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MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 24/00723 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CXS2

AFFAIRE : Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Localité 4] – OFFICE IMMOBILIER C/ [V] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

PROCÉDURE ORALE

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

Demanderesse à l’action:

Demanderesse à l’opposition:

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Localité 4] , dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, représentée par la SELARL CABINET ANGIBAUD-MARCHAIS, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Demandeur à l’oppostion:

Défendeur à l’action:

Monsieur [V] [U]

né le 19 Août 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparant , représenté par M^e Annabelle TEXIER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE substituée par M^e Océane GUILLET, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Patrick DEICKE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Jessy ESTIVALET, présente lors des débats et du prononcé du jugement

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu à l’audience du 15 Septembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [V] est propriétaire de lots au sein de la résidence “Le [Localité 4]”, immeuble en copropriété sis au [Adresse 2] [Localité 5][Adresse 7] (Vendée). Il est aussi le gérant associé de la société civile immobilière “Le [Localité 4]” qui est également propriétaire de lots au sein du même immeuble.

Par ordonnance d’injonction de payer du 31 octobre 2023, signifiée le 24 novembre 2023 par acte de commissaire de justice, monsieur [M] [V] a été enjoint de payer la somme de 2.230, 68 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] au titre de charges impayées. Il a fait opposition à ladite ordonnance le 15 décembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception reçue au greffe le 21 décembre 2023.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience civile orale du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne fixée au 18 mars 2024. Les parties ont été avisées de cette audience par lettre recommandée avec avis de réception.

A cette audience, le demandeur, le syndicat des copropriétaires, n’a pas comparu et il a été prononcé la caducité de la procédure en application de l’article 469 du code de procédure civile.

L’affaire a été cependant réinscrite au rôle de l’audience civile du 1er juillet 2024 par ordonnance de relevé de caducité en date du 6 mai 2024 en application des dispositions de l’article 468 du code de procédure civile.

A cette nouvelle audience, l’affaire a été renvoyée de manière contradictoire au 7 octobre 2024 à la demande du défendeur, puis au 16 décembre 2024 pour réplique du demandeur, puis au 17 février 2025 à nouveau sur demande du défendeur, puis au 7 avril 2025 pour conclusions du demandeur, puis au 19 mai 2025 à la demande du défendeur.

A cette dernière audience, l’affaire a été plaidée. Maître [B] [L], avocate au barreau des Sables d’Olonne, représentant le Syndicat des COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Localité 4], explique que monsieur [M] [V] est propriétaire à titre personnel de lots dans la résidence, et qu’il possède également d’autres lots au travers de la SCI “Le [Localité 4]” dont il est le gérant.

Elle indique que monsieur [M] ne paie plus ses charges de copropriété en dépit de plusieurs relances. Elle précise qu’il y a eu une tentative de réglement à l’amiable en janvier et en mars, puis ensuite des mises en demeure de payer. Elle souligne que monsieur [M] n’a jamais répondu, ni fourni de justification.

Maître [B] rappelle qu’il y eu une ordonnance d’injonction de payer qui a été notifiée à monsieur [M] qui y a fait opposition. Elle ajoute qu’il y a une seconde prodécure en injonction de payer en cours pour la SCI “Le [Localité 4]” contre laquelle monsieur [M] n’a pas formé d’opposition.

Elle précise que monsieur [M] ne participe plus aux assemblées générales des copropriétaires et que la dette s’élève au 2 avril 2025 à la somme de 3.276,41 euros dont elle demande le paiement.

Elle indique également que les appels de charges auraient été confondus car il n’y avait qu’un seul propriétaire identifié quand l’actuel syndic a repris la gestion de l’immeuble. Elle dit que la situation a été corrigée et les intitulés ont été régularisés en novembre 2021.

Enfin, maître [B] s’oppose à la prescription relevée par sa consoeur qui soulève des dettes prescrites dans ses conlcusions, et précise avoir produit des comptes détaillés.

Elle demande en conséquence au tribunal de bien vouloir:

Condamner monsieur [M] [V] à payer la somme de 3.267,41 euros au Syndicat des COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Localité 4], avec interêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2023;Condamner monsieur [M] [V] à payer la somme de 2.000,00 euros au Syndicat des COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Localité 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;Condamner monsieur [M] [V] aux entiers dépens, y compris les frais de mise en demeure, de signification de la requête et de l’ordonnance d’injonction de payer.

En défense, maître [G] Océane, substituant maître TEXIER Annabelle, avocates au barreau des Sables d’Olonne, représentant monsieur [M] [V], souligne qu’il y a eu une confusion lors des appels des charges. Elle indique que monsieur [M] est une personne âgée qui ne se sent plus entendue aux assemblées générales, et qu’il a été appelé pour la totalité.

Elle soutient que monsieur [M] l’a indiqué au syndic mais qu’il n’y a pas eu de réponse.

Maître [G] demande le rejet de la condamantion de monsieur [M] car c’était au syndic de faire correctement les appels de fonds. Elle ajoute que c’est au notaire de faire le changement de propriété des lots pas au syndic. Elle en conclut au rejet de la demande et oppose la faute du syndic.

Elle demande en conséquence au tribunal de bien vouloir:

Débouter le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes;A titre subsidiaire,

Condamner le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] à payer à monsieur [M] [V] la somme de 3.000,00 euros à titre des dommages et interêts;En tout état de cause,

Condamner le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] à payer à monsieur [M] [V] la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;Ordonner que monsieur [M] [V] soit dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

A l’issue des plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION:

Sur la recevabilité de d’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

L’article 1412 du code de procédure civile dispose que « le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer ».

Selon les termes de l’article 1415 du code de procédure civile, « L’opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance portant injonction de payer. Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée. Le mandataire, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial. A peine de nullité, l’opposition mentionne l’adresse du débiteur ».

Et aux termes de l’article 1416 du même code, « l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ».

La combinaison de ces textes autorise un débiteur à s’opposer à l’exécution d’une ordonnance prononçant une injonction de payer dès lors qu’il ait fait connaitre sa volonté au greffe de la juridiction ayant prononcé la décision dans un délai maximum d’un mois après en avoir eu connaissance.

En l’espèce, monsieur [M] [V] s’est vu notifier une ordonnance d’injonction de payer la somme totale de 2.230, 68 euros au [Adresse 8], le 24 novembre 2023. Il a déclaré son opposition par le truchement de son conseil le 15 décembre 2023 auprès du greffe du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne qui l’a réceptionnée le 21 décembre 2023. Cette déclaration d’opposition étant intervenue avant l’expiration du délai imparti par la loi sera par conséquent déclarée recevable en la forme.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées”.

L’article 32 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que “le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord”.

Selon l’article 35-2 du même décret, « pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible ».

Ainsi, aux termes de ces textes, lorsque le copropriétaire est une personne morale, le syndic doit adresser à cette personne morale un avis indiquant le montant de la provision exigible sur la période concernée.

En l’espèce, il ressort des pieces produites aux débats, que la SARL LNA-L’Office Immobilier a obtenu contrat lui donnant mandat pour représenté le syndicat des copropriétaires de la résidence “Le [Localité 4]” par délibération en assemblée générale du 27 octobre 2022.

Il apparaît également que monsieur [M] [V] est le gérant de la société civile immobilière “SCI LE [Localité 4]”, personne morale enregistrée au registre national des entreprises sous le numéro 419 742 192. Au regard des statuts de cette société civile immobilière dressés le 22 juillet 1998, cette personne morale a été fondée par deux personnes, madame [N] [T] et monsieur [M] [V], qui se sont associées pour un nombre de parts égal. Selon acte notarié du 6 janvier 2019, la SCI [Localité 4] a acquis les lots numéro 1, 2, 3, 4, 42 et 43, représentant un total de 253/1005èmes de l’immeuble sis [Adresse 2] d'[Adresse 7]. Et selon acte notarié du 1er juin 2017, monsieur [M] [V] a acquis à titre personnel les lots numéro 5 et 9 dudit immeuble, représentant un quantum total de 20/1005 èmes.

Ainsi, la SCI [Localité 4] doit répondre des charges qui lui sont imputables selon son quantum de 253/1005 èmes, et monsieur [M] des charges imputables sur le quantum de 20/1005 èmes.

Or, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 28 octobre 2019, 4 septembre 2020, 22 octobre 2021, que monsieur [M] [V] se voit affecté un quantum de parts d’un total de 273/1037èmes sans aucune distinction de celles relevant de sa propriété personnel et de celles relevant de la propriété de la SCI LE [Localité 4]. A contrario, il ressort procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 27 octobre 2022 et 27 octobre 2023 que la distinction entre les parts propres de monsieur [M] [V], (20/1037èmes), et de la SCI [Localité 4], (253/1037 èmes) est prise en compte par le syndic.

Selon les répartitions des charges, produites aux débats par le demandeur sur les exercices des années 2016 à 2022, il est mis en évidence que les charges relevant de la SCI [Localité 4] étaient imputées à monsieur [M] jusqu’en fin 2021, et que ce n’est qu’à partir de l’exercice 2021/2022 que la distinction de propriété des lots a été réalisée par le syndic.

Il est également produit un extrait du compte numéro S159 de monsieur [M] [V] édité le 11 décembre 2024. En rapprochant les répartitions des charges précédemment évoquées et ce document, il s’en conclut que le syndic fusionne les charges imputables à la SCI [Localité 4] et les charges imputables à monsieur [M]. De la sorte, il est impossible de différencier quelle est la part de la créance relevant des charges impayées par la SCI [Localité 4] de celles devant être supportées par monsieur [M] [V] et restées impayées.

En outre, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] a exercé une nouvelle action en injonction de payer à l’encontre de la SCI [Localité 4] pour se voir payer les charges réclamées, pour laquelle une ordonnance a été prononcée le 29 novembre 2023. Il serait par conséquent inéquitable de faire supporter à monsieur [M] ces charges dues par sa société civile immobilière, même s’il en est un des deux gérants associés, d’autant que cette situation relève d’une erreur du syndic dans la gestion de l’imputation des charges sur plusieurs années.

En conséquence, au regard de toutes ses observations, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] se trouve mal fondé dans ses prétentions, il en sera débouté.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [M] [V] demande de condamner le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] à lui payer la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et interêts. Il justifie cette demande en indiquant que la présente situation est due à une confusion entre lui et sa société civile immobilière du fait du syndic, et qu’il a dû cesser les réglements pour obtenir une correction des imputations des charges.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », et « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Selon l’alinéa 1 de l’article 1242 du même code, toute personne “est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il en résulte que lorsqu’un dommage survient en dehors de toute relation contractuelle, toute personne, physique ou morale, ayant causé un préjudice par une faute, une négligence ou une imprudence, ou par une action inappropriée, met en cause sa responsabilité délictuelle et doit réparer les conséquences de ses actes fautifs. Cette responsabilité extra contractuelle peut être aussi retenue pour une personne morale du fait d’un salarié.

En la circonstance, les éléments fournis, et plus particulièrement les éléments comptables, montrent que monsieur [M] [V] a été appelé sur plusieurs années au paiement de charges qui ne lui été pas imputables personnellement. D’autre part, au regard des dispositions de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne pouvait pas s’appuyer sur les décisions et procès-verbaux des assemblées générales, approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires, pour considérer qu’il appartenait à monsieur [M] de payer les charges de sa société civile immobilière. En agissant de la sorte, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4], qui a persévéré dans son erreur, a commis une faute de négligence préjudiciable à monsieur [M] [V].

En conséquence, il y a lieu de réparer le préjudice subi par monsieur [M] [V]. Le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] sera condamné à lui payer la somme de 1.000,00 euros à ce titre.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale

Selon l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] succombant, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de monsieur [M] les frais engagés pour assurer sa défense. Ainsi, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] sera condamné à payer la somme de 1.500,00 euros à monsieur [M] [V] en remboursement des frais exposés par lui.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4], succombant, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur la demande de dispense de participation aux dépenses communes de l’instance

Au regard de la solution du litige, il serait inéquitable de faire supporter à monsieur [M], en sa qualité de copropriétaire, les frais engagés par le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] dans l’instance. Il sera en conséquence ordonner que monsieur [M] soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais engagés dans la procédure que devra supporter le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4].

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé par ailleurs, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe ;

RECOIT en la forme l’opposition formée par monsieur [M] [V] à l’exécution de l’ordonnance à injonction de payer prononcée le 31 octobre 2023 ;ANNULE ladite ordonnance, y substituant ;DÉBOUTE le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, étant mal fondée ;CONDAMNE le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] à payer à monsieur [M] [V] la somme de 1.000,00 euros (MILLE EUROS) au titre des dommages et interêts en réparation du préjudice subi ;CONDAMNE le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] à payer à monsieur [M] [V] la somme de 1.500,00 euros (MILLE CINQ CENT EUROS) au titre des frais engagés par lui non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] aux entiers dépens de l’instance ;ORDONNE que monsieur [M] soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais engagés dans la procédure que devra supporter le Syndicat des COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 4] ;RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

J.ESTIVALET P.DEICKE