Minute n°25/

DOSSIER N° RG 24/00058 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IITY

Jugement de rejet vente forcée

Le

— CE à M^e CHARTIER-LABBE, M^e PELTIER

— copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires (S.D.C.) DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL CITYA [C] [M], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Jean-Philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

Créancier poursuivant la vente,

ET :

La société civile (S.C.) [E], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Sylvie CHARTIER-LABBE de la SCP WENTS ET ASSOCIES, avocats au barreau du MANS

Partie saisie.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Greffier lors des débats: Isabelle BUSSON

Jugement du 16 SEPTEMBRE 2025

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame Cheyenne COQUEMONT présente lors du délibéré

RG n° 24/00058

EXPOSÉ

En vertu d’un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire du MANS le 10 février 2023, signifié le 1er mars 2023 selon les modalités prévues à l’article 656 du code de procédure civile et définitif selon certificat de non appel en date du 4 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 5] (ci-après le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5]) a selon acte d’huissier du 14 juin 2024 fait délivrer à la société civile [E] (ci-après la S.C. [E]) un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de Sarthe, le 29 Juillet 2025, volume 2024 S numéro 30, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 3 982,66 euros en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Commissaire de justice le 29 juillet 2024.

Par acte du 20 septembre 2024, signifié selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] a fait assigner la S.C. [E] devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 5 novembre 2024 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

juger valable la procédure de saisie immobilière engagée contre la société civile [E] représentée par monsieur [D] sur l’immeuble décrit dans le commandement et l’assignation comme répondant notamment aux dispositions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

ordonner la vente forçée des droits et biens immobiliers viés au commandement de payer valant saisie immobilière,

statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

fixer le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir à la somme de 3 982,66 euros à parfaire,

en cas de vente forcée, fixer la date d’audience de vente dans un délai compris entre deux et quatre mois et déterminer les modalités de visites des immeubles, notamment par tout Commissaire de Justice que le Juge voudra bien désigner, pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si nécessaire,

ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

***

Le 30 septembre 2024, le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l’assignation délivrée au débiteur saisi.

A l’audience d’orientation du 5 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience d’orientation du 14 janvier 2025 pour transmission au tribunal de la signification du jugement du 10 février 2023 ainsi que de l’état hyptohécaire hors et sur formalités et de l’intégralité des pièces fondant les poursuites au conseil de la partie saisie.

A l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a de nouveau été renvoyée au 4 février 2025 puis au 1er avril 2025 pour les mêmes motifs.

Le 1er avril 2025, le Conseil du S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] sollicitait un renvoi en expliquant qu’il lui manquait un document bancaire pour pouvoir conclure utilement

Le 3 juin 2025 l’affaire était retenue en l’état.

Le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] aux termes de ses écritures signifiées par voie électronique le 1er avril 2025 demande au Juge de l’Exécution de :

débouter “Monsieur [E]” de l’ensemble de ses demandes,

constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est dit à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

juger valable la procédure de saisie immobilière engagée contre la société civile [E] représentée par monsieur [D] sur l’immeuble décrit dans le commandement et l’assignation comme répondant notamment aux dispositions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

juger que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

ordonner la vente forçée des droits et biens immobiliers viés au commandement de payer valant saisie immobilière,

statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

fixer le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir à la somme de 3 982,66 euros à parfaire,

en cas de vente forcée, fixer la date d’audience de vente dans un délai compris entre deux et quatre mois et déterminer les modalités de visites des immeubles, notamment par tout Commissaire de Justice que le Juge voudra bien désigner, pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si nécessaire,

ordonner l’emploi des dépens en frais taxé de vente.

Au soutien de ses prétentions et en réponse aux moyens de la S.C. [E], le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] déclare respecter les lois en vigueur et que le compte ouvert à la BPVF de [Localité 6] est bien ouvert au seul nom du S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5], comme le démontrerait l’appel de charge adressé à “monsieur [E]” le 7 mars 2025, le bénéficiaire étant bien le [Adresse 5]. Il conclut donc que son mandat est parfaitement valable. S’agissant de l’assignation, il indique que la mise à prix est mentionnée dans le dispositif de l’assignation et que dès lors, l’acte est conforme aux dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, ce moyen de nullité ne pouvant qu’être écarté. Il soutient que “Monsieur [E]” reconnaît devoir les charges de copropriété qu’il a consignées et demande donc à ce que ce dernier soit débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soulignant la mauvaise foi de l’intéressé.

Le Conseil de la partie saisie, présent, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures récapitulatives signifiées par voie électronique le 6 mai 2025 aux termes desquelles elle demande au Juge de l’Exécution :

➔ à titre principal de :

constater que la SARL CITYA [C] [M] a enfreint les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu’elle n’a pas ouvert de compte bancaire séparé au nom exclusivement du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], aux fins de percevoir les charges de copropriété,

constater que la SARL CITYA [C] [M] n’a plus de mandat de syndic depuis le 30 décembre 2020, en application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

constater la nullité de toute mise en demeure adressée par la SARL CITYA [C] [M] à la S.C. [E] à compter du 31 décembre 2020,

constater la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 14 juin 2024 et publié le 29 juillet 2024,

constater la nullité de la procédure de saisie immobilière,

dire que la SARL CITYA [C] [M] n’a pas qualité pour agir et la déclarer irrecevable en ses demandes

➔ à titre subsidiaire de dire et juger nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 26 septembre 2024,

➔ à titre infiniment subsidiaire de :

constater que la S.C. [E] a consigné les sommes dues sur un compte CARPA dans l’attente que le syndic lui communique le RIB d’un compte bancaire qu’il devra ouvrir exclusivement au nom du syndicat des copropritaires de la Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] aux fins de percevoir les charges de copropriété,

rejeter la vente forcée,

➔ en tout état de cause de condamner le syndicat des copropriétaires agissant poursuites et diligences de la SARL CITYA [C] [M] à verser à la S.C. [E] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civiel et de condamner le même aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la S.C [E] et au visa de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 affirme que le syndic a l’obligation, pour percevoir les charges de copropriété, d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, lequel doit impérativement être dissocié de son compte principal, sous peine de voir son mandat annulé de plein de plein droit, précisant que la notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires, et que la personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires et non le syndic. Elle soutient qu’à la requête d’un autre copropriétaire, une sommation interpellative a été délivrée à la SARL CITYA [C] [M] le 25 mai 2023 au terme de laquelle le syndic avait répondu que les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété étaient versées sur un compte séparé ouvert auprès de la BPVF de [Localité 6] et celles reçues au titre des provisions pour travaux sur un compte séparé ouvert à la CEBPL Elle prétend que s’agissant du compte ouvert auprès de la BPVF, il s’agit d’un compte ouvert non pas au nom du syndicat mais au nom du Cabinet [C] [M], précisant que ce dernier avait obtenu des Assemblées Générales des 22 octobre 2018 et 5 octobre 2020 une dispense d’ouvrir un compte bancaire séparé et autorisé corrélativement à déposer les sommes ou valeurs sur son compte avec la création d’un sous-compte conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version alors applicable. Elle ajoute que cette dispense ayant été suppprimée depuis le 31 décembre 2020, le Cabinet [C] [M] n’était plus en droit de maintenir un sous compte mais avait l’obligation d’ouvrir un compte séparé. Elle affirme avoir sollicité à de multiples reprises que la SARL CITYA [C] [M] lui communique un RIB justifiant que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] était le seul titulaire du compte et ce dés le 15 juin 2023, ses demandes s’étant toutes révélées infructueuses, raison pour laquelle elle a cessé de payer ses charges et que la tentative de conciliation qu’elle a initié s’est également soldée par un échec. Elle conclut qu’en l’absence de compte séparé et en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le Cabinet [C] [M] n’a plus de mandat, son mandat étant devenu nul à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation et qu’en conséquence, il n’a plus qualité pour agir ni pour solliciter le paiment des charges de copropriété ni pour agir en justice.

Elle en déduit que les actes d’exécution diligentés à la demande du syndic sont nuls et de nul effet, en ce inclus le commandement de payer valant saisie immobilière. Elle ajoute que le titre exécutoire a été obtenu en ayant fait faussement qualité de syndic, de sorte qu’elle a déposé plainte entre les mains du Procureur de la République pour escroquerie au jugement, puis a régularisé une plainte avec constitution de partie civile entre les mains du Doyen des Juges d’instruction à l’issue du délai de trois mois.

A titre subsidiaire, la S.C. [E] soulève la nullité de l’assignation faute pour le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] d’avoir indiqué dans le dispositif de son acte la mise à prix du bien saisi.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, la S.C. [E] indique ne pas contester devoir les charges de coropriété. Elle précise disposer des fonds qui ont été versés sur le compte CARPA de son Conseil, dans l’attente que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] accepte d’ouvrir un compte séparé et en justifie. Elle sollicite donc le rejet des demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5].

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] étant autorisé à produire en cours de délibéré, avec l’accord du Conseil de la S.C. [E] le RIB du S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5], et la convention d’ouverture de compte, pièces communiquées dans un courrier du même jour, visée par le Greffe le 6 juin 2025, les autres éléments portés à la connaissance du Juge dans le courrier étant irrecevables comme n’ayant pas été autorisés, les débats ayant été clôturés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I°) Sur la régularité formelle de la procédure

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du même code.

L’état hypothécaire versé aux débats n’a révélé aucun autre créancier inscrit.

La procédure est donc régulière sur la forme.

II°) Sur le défaut de qualité à agir de la SARL CITYA [C] [M]

Depuis la loi N° 2000-1208 du 13 décembre 2000, l’article 18 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, ce compte ne pouvant faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte, la méconnaissance de ces obligations emportant la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Ainsi, le syndic disposait d’un délai de trois mois à compter de sa désignation pour ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du Syndicat des copropriétaires, seule une décision de l’assemblée générale votant la dispense d’ouverture d’un tel compte à la majorité de l’article 25 pouvait y faire exception.

La loi ALUR N° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 24 mars 2015 a maintenu la dispense d’ouverture lorsque le syndicat comportait au plus quinze lots, et prévu d’une part, que l’assemblée générale pouvait décider à la même majorité de l’article 25 que ce compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix et d’autre part, l’obligation pour le syndic, sous la même sanction, d’ouvrir un compte séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel étaient versées sans délai les cotisations au fonds de travaux qu’elle avait crée, ces dernières dispositions étant applicables au 1er janvier 2017, sans possiblité de dispense.

A compter du 31 décembre 2020, cette dispense n’était plus possible, l’ordonnance N° 2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 31 décembre 2020 ayant supprimé cette possibilité et rendu obligatoire l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat pour la perception des charges de copropriété, ce compte séparé ne pouvant faire l’objet d’aucune convention de fusion ou de compensation avec tout autre compte.

La jurisprudence a eu l’occasion de juger qu’un sous-compte individualisé au nom du syndicat au sein du compte du syndic ne pouvait s’analyser en un compte séparé. Il en est de même d’un compte individualisé ouvert au nom du syndic. La cour de Cassation a également jugé qu’il n’existait pas de compte séparé lorsque le nom du syndic y figurait également.

La Cour de Cassation exige que les juges du fond, pour écarter la nullité invoquée, vérifient que le syndic a bien satisfait à son obligation d’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat et ne se contentent pas de présomptions.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes desquelles le syndic représentant le syndicat des copropriétaires est chargé d’ouvrir et de faire fonctionner le compte du syndicat, la signature du syndic, fût-ce sous la rubrique “titulaire” ne caractérise pas l’existence d’un compte séparé.

A l’inverse, le compte ouvert au nom de “la copropriété” est un compte séparé dés lors que l’intitulé employé permet d’identifier le titulaire du compte. Il en est de même si le syndic a signé la demande d’ouverture du compte sous la rubrique “titulaire” dés lors que la demande porte sur l’ouverture d’un compte séparé syndicat de copropriété, que le syndicat figure sous la rubrique “titulaire”, qu’il est indiqué que le syndicat est effectivement représenté par le syndic et que le syndic atteste que le syndicat est effectivement titulaire du compte (Civ. 3ème 6 juin 2012). C’est au demeurant sur cette jurisprudence que s’appuie le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] sans développement particulier pour s’opposer au moyen de la partie saisie.

Cependant, récemment, notamment, dans un arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de Cassation a rappelé qu’il appartenait aux juges du fond de rechercher si l’intitulé du compte bancaire dans lequel apparaissait le nom du syndic et l’absence de variation du numéro de compte par rapport à celui ouvert au nom du syndic ne laissaient pas présumer que ce compte bancaire n’était pas séparé de celui du syndic.

En l’espèce, il ressort des débats, des écritures des parties et des pièces produites que:

➔ l’Assemblée des copropriétaires du SDC [Adresse 5] a le 22 octobre 2018, dans sa résolution N° 9 nommé en qualité de Syndic le Cabinet CITYA [C] [M] pour une durée de 14 mois et 10 jours à compter du 22 octobre 2018, mandat devant se terminer le 31 décembre 2019 et dans sa résolution N° 11 dispensé le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et l’a autorisé à déposer les sommes ou valeurs reçues sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, avec création d’un sous-compte auprès de la banque pour la copropriété;

➔ l’Assemblée des copropriétaires du SDC [Adresse 5] a le 30 septembre 2019, dans sa résolution N° 9 nommé en qualité de Syndic le Cabinet CITYA [C] [M] pour une durée de 15 mois à compter du 30 septembre 2019, mandat devant se terminer le 31 décembre 2020 et dans sa résolution N° 11 dispensé le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et l’a autorisé à déposer les sommes ou valeurs reçues sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, avec création d’un sous-compte auprès de la banque BPVF pour la copropriété permettant de refléter les mouvements de trésorerie et de faciliter l’appréciation de leur situation financière, sans pour autant impliquer les contraintes de gestion des paiements liés à un compte séparé par immeuble, et ce pour la durée du mandat du syndic;

➔ l’Assemblée des copropriétaires du SDC [Adresse 5] a le 30 novembre 2019, dans sa résolution dans sa résolution N° 05 dispensé le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et l’a autorisé à déposer les sommes ou valeurs reçues sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, avec création d’un sous-compte auprès de la banque BPVF pour la copropriété permettant de refléter les mouvements de trésorerie et de faciliter l’appréciation de leur situation financière, sans pour autant impliquer les contraintes de gestion des paiements liés à un compte séparé par immeuble, et ce pour la durée du mandat du syndic et dans sa résolution N° 06 a pris acte de ce que la loi du 10 juillet 1965 imposait à compter du 1er janvier 2017 de constituer un fonds de travaux pour faire face aux travaux prescrits par les lois et règlements ou décidés en assemblées générales, et d’alimenter ce fonds par une cotisation annuelle obligatoire dont le montant ne pourra pas être inférieure à 5% du budget prévisionnel, ces sommes devant être versées par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles applicables au versement des provisions budget;

➔ l’Assemblée des copropriétaires du SDC [Adresse 5] a le 5 octobre 2020, dans sa résolution dans sa résolution N° 12 dispensé le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires et l’a autorisé à déposer les sommes ou valeurs reçues sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, avec création d’un sous-compte auprès de la banque BPVF pour la copropriété permettant de refléter les mouvements de trésorerie et de faciliter l’appréciation de leur situation financière, sans pour autant impliquer les contraintes de gestion des paiements liés à un compte séparé par immeuble, et ce pour la durée du mandat du syndic;

➔ la convention de compte professionnel BANQUE POPULAIRE DU VAL DE FRANCE ouverte le 11 août 2006 (pièce N° 4 de la S.C. [E]) portait le N° de compte [XXXXXXXXXX02], et les mentions suivantes“Intitulé 0144 R du [Adresse 5] – Cabinet [C] [M] ; TITULAIRE: CABINET [C] [M], N° de client 7234284; Adresse légale et contractuelle CABINET [C] [M], représentant légal : [R] [M]; Le titulaire demande le regroupement de tous ses extraits de compte”;

➔ la S.C. [E] a adressé un courriel le 15 juin 2023 à la SARL CITYA [C] [M], en réponse à un appel de fonds pour travaux du même jour, aux termes duquel le représentant de la S.C. informait le syndic que “le compte bancaire présenté n’est pas correct car il ne doit pas être le même que celui des charges et que l’adresse de ces deux comptes ne doit pas être celle de CITYA mais celle de la résidence du [Adresse 5]”;

RG n° 24/00058

➔ la conciliation initiée par la S.C [E] qui maintenait sa demande de pouvoir verser ses charges sur un compte indépendant, au nom du syndicat s’est soldée par un échec;

➔ la S.C. [E] justifie de la consigation de la somme de 3 982,66 euros séquestrés sur le compte CARPA de l’Avocat postulant de la S.C. [E] le 13 janvier 2025;

➔ la S.C. [E] justifie du dépôt de plainte entre les mains du Procureur de la République en date du 17 janvier 2025 et de la plainte avec constitution de partie entre les mains du Doyen des juges d’instruction le 2 mai 2025 du chef d’escroquerie au jugement;

➔ le SDC [Adresse 5] justifie par la production de relevés de compte du 28 février 2025 que figure la mention “Détail des opérations de votre compte séparé copro 0144 R du [Adresse 5] Cabinet [C] [M]”;

➔ le SDC [Adresse 5] justifie par la production en cours de délibéré du RIB du compte ouvert auprès de la BPVF sur lequel sont versées les charges de la copropriété, ainsi que des conventions d’ouverture de compte et du courriel de la banque accompagnant ces modifications; Sur ces derniers documents, on peut lire que le 6 mai 2025, une employée de la BPVF écrit à une salariée de SARL CITYA [C] [M] “comme convenu, vous trouverez ci-joint “la convention de compte séparé ouvert à un syndicat de copropriétaire géré par un syndic professionnel”. Cette convention fait suite à la modification du compte de la copropriété en référence à la loi ALUR. La BPVF a pris l’option de modifier les comptes plutôt que de procéder par une opération clôture/ouverture, qui aurait changé le RIB du compte et obligé les copropriétaires à effectuer des modifications de virement et/ou prélèvement déjà en place. Vous constaterez la notion de non fusion en page 3/5 et que les conditions particulières font bien mention d’un compte séparé. Nous vous joignons un RIB à jour, celui que vous nous aviez mis dans le mail date de 2006".

A ce mail sont joints deux documents:

— l’un intitulé “convention de compte séparé ouvert à un syndicat de copropriétaires – Syndic professionnel” avec les mentions suivantes N° de compte [XXXXXXXXXX02], et les mentions suivantes“Intitulé 0144 R du [Adresse 5] – Cabinet [C] [M] ; TITULAIRE: CABINET [C] [M], Compte ordinaire ouvert le 11 août 2006; Adresse légale copropri [Adresse 5], [Adresse 4]; adresse contractuelle [Adresse 1] CABINET [C] [M], [Adresse 3]; Représentant légal SARL CITYA [C] [M]” , ce document mentionnant une dernière mise à jour en juin 2018 et n’est pas signé, ni par le Syndicat ni par son représentant légal le Syndic;

— le second intitulé pareillement daté du 3 août 2022 signé par la Banque et le Syndic de copropriété, sur une seule page avec pour seule mention “identification du syndic de copropriété” sans indication du syndicat des copropriétaires représenté;

S’agissant du RIB produit il s’agit du même relevé bancaire avec une modification du titulaire du compte , désormais “la copropri [Adresse 5]” domiciliée chez son reprsentant légal la SARL CITYA [C] [M].

La lecture de ces documents et leur chronologie démontre tout d’abord que depuis 2018 jusqu’au 30 décembre 2020, le Cabinet [C] [M] a régulièrement bénéficié d’une dispense d’ouverture de compte séparé, conformément aux textes applicables, jusqu’au terme de son mandat soit le 31 décembre 2020.

Il n’est pas justifié par le versement de procès-verbaux ultérieurs d’assemblées générales, de la nouvelle désignation du Cabinet [C] [M] et de la durée de son mandat qui en tout état de cause ne pouvait excéder trois ans, le seul procès-verbal d’assemblée générale postérieur versé aux débats en date du 5 juin 2023 étant celui joint au cahier des conditions de vente aux termes duquel les copropriétaires autorisaient le Cabinet [C] [M] à diligenter une procédure de saisie immobilière à l’encontre de la S.C. [E] sur une mise à prix de 45 000 euros.

En application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié tout d’abord par la loi ALUR entrée en vigueur le 1er janvier 2017, la SARL CITYA [C] [M] devait procéder à l’ouverture d’un compte séparé rémunéré au nom du Syndicat sur lequel devait être versées sans délai les cotisations au fonds de travaux, crée par ladite loi, à compter de cette date, puis en application de ce même article modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 31 décembre 2020, la SARL CITYA [C] [M] devait procéder à l’ouverture d’un compte séparé pour percevoir les charges de la copropriété, la possibilité de dispense ayant été supprimée.

Or, force est de constater que malgré les demandes réitérées de la S.C [E], propriétaire du bien immobilier objet du litige, depuis 2019, et donc destinataire des appels de charges mentionnant les coordonnées bancaires sur lesquels devaient être versées le montant des charges afférentes à son lot, puis de son Conseil, la SARL CITYA [C] [M] n’a depuis deux ans, jamais déféré à aucune de leurs demande permettant de justifier la réalité d’un tel compte, les “conventions d’ouverture de compte et le RIB” n’ayant été transmis qu’en cours de délibéré, un an après la délivrance du commandement valant saisie immobilière, 7 mois après la première audience d’orientation et deux ans après les premières demandes de la partie saisie.

S’agissant des conventions intitulées “convention de compté séparé ouvert à un syndicat de copropriétaires – Syndic professionnel” communiquées le 6 juin 2025, il sera relevé que la premièrede ces conventions qui constitue “ la dernière mise à jour en date de juin 2018" n’est pas signée. Sa date interpelle, dans la mesure où à cette date et jusqu’au 30 décembre 2020, la SARL CITYA [C] [M] bénéficiait d’une dispense d’ouverture de compte séparée et d’une autorisation expresse de création d’un sous-compte auprès de la banque BPVF.

Dés lors, cette convention produite, au demeurant tardivement, dont on ne connaît pas la date exacte de modification (2018? 2025?) qui n’est pas signée et dont l’intitulé porte toujours la mention “0144 R du [Adresse 5]”, et le même numéro de compte et le même IBAN, non seulement n’est pas conforme aux résolutions votées en 2018 et 2019 mais surtout ne répond pas aux prescriptions légales, pas plus que la convention de 2022 qui bien que signée ne porte pas la mention du syndicat de copropriété représenté et n’est communiquée qu’en seule page.

Dés lors, à défaut de justifier clairement d’un compte séparé tant pour le versement des cotisations pour les travaux dés le 1er janvier 2017 (AG du 30 novembre 2019), dont il est établi de manière certaine le 25 mai 2023 que ce compte a été ouvert à la CEBPL (sommation interpellative) que d’un compte séparé pour percevoir les charges de copropriété, dans les trois mois de sa nouvelle désignation, son mandat ayant expiré le 31 décembre 2020, et aucun procès-verbal d’assemblée générale n’étant versé pour asseoir une nouvelle désignation, il y a lieu de considérer que le syndic était dépourvu de mandat pour engager régulièrement une procédure de saisie immobilière.

En conséquence, à défaut de justifier de sa qualité pour agir, la demande du SDC RESIDENCE [Adresse 5] représenté par la SARL CITYA [C] [M] sera déclarée irrecevable, sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres moyens.

En tant que de besoin, il sera rappelé que si le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, l’exécution de sa créance ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. En l’espèce, le bien dont s’agit a été acquis en 2019 au prix de 68 000 euros et la mise à prix fixée dans le cadre de la procédure de saisie immobilière à 45 000 euros. La créance en principal est de 3434,72 euros (déduction des frais qui n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance de taxe et de ceux relevant des dépens), en ce inclus l’indemnité de 800 euros obtenue devant le Tribunal Judiciaire. Eu égard aux vicissitudes de la procédure, à la réticence du syndic à communiquer des pièces simples et ce depuis deux ans, il apparaît que la procédure de saisie immobilière constitue une mesure d’exécution qui au regard de la disproportion entre les causes de la saisie et l’assiette de cette mesure, excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation, et apparaît une mesure inutile, etant par ailleurs précisé de manière surabondante que les fonds sont consignés, la S.C. [E] n’ayant jamais contesté en soi et depuis l’origine devoir payer les charges de copropriété.

Partie perdante, le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté dans la présente procédure par la SARL CITYA [C] [M] sera condamné aux dépens.

Pour les mêmes raisons, le S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 5] sera condamné à payer à la S.C. [E] une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort ;

Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965;

CONSTATE que le Cabinet CITYA [C] [M] ne justifie pas de l’ouverture d’un compte séparé;

CONSTATE que le Cabinet CITYA [C] [M] ne justifie pas d’un mandat postérieur au 31 décembre 2020;

DIT que le mandat du Cabinet CITYA [C] [M] est nul, faute de justifier de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat pour la perception des charges de copropriété dans les trois mois de sa désignation, à compter du 31 décembre 2020;

En conséquence, DÉCLARE, les demandes du SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté par la SARL CITYA [C] [M] irrecevables;

CONDAMNE le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté dans la présente procédure par la SARL CITYA [C] [M] à payer à la S.C. [E] une indemnité de 1 000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le SDC DE LA RESIDENCE [Adresse 5] représenté dans la présente procédure par la SARL CITYA [C] [M] aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l’article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT