TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Pôle Proximité et Protection Extrait des minutes du Secrétariat Greffe SERVICE CIVIL Tribunal Judiciaire du Mans (Sarthe)

RG n° 11-22-000451

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT

DU 17 Février 2023

DEMANDEUR :
M. DE Z Y, né le […] à […]

[…]

[…] représenté par Maître AUBOYER-TREUILLE Rodolphe, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEURS :
M. A B, né le […] à […]

[…]

[…] représenté par Maître MEMIN Pierre-Emmanuel, avocat au barreau de LE MANS
M^me A C née X le née le […] à […]

[…] représentée par Maître MEMIN Pierre-Emmanuel, avocat au barreau de LE MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Christine NICOLAS, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire du Mans

Greffier: Jérôme LOUIS

DÉBATS:

Audience publique du : 6 janvier 2023 A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 Février 2023.

La présente décision est prononcée « par mise à disposition au greffe »

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort

Copie à : Maître AUBOYER-TREUILLE / Maître MEMIN Copie exécutoire à : Maître AUBOYER-TREUILLE délivrées le :

2 0¹ FEV. 2093

(ernse) ensM üb episioibut, IsnudhT Selon contrat en date du 13 avril 2018, M. Y de Z a consenti à M. B A un bail d’habitation portant sur un immeuble situé […]

[…], moyennant le versement d’un loyer mensuel courant de 380 euros.

В АЗИАЯ, 3, […]^GIAOMARE ¹⁹⁰³9 ^UA Les loyers n’ont pas été réglés à leur échéance.

Par acte du 06 avril 2022 régulièrement dénoncé à la Préfecture le 08 avril 2022, M. Y de

Z a fait assigner M. B A et M^me D X ép. A devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans afin d’obtenir : la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer; la condamnation des locataires à lui payer la somme de 6.460 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés dus au 05 avril 2022 ; leur condamnation au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à départ effectif des lieux ;

l’expulsion des locataires et autres occupants des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

l’octroi d’une somme de 450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation des locataires aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Après renvois pour échanges entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 06 janvier 2023.

A cette audience, M. Y de Z, représenté par Maître AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de Lyon, ne maintient que sa demande en paiement des loyers, soit 6.460 euros, outre les frais irrépétibles et les dépens, du fait que les locataires ont quitté les lieux le 30 avril 2022 avec réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Les défendeurs ayant soulevé in limine litis l’incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du conseil des prud’hommes, il s’y oppose en faisant valoir que ce contrat de bail, même atypique, n’a pas été signé par M. B A avec son employeur, qui était la société EB Com, organisatrice d’évènements divers au château dont il est certes associé, et qui a signé par la suite un contrat de travail avec l’intéressé parce que lui-même en était satisfait en tant que locataire. Il précise que les clauses du bail portant pour le locataire des obligations inhabituelles relatives à des tâches matérielles n’ont été suivies d’aucun effet et relève qu’il ne peut, selon la jurisprudence, y avoir logement de fonction que s’il existe un lien de subordination avec identité des parties.

Sur le fond, il précise que M. B A avait signé seul le bail et s’est ensuite marié, et considère que le fait que le contrat contienne des clauses non conformes au modèle-type ne le rend pas pour autant nul alors qu’il a effectivement transféré au preneur la jouissance des lieux, seules les clauses litigieuses pouvant être éventuellement qualifiées de nulles, non-écrites ou inopposables. Il ajoute que, si le contrat de bail était nul les défendeurs, qui ont sollicité le 04 avril 2022 un délai pour payer leur dette en indiquant qu’ils quittaient les lieux, devraient être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation pour la durée de celle-ci. Enfin, il indique que le dépôt de garantie, prévu au contrat de bail, n’avait jamais été versé et n’a donc pas à être restitué.
M. B A et M^me D X ép. A, représentés par Maître MEMIN, soulèvent in limine litis l’incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du conseil de prud’hommes, arguant du fait que M. Y de Z possède une propriété comprenant plusieurs dépendances dont l’une leur a été donnée à bail alors que M. A y travaillait comme agent

d’entretien des espaces verts et gardien et M^me A comme femme de ménage, ce qui signifie qu’il existait un lien de subordination. Ils ajoutent que certaines clauses du bail outrepassent ce qui est possible dans un contrat de ce type en ce qui concerne les obligations du locataire, s’agissant par exemple d’être présent lorsque le propriétaire est absent des lieux et prendre soin du chien de celui-ci, de relever le courrier chaque jour et de se faire discrets lors des réceptions. Ils en concluent que ce contrat était en réalité le corollaire du contrat de travail et se trouve donc exclu du champ d’application de la loi du 06 juillet 1989 aux termes de l’article 2 de cette même loi. Sur le fond, ils estiment que le contrat de bail serait nul en tout état de cause eu égard à la présence de clauses exorbitantes du droit commun et contraires la législation protectrice pour les locataires. Ils en déduisent que les loyers versés devraient alors leur être restitués et font observer qu’une indemnité

n’existe pas en l’espèce, d’autant qu’il n’y a jamais eu pour eux aucune rémunération du fait de sortir les poubelles et d’être présents en permanence. Ils sollicitent en outre la condamnation du demandeur à leur verser 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat de bail et la compétence juridictionnelle

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-642 du 06 juillet 1989 modifiée, ses dispositions s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur mais ne s’appliquent pas aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

L’article L.213-4-4 du code l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître « des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »

Le logement de fonction est celui qui, soit est attribué par l’employeur en raison de l’exercice d’une fonction, soit est mis à disposition d’un salarié dans le cadre du contrat de travail. Il est, en tout état de cause, un accessoire du contrat de travail auquel il doit se référer. Le bailleur en est soit l’employeur lui même, soit un tiers auquel l’employeur le loue pour le mettre à disposition d’un de ses employés.

En l’espèce, il est constant que M. B A, dont le contrat de travail n’a nullement été versé aux débats mais dont il n’est pas allégué qu’il faisait référence au contrat de bail objet du présent litige, a été employé par la société EB Com, dont M. Y de Z est l’un des associés et qui, notamment, organise des évènements dans la propriété que celui-ci possède, après avoir signé le 13 avril 2018 contrat de bail considéré. Il en résulte que ce contrat de bail ne peut avoir été un accessoire du dit contrat de travail passé ultérieurement avec un tiers. De surcroît, la lettre de licenciement de M. B A par la société EB Com datée du 28 décembre 2021 ne fait pas davantage référence au bail ni à aucune de ses clauses.

S’agissant de certaines clauses particulières figurant au contrat de bail, telles que celles par lesquelles le locataire s’engage à assurer une présence lorsque le bailleur est absent à charge pour celui-ci de le prévenir quarante-huit heures à l’avance, et dans cette hypothèse d’ouvrir et fermer chaque jour les volets du château, ainsi que prendre soin de son chien et relever le courrier, il apparaît qu’elles créent pour le preneur une sujétion importante sans pour autant qu’elle apparaisse assimilable à la charge d’un employé dans le cadre d’un contrat de travail en l’absence non seulement de rémunération ou autre contrepartie spécifiée mais encore de toute indication de périodicité au fil des semaines ou des mois, le délai de prévenance opposable au bailleur tendant à les faire entendre comme devant être sinon exceptionnelles du moins suffisamment rares pour ne pas être davantage précisées.

Il convient, par ailleurs, de remarquer qu’aucun développement n’a été fourni par les défendeurs sur la périodicité effective des absences du bailleur et les entraves réellement mises en pratique à leur liberté individuelle par application de ces stipulations du bail ainsi que sur les éventuels litiges nés entre eux du non respect de ces clauses.

En outre, d’autres obligations «particulières » du preneur telles que celles, pendant l’organisation d’évènements, d’être « d’une grande discrétion », de ne pas garer de véhicule dans la cour du château et de ne pas utiliser d’engin bruyant, si elles apparaissent outrepasser ce qu’un bailleur peut légitimement imposer à un preneur au titre d’un usage paisible des lieux loués, ne sont pas pour autant révélatrices d’un lien de subordination entre le bailleur et le locataire au sens d’une relation de travail.

Au terme de l’ensemble de ces considérations, il apparaît que le contrat signé le 13 avril 2018 entre M. Y de Z et M. B A, étendu par la suite à l’épouse de ce dernier, est bien un contrat de bail à usage d’habitation au sens de la loi du 06 juillet 1989 et non l’accessoire d’un contrat de travail.

3

Sur la nullité du contrat du bail

En l’espèce, il apparaît que le contrat de bail signé le 13 avril 2018 comporte l’ensemble des précisions essentielles quant aux obligations respectives de parties telles qu’elles résultent de la loi du 06 juillet 1989, et en premier lieu la jouissance des lieux, à savoir un deux pièces de 60 m² avec jardin, terrasse, remise et parking, en contrepartie du paiement d’un loyer.

Il contient également un certain nombre de clauses, telles que celles précédemment mentionnées, qui non seulement ne sont pas prévues par ladite loi mais encore apparaissent contraires aux droits reconnus aux locataires ou découlant plus simplement de l’exercice de la liberté individuelle constitutionnellement garantie.

Ces clauses si elles peuvent être qualifiées d’abusives et devraient donc être considérées comme non écrites si leur non respect était invoqué, n’apparaissent pas pour autant devoir entraîner la nullité de l’ensemble du contrat dans le cadre duquel il n’est pas contesté qu’un logement a bien été mis à la disposition des défendeurs qui en ont le plus souvent acquitté le loyer.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur la dette locative

En l’espèce, M. Y de Z justifie du non respect de cette obligation par M. B A et M^me D X ép. A en produisant aux débats le contrat de bail signé le 13 avril 2018, un commandement de payer les loyers en date du 02 février 2022 et un décompte de la créance arrêté au 02 mai 2022, après réalisation de l’état des lieux de sortie.

Au vu de ces pièces et à défaut d’élément de contestation, M. B A et M^me D X ép. A seront condamnés, solidairement puisqu’il s’agissait du domicile conjugal, au paiement de la somme de 6.460 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 mai 2022.

En ce qui concerne le dépôt de garantie dont la restitution est sollicitée par M. B A et M^me D X ép. A, force est de constater que ceux-ci ne rapportent pas la preuve de ce qu’ils l’avaient effectivement versé, ce qui est contesté par M. Y de Z.

Dès lors, leur demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. B A et M^me D X ép. A seront condamnés aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence soulevée in limine litis;

CONDAMNE M. B A et M^me D X ép. A à payer à M. Y de

Z la somme de 6.460 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 02 mai 2022;

CONDAMNE M. B A et M^me D X ép. A aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 02 février 2022;

REJETTE toutes les autres demandes contraires ou plus amples.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2023.

Le Greffier, Le Juge,

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Jo En Conséquence,

La République Française,

Mande et ordonne :

À tous huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution;

Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.

À tous commandants et officiers de la Force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Pour copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire délivrée par Nous, greffier du tribunal Judiciaire du Mans le

Le Greffer

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