Expéditions le : Minute n° 25/00170

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00216 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4BA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [F] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mathilde AUGUSTIN – SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [X] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er juin 2023, Mme [F] [I] épouse [J] a donné en location à Mme [X] [P] un logement meublé situé [Adresse 4] [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 16 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4.753,04 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte d’huissier de justice en date du 3 janvier 2025, Mme [F] [I] épouse [J] a fait assigner Mme [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], statuant en référé, pour demander de :

à titre principal, constater que la clause résolutoire du bail est acquise au 17 novembre 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,en conséquence, déclarer Mme [X] [P] occupante sans droit ni titre des lieux objets du bail,la condamner à libérer les locaux qu’elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,juger que Mme [F] [I] épouse [J] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [P] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique si besoin est,condamner à titre provisionnel Mme [X] [P] à lui payer :une indemnité d’occupation mensuelle conforme au loyer et charges, de la date de résiliation du bail et jusqu’à départ effectif des lieux,la somme de 5.940,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à fin novembre 2024, outre intérêts au taux légal à la compter de l’assignation,les autres termes du loyer et charges qui seraient venus à échéance à la date de résiliation retenue par le tribunal, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonciation,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, Mme [F] [I] épouse [J] expose que Mme [X] [P] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré les relances et un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, Mme [F] [I] épouse [J], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.834,95 euros au 21 mai 2025, précisant que Mme [X] [P] a repris le paiement du loyer courant, sauf le mois de mai pour lequel elle n’a réglé que 100 euros. Elle ajoute avoir reçu de nouvelles plaintes du voisinage concernant le comportement de la locataire et ses filles. Elle se dit opposée à tous délais de paiement qui serait octroyé à la locataire, faisant valoir que celle-ci ne justifie par aucun élément de sa capacité à régler le loyer et apurer sa dette.

Mme [X] [P] comparaît en personne. Elle reconnait que ses filles sortent le soir de temps en temps, mais conteste toutes nuisances sonores, relevant qu’elle n’a jamais été convoquée par les gendarmes pour cela. Elle déclare sortir d’une dépression, être au chômage et percevoir à ce titre 1.760 euros d’allocation, ses droits étant ouverts jusqu’en septembre 2026, et soutient qu’elle cherche un emploi en Suisse en qualité de bijoutière.

Elle explique que la chaudière ne fonctionne pas et qu’elle doit payer 300 euros d’électricité en plus. Elle propose de verser une somme de 160 euros en plus du loyer pour apurer sa dette, précisant que sa fille travaille et lui verse 300 euros chaque mois.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 septembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 13 janvier 2025 pour une audience fixée au 4 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 16 septembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 4.753,04 euros.

Le décompte arrêté au 21 mai 2025 et l’historique des paiements ne permettent pas de vérifier l’existence de paiement qui auraient pu être effectués entre le 16 septembre 2024 et le 17 novembre 2024, aucune indication n’étant précisée pour la période comprise entre le 1er octobre 2024 et le 10 janvier 2025.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire ne peut être considéré comme acquis, que le bail s’est donc poursuivi depuis cette date.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande aux fins de constatation de résiliation du bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le contrat objet du litige prévoit un paiement mensuel du loyer. Or, à l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des paiements couvrant la période du 31 mai 2023 au 10 mai 2025, il apparaît qu’une dette s’est constituée dès le début du bail, que malgré une reprise des paiements du loyer courant depuis le mois de janvier 2025, et le versement d’une somme supplémentaire de 100 euros en mai, aucune autre démarche n’a été faite pour venir rembourser la dette, qui s’élève à la somme de 5.834,95 euros, après paiement du loyer de mai.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que la locataire est défaillante dans le règlement de son loyer, les derniers paiements étant insuffisants à rembourser la dette.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire, laquelle sera donc prononcée à la date de la présente décision.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 21 mai 2025, Mme [X] [P] est redevable d’une somme totale de 5.834,95 euros.

En conséquence, Mme [X] [P] sera condamnée à payer à titre provisionnel à Mme [F] [I] épouse [J] cette somme au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension de la résiliation du bail

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 du même code précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Concernant les délais de paiement

Les dispositions du V. de l’article 24 de la loi de 1989 prévoyant la mise en place de délai de paiement pendant 3 ans n’étant pas applicable à la résolution judiciaire du contrat, l’octroi de tels délais ne peut être conditionné par la reprise effective du règlement du loyer avant l’audience.

Seule la situation du débiteur et de sa capacité à régler sa dette, au regard des besoins du créancier, doit être prise en compte.

En l’espèce, Mme [X] [P] n’apporte aucun élément permettant de vérifier la réalité de sa situation. Elle déclare percevoir environ 1.670 euros d’allocations chômage, vivre avec ses deux filles dont une travaille et assumer comme charges des frais d’électricité de 300 euros par mois et son loyer de 1.186,99 euros.

Dès lors, son reste à vivre n’est que de 183 euros, et il n’est pas possible sur cette base d’envisager qu’elle soit en capacité de régler sa dette par mensualités de 160 euros comme elle le propose, alors même que le délai maximum de 2 ans qui pourrait lui être accordé supposerait un remboursement par mensualités de 243 euros.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement qui sera rejetée.

Concernant l’expulsion de la locataire

Par suite, il y a lieu d’ordonner à Mme [X] [P] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [X] [P], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [X] [P] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1.186,99 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur les frais du procès

Mme [X] [P] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [X] [P] sera donc condamnée à payer à Mme [F] [I] épouse [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [F] [I] épouse [J],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juin 2023 entre Mme [F] [I] épouse [J] d’une part, et Mme [X] [P] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 4] [Localité 1], ne sont pas réunies,

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit bail à la date de la présente décision soit le 2 juillet 2025,

CONSTATE que Mme [X] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à titre provisionnel à Mme [F] [I] épouse [J] la somme de 5.893,55 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 21 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Mme [X] [P] de sa demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [X] [P] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [X] [P] de s’exécuter volontairement, Mme [F] [I] épouse [J] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à Mme [F] [I] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.186,99 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [X] [P] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE Mme [X] [P] à payer à Mme [F] [I] épouse [J] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS