Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 13 DECEMBRE 2016

(n° 743 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/06028

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 16/00029

APPELANTE

SAS SAINT THIBAULT agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]

N° SIRET : 788 521 730

Représentée par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

assistée de M^e Martin VALLUIS, substituant M^e Emmanuel MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R016

INTIMEE

SCS C&A FRANCE représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 662 051 275

Représentée et assistée de M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, et M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère,.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre

Madame Anne-Marie GRIVEL, Conseillère

M^me Mireille QUENTIN DE GROMARD, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^lle Véronique COUVET

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par M^lle Véronique COUVET, greffier.

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un bail commercial du 31 décembre 1989, la société ESDERS S.A., devenue la société Redevco France laquelle exerce une activité de promoteur immobilier au sein du groupe C&A, a donné à bail à la société Brenninkmeijer Compagnie, devenue la société C&A France, des locaux à usage d’entreposage et de bureaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3]) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1990.

Le bail a expiré le 31 décembre 1998 et s’est alors poursuivi par tacite reconduction en application de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Par acte du 6 novembre 2007, la société Redevco, à laquelle s’est substituée la société Saint Thibault lorsqu’elle s’est portée acquéreur des locaux en 2013, a renouvelé le bail donné à la société C&A France pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2008.

Par acte extrajudiciaire du 25 juin 2015 la société C&A France a donné congé à la société Saint Thibault à effet du 31 décembre 2015.

La société C&A France a quitté les lieux courant octobre 2015.

Des gens du voyage sont venus s’installer sur les parkings du site à compter du 14 octobre 2015. A la suite d’une ordonnance de référé du 18 novembre 2015 rendue par le tribunal de grande instance de Meaux, l’expulsion des occupants a eu lieu le 23 décembre suivant.

Alléguant un défaut de paiement des loyers et charges du 4ème trimestre 2015, la SAS Saint Thibault a fait assigner la société C&A France devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Meaux aux fins de condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 547 395,90 euros, outre intérêts, et de celle de 54 739,59 euros au titre d’une clause pénale.

Par ordonnance contradictoire en date du 24 février 2016 ce juge des référés relevant l’existence d’une contestation sérieuse caractérisée par la nécessité de trancher une question de fond quant à l’assiette du bail et relative à l’inclusion ou non des emplacements de stationnement occupés plus de deux mois durant le 4ème trimestre 2015 par les gens du voyage, a sur le fondement de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile :

— débouté la SAS Saint Thibault de ses demandes,

— condamné la SAS Saint Thibault aux dépens et à verser à la société C&A France une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Saint Thibault a interjeté appel de cette décision le 9 mars 2016.

Dans ses conclusions régulièrement transmises le 14 novembre 2016, auxquelles il convient de se reporter, la SAS Saint Thibault demande à la cour sur le fondement des articles 809 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103 (anciennement 1134), 1242 (anciennement 1384) et 1362 (anciennement 1347), 1719, 1921, 1725 et 1727 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 24 février 2016,

— condamner la société C&A France à lui payer la somme provisionnelle de 547 395,90 euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2016, au titre du paiement de la facture n°F00020 du 28 septembre 2015,

— condamner la société C&A France à lui payer la somme provisionnelle de 54 739,59 euros, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2016, au titre de l’application de la clause pénale prévue à l’article 12 du bail commercial en date du 6 novembre 2007,

— condamner la société C&A France aux dépens et à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir l’absence de contestation sérieuse dès lors que l’assiette du bail comprend les parkings et qu’elle n’était pas tenue de garantir le preneur du trouble que les gens du voyage ont apporté à la jouissance des lieux, ni tenue d’en supporter les conséquences financières mais qu’au contraire il appartenait à l’intimée qui avait la garde, l’usage et le contrôle des locaux incluant les parkings de supporter seule toutes les conséquences de leur occupation sans droit ni titre ;

Elle soutient que la demande de remboursement des frais de la procédure d’expulsion et des frais de gardiennage consécutifs à l’occupation des parkings par les gens du voyage ou le caractère inexploitable ou inaccessible des locaux qui en résulteraient tels qu’allégué par la société C&A France, ne constitue pas une contestation sérieuse de nature à la débouter de ses demandes en paiement provisionnel du loyer et des charges y afférentes au titre du 4ème trimestre 2015 et de la clause pénale.

Dans ses conclusions régulièrement transmises le 7 novembre 2016, auxquelles il convient de se reporter, la société C&A France demande à la cour sur le fondement des articles 809 alinéa 2 du code de procédure civile, 1134 1152 et 1719 du code civil de :

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— débouter en conséquence la société Saint Thibault de toutes ses demandes,

— condamner la société Saint Thibault aux dépens et à payer à la société C&A France la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle réplique que les prétentions de la SAS Saint Thibault se heurtent à des contestations sérieuses puisque :

— l’assiette de son bail est limitée au bâtiment édifié sur un ensemble immobilier plus vaste et que l’occupation des gens du voyage a porté sur des parties à usage commun étrangères aux locaux loués,

— il incombe au bailleur d’assurer l’accès à ces locaux à son locataire et qu’il a commis une faute en s’abstenant d’agir occasionnant à ce dernier un préjudice évalué à 340 900,12 euros TTC dont elle réclame le paiement au bailleur dans le cadre d’une instance au fond et compensation avec la créance alléguée par celui-ci,

— en application des dispositions de l’article 7.12 du bail, les loyers et charges n’étaient pas dus pendant la période d’occupation des parkings par les gens du voyage, soit du 15 octobre au 23 décembre 2015, dès lors que le bâtiment constituant l’assiette du bail n’était plus inexploitable dû fait de l’occupation des lieux par plusieurs dizaines de voitures et caravanes de gens du voyage et en raison des voies de fait commises par ces derniers,

— l’appréciation de la clause pénale relève du juge du fond.

SUR CE, LA COUR,

1 – sur la contestation sérieuse

Considérant qu’aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Considérant que le bail commercial liant les parties précise à l’article 1er 'objet et désignation’ que le bailleur donne à bail les locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 4] ci-après :

— 'locaux à usage d’entreposage, de bureaux, de locaux sociaux et de locaux techniques d’une surface utile d’environ 19 620 m² situés au rez-de-chaussée de l’immeuble,

— bureaux accessoires et locaux sociaux d’une surface utile d’environ 332 m² situés au premier étage de l’immeuble,

— bureaux accessoires et locaux sociaux d’une surface utile d’environ 334 m² situés au deuxième étage de l’immeuble,

Les locaux sont complétés par deux plateaux techniques légers installés à titre précaire par le preneur sous son entière responsabilité sur une surface utile d’environ 21 066 m² ;

(…)

Tel que ces locaux existeront, avec leurs aisances et dépendances, le preneur déclarant bien connaître l’immeuble’ ;

Qu’il résulte par ailleurs de ce bail que les locaux loués sont affectés par le preneur à l’usage exclusif d’ 'entreposage et bureaux accessoires’ ;

Considérant que le procès-verbal de constat comportant des photographies dressé le 22 décembre 2015 par Maître [I] huissier de justice à la demande de la société C&A France -se présentant comme locataire- établit notamment que :

— divers véhicules et caravanes sont implantés [Adresse 4] sur la voie de droite en entrant, certains véhicules étant stationnés le long de la limite de propriété à droite en entrant,

— le long du bâtiment et notamment devant l’accès aux quais de chargement numérotés de 1 à 13 est stationnée une quinzaine de véhicules et caravanes et sur la voie d’accès aux dits quais, sont présents divers appareils ménagers et des ordures,

— dans le prolongement du bâtiment depuis la rue et jusqu’en fond de parcelle, est implantée une vingtaine de véhicules et caravanes sur la voie d’accès et de manoeuvre,

— devant l’accès au quai de chargement numéroté 15, il existe un véhicule ainsi qu’une caravane, et dans le prolongement du bâtiment depuis ledit quai et vers le fond gauche de la parcelle est stationnée une dizaine de véhicules et caravanes,

— en fond de parcelle et sur les places de stationnement matérialisées par le marquage au sol, sont implantés divers véhicules et caravanes,

— le long du bâtiment et notamment devant les accès aux quais de chargement numérotés de 23 à 48 et dans ce sens, est stationnée une trentaine de véhicules et caravanes,

— dans l’axe des quais de chargement et sur la voie d’accès et de manoeuvre, est implanté une dizaine de véhicules et caravanes divers ;

Qu’il est donc manifeste que les véhicules et caravanes des gens du voyage sont stationnés sur les voies d’accès et de manoeuvre, devant l’accès aux quais de chargement des bâtiments loués et sur les places de stationnement matérialisées par un marquage au sol, le tout situé dans un espace clôturé ;

Que la société C&A France ne conteste pas exercer dans les bâtiments objets du bail une activité de marquage et de stockage de vêtements depuis janvier 1990 laquelle nécessite notamment le déchargement et le chargement quotidien de produits textiles par les quais de chargement par des camions empruntant les voies d’accès et de manoeuvre, stationnant sur les aires de parking prévues à cet effet situées en bordure des postes à quais donnant directement accès à l’entrepôt de stockage ;

Que par ailleurs la société intimée ne conteste pas que les aires de stationnement sont utilisées par les employés travaillant sur son site ; qu’elle a d’ailleurs fait constater -en sa qualité de locataire- par un huissier de justice l’occupation sans droit ni titre de ces aires dès le 15 octobre 2015 comme cela résulte de ce procès-verbal lui permettant ainsi d’obtenir le 18 novembre 2015 une ordonnance de référé d’expulsion des gens du voyage sur le fondement d’un trouble manifestement illicite consistant dans l’atteinte portée à son droit de jouissance étayé par la production du bail et de son avenant conclus avec la société Redevco France ;

Que dès lors les emplacements en cause compte tenu de leur nature -voies d’accès/voies de manoeuvre/accès aux quais de chargement/place de stationnement- de leur fonction au regard de l’activité exercée dans les lieux par la société C&A France -stockage de vêtements nécessitant un déchargement/chargement quotidien par les quais de chargement par des camions- et de leur situation à proximité immédiate des locaux loués au sein d’un espace clôturé, sont manifestement indispensables à l’exploitation des locaux commerciaux et constituent, avec l’évidence requise en référé, une 'dépendance’ telle que visée à l’article 1er du bail et comme tels inclus dans l’assiette de ce bail ;

Considérant en conséquence que le moyen soulevé par la société C&A France d’une compensation entre la créance alléguée par le bailleur et les frais qu’elle a dû engager suite à l’occupation sans droit ni titre des lieux par les gens du voyage, n’est pas sérieuse puisqu’en tant que preneur et gardien des lieux occupés par ces derniers, inclus dans l’assiette du bail, elle doit seule en supporter les conséquences financières et ce en application de l’article 1725 du code civil qui prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance ;

Qu’il s’ensuit que la société C&A France ne peut valablement prétendre solliciter le bénéfice de l’article 7.12 du bail prévoyant que 'Toutefois, si exceptionnellement aucune exploitation ne s’avérait possible totalement ou partiellement et/ou si l’accès des locaux était totalement condamné notamment par suite de travaux imposés par le bailleur, le loyer et les charges cesseraient de courir pendant la durée de l’impossibilité de l’accès’ dès lors que l’impossibilité totale ou partielle d’exploiter les locaux du fait du stationnement par les gens du voyage et des voies de fait qu’ils auraient commises, relève de son fait exclusif puisque résultant d’une négligence dans le gardiennage des locaux, aisances et dépendances dont elle avait seule la garde, l’usage et le contrôle au titre du bail ;

2 – sur le montant de la provision

Considérant que l’article 4.3 du bail prévoit que 'Le loyer sera payable trimestriellement et à terme échu, en quatre termes égaux et exigibles le 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année’ ;

Qu’en outre l’article 14 du bail relatif à la restitution des locaux dispose que 'Avant de déménager, le preneur devra préalablement à tout enlèvement, même partiel, des mobiliers ou matériels, avoir acquitté la totalité des termes de loyers et accessoires et justifier, par tout moyen, du paiement des contributions à sa charge tant pour les années écoulées que pour l’année en cours’ ;

Qu’en application de ces dispositions la société C&A France est manifestement redevable envers le bailleur de la facture n° F00020 du 28 septembre 2015 correspondant au loyer et à la provision sur charges au titre du 4ème trimestre 2015 d’un montant, non contesté dans son calcul par l’intimé, de 547 395,90 euros TTC ;

Qu’il s’ensuit que l’ordonnance attaquée doit être infirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Saint Thibault de ses demandes et statuant à nouveau il y a lieu de condamner la société C&A France à verser à la SAS Saint Thibault la somme provisionnelle de 547 395,90 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2016 date de la mise en demeure ;

Considérant que la SAS Saint Thibault sollicite par ailleurs la condamnation du preneur au paiement à titre provisionnel d’une somme de 54 739,59 euros en application de l’article 12 du bail relatif à une clause pénale correspondant à 10 % du montant de la somme exigible ;

Que l’ordonnance attaquée doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette la demande -sauf à dire n’y avoir lieu à référé de ce chef- dès lors que l’application et le quantum d’une clause pénale -contestées en l’espèce par la société C&A France – relèvent des pouvoirs du juge du fond qui seul peut la modérer ou l’écarter ;

3 – sur les autres demandes

Considérant qu’il y a lieu de réformer l’ordonnance entreprise s’agissant du sort des dépens et de l’indemnité de procédure ;

Qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la SAS Saint Thibault présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que la société C&A France est condamnée à lui verser à ce titre la somme visée au dispositif de la présente décision ;

Que la société C&A France, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance et d’appel et ne saurait bénéficier d’une somme au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance attaquée sauf en ce qu’elle a débouté la SAS Saint Thibault de sa demande de condamnation provisionnelle au titre d’une clause pénale et sauf à dire n’y avoir lieu à référé de ce chef,

Statuant à nouveau,

Condamne la société C&A France à payer à la SAS Saint Thibault la somme provisionnelle de 547 395,90 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2016,

Y ajoutant,

Condamne la société C&A France à payer à la SAS Saint Thibault une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la société C&A France au titre de l’indemnité de procédure,

Condamne la société C&A France aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront distraits au profit de Maître Teytaud, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT