la condamnation de la communauté de communes W à leur présenter dans un délai d’un mois, sous astreinte, un projet de bail commercial conforme aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, le loyer étant fixé à la valeur locative des biens loués. Dans l’hypothèse où la communauté de communes W persisterait dans sa volonté de ne pas renouveler le contrat, M. X et M^me Y sollicitaient le paiement d’une indemnité d’éviction. En tout état de cause, ils demandaient la condamnation tant de la communauté de commune W que de Z à leur payer une somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions, M. X et M^me Y reprennent en termes identiques leurs demandes formées dans leur assignation.

Invoquant l’article L 145-2 du code de commerce, ils revendiquent le bénéfice du statut des baux commerciaux. Ils soutiennent que ce statut ne pourrait être écarté que dans l’hypothèse où la collectivité publique justifierait d’une convention d’occupation précaire, laquelle ne peut résulter que de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties.

Subsidiairement, M. X et M^me Y invoquent la loi 2014-626 du 18 juin 2014, insérée au code général de la propriété des personnes publiques (livre I, titre II, chapitre IV, section 7), qui a réglementé « l’utilisation du domaine public dans le cadre de l’exploitation de certaines activités commerciales » et qui dispose en son article L 2124-32-1 qu’un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre.

* * *

Dans ses dernières conclusions du 20 juillet 2020, la communauté de communes W affirme que la convention litigieuse du 26 juin 2008 revêtait les caractères d’une convention d’occupation précaire, en raison principalement du régime domanial du terrain mis à disposition au sein d’un ensemble forestier soumis au code forestier, lequel est incompatible avec le droit au maintien dans les lieux d’un occupant privé. La communauté de communes W fait valoir que la convention de sous-occupation elle même contient diverses clauses exorbitantes du droit commun qui démontrent « que les parties avaient pleinement conscience de conclure un contrat administratifs 'écartant en tous points du statut des baux commerciaux », ce que tendrait d’ailleurs à confirmer la clause attributive de compétence au profit du juge administratif.

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S’agissant de la loi du 18 juin 2014 invoquée par M. X et M^me Y, la communauté de communes W fait valoir que l’article L 2124-32-1 du code général de la propriété des personnes publiques vise le domaine « public » et non le domaine privé.

En conséquence, la communauté de communes W conclut au débouté des époux X et requiert leur expulsion, ainsi que leur condamnation à verser jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation de 1450 € par mois à compter du 1er janvier 2020. Elle demande en outre une indemnité de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 21 janvier 2021, soutient à titre principal que les demandes formées par M. X et M^me Y, avec lesquels il n’a pas de lien contractuel Z direct, ne lui sont pas opposables.

A titre subsidiaire, Z reprend d’abord à son compte l’argumentation de la communauté de communes W, en affirmant que la convention de sous-occupation dont bénéficiaient les demandeurs était une « convention d’occupation précaire » et que cette convention avait pris fin le 31 décembre 2019, sans que M. X et M^me Y puissent prétendre à un renouvellement.

Mais – ajoutant à l’argumentation juridique de la communauté de communes W – soutient qu’en toute hypothèse la convention de sous-concession est incompatible avec le droit au Z renouvellement résultant du régime des baux commerciaux. L’office public invoque en effet l’article 12 de la directive européenne dite « Services » du 12 décembre 2006-d’application directe dans les Etats membres – qui soumet l’autorité publique qui doit octroyer « des autorisations, lorsque leur nombre est limité en raison de la rareté des ressources naturelles », à une procédure de sélection afin d’offrir aux candidats toutes garanties d’impartialité et de transparence.

^Z s’appuie sur l’arrêt “Promoimpresa”, rendu le 14 juillet 2016 par la Cour de Justice de l’Union Européenne, faisant application de cette directive. Il tire encore argument de l’ordonnance 2017-562 du 17 avril 2017 sur la propriété des personnes publiques qui est venue transposer explicitement cette jurisprudence en France, en prescrivant la mise en concurrence des titres d’occupation du domaine public, cette règle de principe ayant été étendue au domaine privé de l’Etat.

* * *
M. X et M^me Y n’ont pas conclu sur ce dernier moyen.

MOTIFS

I – Sur l’action principale de M. X et M^me Y

A – Sur la qualification juridique de la convention de « sous-concession »

Il n’est pas contesté que les biens litigieux font partie du domaine privé de l’Etat.

En vertu de l’article L 145-1 du code de commerce, les dispositions relatives au bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au registre des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce. L’article L 145-2 ajoute que ces dispositions s’appliquent également "aux baux des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics, dans le cas où ces locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de l’article L 145-1…”.

Toutefois, s’agissant de biens appartenant à l’Etat ou aux collectivités publiques, échappent au statut des baux commerciaux les contrats qualifiés de « conventions d’occupation précaire ».

La communauté de communes W invoque, pour tenter d’échapper au statut d’ordre public des baux commerciaux, le caractère de « convention d’occupation précaire » de la convention litigieuse.

Mais, une convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme imposé est justifié impérativement par l’existence de circonstances exceptionnelles dérogatoires, circonstances qui ne peuvent donc résulter de la seule volonté des parties.

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En l’espèce, il sera rappelé que, par convention de sous-concession du 20 janvier 1997, le Conseil général du Département de la Sarthe (alors concessionnaire principal) avait conféré à M. X et M^me Y « le droit d’occuper temporairement dans le canton un terrain de 45 ares compris entre la bordure Nord du grand étang et la route forestière le contournant, terrain sur lequel ils exploitent. un fonds de commerce : restaurant à l’enseigne ». Cette « autorisation », conclue pour une durée déterminée, a pris fin le 31 décembre 2007.

Mais il convient de relever préalablement que M. X et M^me Y n’ont pas à cette époque remis en cause la précarité de cette convention qui avait pris fin le 31 décembre 2007 puisqu’ils ont souscrit, le 26 juin 2008, une nouvelle convention dite de « sous-occupation » aux termes de laquelle la Commune de (aux droits de laquelle vient W) leur conférait un nouveau droit d’occupation personnel et privatif, sur un terrain occupé et destiné à l’implantation d’un commerce de restaurant à l’enseigne " 60

", d’une superficie de 3200 m2 environ, situé en bordure de la rive Nord du grand Etang, et ce pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2008.

Le litige ne peut donc porter que sur cette dernière convention.

S’agissant de cette dernière convention, la communauté de commune W soutient que la convention de sous-concession du 26 juin 2008 revêtait les caractères d’une convention d’occupation précaire au motif qu’il était stipulé au contrat ce qui suit : Les sous-occupations sont des autorisations accordées à titre personnel afin d’exclure tout

-

^droit ^réel ^qui ^cons^tituerait un émembrement de la propriété de l’Etat. Cette autorisation d’occupation est consentie à titre précaire et révocable.

- La sous-occupation… n’ouvre pas au profit du bénéficiaire de droit acquis au renouvellement. Pour un motif tiré de l’intérêt général, la Commune pourra résilier la convention de sous occupation moyennant un préavis de 3 mois.

En cas de résiliation de la convention d’occupation conclue entre la Commune et l’Etat, la présente convention sera résiliée de plein droit, sans indemnité. Le sous-occupant s’engage… à souffrir sans indemnité tous travaux, notamment sylvicoles, M

que la Commune ou Z se réservent de faire exécuter, quels qu’en soient les inconvénients et la durée…

Mais ces clauses ne précisent pas suffisamment les circonstances exceptionnelles qui viendraient justifier le caractère exorbitant du non-renouvellement de plein droit de la convention à son échéance. Ainsi, ne procédant que par affirmation du résultat souhaité, les parties ne pouvaient conférer à cette convention un caractère précaire pour la faire échapper au statut d’ordre public de la propriété commerciale qu’invoquent les demandeurs.

D’ailleurs, le tribunal relève que, depuis 1968, date de la première concession, il n’est pas établi ni même prétendu que Z ou son concessionnaire (le Département) ait jamais exercé au préjudice des sous-concessionnaires successifs exploitant le restaurant de une quelconque 66 prérogative exorbitante qui aurait pu justifier le statut dérogatoire de la convention qui aurait pu justifier son caractère précaire.

Ce premier moyen, commun aux deux défendeurs, sera donc écarté.

B- Sur l’application de la directive « Service »

Par la directive dite « Service » 2006/123/CE le Parlement et le Conseil de la Communauté Economique Européenne ont voulu favoriser le développement des services au sein des Etats membres en condamnant dans certaines conditions la possibilité pour le gestionnaire domanial d’accorder un droit au renouvellement automatique au preneur exploitant en place.

En son article 12.1 la directive prévoit que, « lorsque le nombre d’autorisations disponibles pour une activité donnée est limité en raison de la rareté des ressources naturelles ou des capacités techniques utilisables, les Etats membres appliquent une procédure de sélection entre candidats potentiels qui prévoit toutes les garanties d’impartialité et de transparence, notamment la publicité adéquate de l’ouverture de la procédure, de son déroulement et de sa clôture ».

En son article 12.2, la directive en déduit plus précisément que « … l’autorisation est octroyée pour une durée appropriée et ne doit pas faire l’objet d’une procédure de renouvellement automatique, ni prévoir tout autre avantage en faveur du prestataire dont l’autorisation vient juste d’expirer… ».

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Il ne fait pas de doute que cette directive – dont le délai de transposition expirait le 28 décembre 2009 – est d’applicabilité directe en droit français.

Par l’arrêt « Promoimpresa » du 14 juillet 2016, la Cour de Justice de l’Union Européenne a précisé la portée de la directive « Services » permettant, d’une part, une meilleure valorisation du domaine public et, d’autre part, de permettre un égal traitement entre les opérateurs économiques intéressés.

C’est à la lumière de cet arrêt que, par ordonnance 2017-562 du 19 avril 2017 (article 4), le gouvernement français a réformé le code général de la propriété des personnes publiques en réglementant notamment les conditions d’occupation du domaine public pour y exercer une activité économique.

C’est ainsi que l’article L.2122-1-1 de ce code impose au gestionnaire du domaine public d’organiser une procédure de sélection préalable, assortie de mesures de publicité. L’article L.2122-2 précise notamment que « l’occupation du domaine public ne peut qu’être temporaire » et que, « lorsque le titre permet à son titulaire d’occuper ou d’utiliser le domaine public en vue d’une exploitation économique, sa durée est fixée de manière à ne pas restreindre ou limiter la libre concurrence au-delà de ce qui est nécessaire pour assurer l’amortissement des investissements projetés et une rémunération équitable et suffisante des capitaux investis, sans pouvoir excéder les limites prévues, le cas échéant, par la loi ».

Ainsi, le législateur a transposé par des textes législatifs le principe affirmé par la jurisprudence européenne, du moins en ce qui concerne le domaine public.

Toutefois, la plupart des états de l’Union Européenne ignorant la distinction opérée en France entre domaine public et domaine privé, on doit considérer que les principes posés par la directive « Service » et par la justice européenne s’appliquent au domaine privé.

D’ailleurs, c’est l’interprétation proposée dans deux réponses du Ministère de l’action et des comptes publics en 2018 et 2020 interrogé par des parlementaires sur cette question.

Il s’ensuit qu’en l’espèce M. X et M^me Y ne peuvent prétendre se prévaloir du statut de la propriété commerciale, fût-elle d’ordre public, pour imposer le renouvellement de la convention du 26 juin 2008 aux conditions antérieures ou pour prétendre à une indemnité d’éviction.

Par ce second motif, M. X et M^me Y devront donc être déboutés.

II – Sur les demandes reconventionnelles de la communauté de commune 4CPS

Il résulte de ce qui précède que M. X et M^me Y sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020 des biens qu’ils occupent sur la parcelle cadastrée sur la commune de Il y a lieu d’ordonner leur expulsion et de les condamner jusqu’à libération des lieux à payer une indemnité d’occupation.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à 1450 € par mois, somme qui représente la valeur locative du à la communauté de communes W bien au regard du montant de la redevance imposée par pour l’ensemble des biens concédés.. Z

III – Sur les dépens

Déboutés, M. X et M^me Y seront nécessairement condamnés aux dépens. Ils devront en outre verser en vertu de l’article 700 du code de procédure civile une indemnité de 4000 € à la communauté de communes W et une indemnité de 4000 € à Z

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, de l’ensemble de leurs demandes et, en conséquence, DÉBOUTE M. X et M^me Y les déclare à compter du 1¹ janvier 2020 occupants sans droit ni titre des biens situés commune de figurant au cadastre section

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Passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, ORDONNE l’expulsion de M. X et M^me Y

En tout état de cause, les CONDAMNE IN SOLIDUM à payer À W depuis le 1er janvier 2020 jusqu’à libération effective des lieux, de leurs biens et de leurs personnes ou de tous occupants de leur 9

chef, une indemnité de 1450 € par mois;

CONDAMNE M. X et M^me Y in solidum aux dépens, ainsi qu’À PAYER à la COMMUNAUTE DE une indemnité à chacun de 4000 € en vertu de l’article 700 du codeCOMMUNES W et à Z de procédure civile.

La greffière La présidente

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