JUGEMENT DU : 11 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00373 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DIS5

AFFAIRE : [H] [U] épouse [M], [A] [U] épouse [G], [I] [U] épouse [G] C/ [T] [U]

28A

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

à Me [Localité 24]-CONTESTIN

copie certifiée conforme délivrée le

à Me [Localité 24]-CONTESTIN

M^e GAUCHER-PIOLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 03 Juillet 2025 devant Bertrand QUINT

siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 14 Mars 2024

DEMANDERESSES :

Mme [H] [U] épouse [M]

née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 25], demeurant [Adresse 1]

Mme [A] [U] épouse [G]

née le [Date naissance 11] 1955 à [Localité 25], demeurant [Adresse 5]

Mme [I] [U] épouse [G]

née le [Date naissance 10] 1957 à [Localité 25], demeurant [Adresse 2]

toutes représentés par M^e Dominique MILLAS-CONTESTIN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 4

DEFENDEUR :

M. [T] [U]

né le [Date naissance 8] 1953 à [Localité 25], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 32

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EXPOSÉ DU LITIGE

[X] [U] est décédé le [Date décès 9] 2009 à [Localité 21] (Gironde), laissant pour lui succéder son épouse [L] [Z] et leurs quatre enfants communs [T] [U], [I] [U] épouse [N], [A] [U] épouse [G] et [H] [U] épouse [M].

Il dépend notamment de la succession de [X] [U] des biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 26] (Gironde) consistant en une maison d’habitation et des dépendances situées lieudit [Localité 16] cadastrées section C numéros [Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15] et une parcelle de taillis située lieudit [Adresse 22] cadastrée section C numéro [Cadastre 6].

[L] [Z] veuve [U] est décédée à son tour le [Date décès 4] 2020 à [Localité 27] (Gironde) laissant pour lui succéder ses quatre enfants précités.

[I] [U], [A] [U] et [H] [U] souhaitant vendre lesdits biens indivis ont adressé un premier courrier à leur frère [T] [U] le 13 décembre 2022 puis un second le 17 avril 2023 afin d’obtenir son consentement. A défaut de réponse, l’avocate des trois soeurs a écrit le 25 octobre 2023 à Me [R], Notaire à [Localité 29] (Gironde) en charge du règlement des successions des parents, à l’effet de solliciter l’accord de [T] [U]. Ce dernier a donné une réponse négative par courriel adressé au notaire le 21 décembre 2023.

Par acte du 14 mars 2024, [I] [U], [A] [U] et [H] [U] ont en conséquence assigné [T] [U] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025 par [I] [U], [A] [U] et [H] [U] demandant au Tribunal, en application des articles 815, 815-4, 815-5 et 815-6 et suivants, et de l’article 1240 du Code Civil, de :

rejeter les prétentions de [T] [U] ;

autoriser la vente de gré à gré de l’immeuble dépendant de la succession de [X] [U] et signer tout acte emportant vente ;

les autoriser pour se faire et préalablement à signer tout mandat de vente au prix de 97.500 € ;

ordonner le solde et la clôture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [X] [U] ;

commettre Maître [R], Notaire à [Localité 28] [18] pour y procéder ;

condamner [T] [U] au paiement de dommages et intérêts pour la somme de 3.125 € au profit de chacune des demanderesses, à savoir [I] [U], [A] [U] et [H] [U] ;

condamner [T] [U] au paiement de la somme de 3.500 € au profit de [I] [U], [A] [U] et [H] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de liquidation partage ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, [I] [U], [A] [U] et [H] [U] font valoir que la maison est vide depuis le départ du locataire en décembre 2022, que la vente de l’immeuble n’a pu aboutir en raison de l’obstruction de leur frère [T] [U], qu’à cause de ce dernier le bien n’est plus assuré, qu’il est en très mauvais état et qu’il ne cesse de se dégrader faute d’entretien, que des travaux urgents devraient être réalisés en vue de le louer et qu’il est nécessaire dans l’intérêt de l’indivision de vendre rapidement le bien.

Elles précisent que le propre fils de [T] [U] avait émis une offre d’achat mais que leur frère n’a pas voulu y donner une suite favorable. Elles estiment donc avoir perdu une chance de vendre le bien à un prix supérieur à celui escompté aujourd’hui compte-tenu du temps qui passe conduisant à une dégradation certaine du bien.

En réponse aux arguments du défendeur, elles déclarent que les fonds consignés ne peuvent pas être utilisés car il s’agit de liquidités appartenant à leur défunte mère alors que la maison de [Localité 26] était un bien propre de leur défunt père.

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024 par [T] [U] demandant au Tribunal, en application de l’article 815-5 du Code Civil, de :

débouter les requérantes de l’ensemble de leurs demandes ;à titre subsidiaire, autoriser la vente de l’immeuble à un prix qui ne saurait être inférieur à 115.000€ net vendeur ;condamner les requérantes aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

[T] [U] prétend que les demanderesses échouent à démontrer que son refus de vendre la maison de [Localité 26] met en péril l’intérêt commun, que le bien est certes en mauvais état mais ce de puis de très nombreuses années et déjà du vivant de leur père, que l’indivision possède des liquidités importantes (plus de 250.000 € sur un compte ouvert au nom de l’indivision chez Me [R], Notaire) qui permettraient d’assurer le bien, de régler la taxe foncière et de financer des travaux, que ces fonds sont issus des successions confondues de leurs père et mère, qu’au regard de la crise immobilière actuelle il y a au contraire tout intérêt pour l’indivision à régler les frais conservatoires au moyen de ces fonds indivis et à attendre pour vendre le bien à un meilleur prix que celui escompté aujourd’hui. Il ajoute qu’il entretient régulièrement les parties extérieures et que la toiture est en bon état.

Il estime que la demande complémentaire de partage formée par les demanderesses est mal fondée et que la demande de dommages et intérêts formulée à son encontre ne saurait être accueillie en ce que l’offre d’achat établie par son fils ne permet pas de déterminer que la vente aurait alors pu se réaliser.

Subsidiairement il propose une mise en vente au prix de 115.000 € au regard des estimations qu’il a pu obtenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE D’AUTORISATION DE VENTE

Les articles 815 et 815-5 du Code Civil disposent que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et qu’un indivisaire peut également être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coindivisaire serait nécessaire si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. L’acte alors passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indivision litigieuse est ancienne puisqu’elle remonte à 2009 suite au décès de [X] [U].

La maison indivise n’est d’aucune utilité pour personne. Depuis le départ du locataire en 2022, la maison est vide de tout occupant alors qu’elle engendre des frais (cotisation d’assurance et taxe foncière notamment).

Son inoccupation entraîne en outre un risque significatif de moins-value en cas de mauvais entretien (la maison n’est plus chauffée car la chaudière est hors service, les murs intérieurs se dégradent, les sanitaires et les huisseries sont à changer) ou pire en cas de squat. Les pièces au dossier démontrent que le bien nécessiterait la réalisation de travaux importants pour être loué et remplir les critères d’un logement décent eu égard au renforcement des contraintes pesant sur les propriétaires en la matière. Ainsi pour être remis en location, le bien devrait comporter au minimum certains éléments d’équipement et de confort telle qu’une installation électrique aux normes et un système fonctionnel d’évacuation des eaux usées. Il devrait également respecter un critère de performance énergétique et ne devrait pas comporter de risques pour la santé et la sécurité du locataire. Or tel n’est manifestement pas le cas au des photographies versées aux débats.

Le maintien d’une telle situation est uniquement imputable au silence gardé par [T] [U] (il n’a pas répondu aux courriers de ses soeurs des 13 décembre 2022 puis un second le 17 avril 2023). De surcroît, l’intéressé a refusé de régler sa quote-part de cotisation d’assurance multirisque habitation, de sorte que la compagnie [19] a résilié le contrat avec effet au 10 décembre 2022 et que les demanderesses ont appris que le bien n’était plus assuré plusieurs mois après cette résiliation. D’ailleurs, il n’est pas certain que [T] [U] ait répondu au courrier de ses soeurs du 25 septembre 2023 lui demandant de régler sa quote-part d’assurance ne s’élevant pourtant qu’à la modique somme de 61,20€.

Certes, dans ses conclusions [T] [U] propose d’utiliser les fonds indivis pour régler les dépenses courantes. Toutefois, cette proposition est beaucoup trop tardive. Le bien est en indivision depuis bien trop longtemps. Il est très peu entretenu et ne cesse de se dégrader.

Le Tribunal a de plus relevé une incohérence entre les deux déclarations de succession puisque dans celle établie le [Date décès 7] 2016 au décès de [X] [U] lesdits biens figurent dans l’actif de communauté ayant existé entre les époux [U]/[Z] alors que dans la déclaration de succession établie au décès de [L] [Z] veuve [U] ces biens ne figurent nulle part, de sorte qu’il doit y avoir une erreur puisque les demanderesses font valoir dans leurs écritures que ces biens constituent un bien propre de leur défunt père et que les fonds séquestrés chez le notaire ne peuvent pas être employés car dépendant de la succession de leur mère. Aussi le Tribunal manque d’éléments suffisants pour qualifier les biens et les liquidités et en ordonner l’emploi le cas échéant.

Faute de proposition sérieuse pour financer les dépenses conservatoires et compte tenu de la mésentente entre les parties ne permettant pas de confier à l’un d’eux la gestion du bien dans des conditions sereines (cf les échanges par courriers et le refus de régler la facture d’entretien des extérieurs présentée par le défendeur), la demande de patienter jusqu’à une hypothétique reprise à la hausse du marché immobilier de [T] [U] sera rejetée.

Ainsi que le soutiennent les demanderesses, l’attitude de [T] [U] met en péril l’intérêt commun. Il convient d’y remédier en autorisant dès à présent la vente des biens indivis. A noter que cela n’empêche nullement l’une ou l’autre des parties, ou bien l’un de leurs descendants comme le fils de [T] [U] s’il est toujours intéressé, de faire une proposition pour devenir plein et entier propriétaire dudit bien. A l’issue des opérations de vente, le notaire procédera à la répartition du prix en fonction des droits de chacun.

Le Tribunal regrette que le défendeur n’ait pas joint d’avis de valeur à l’appui de sa demande subsidiaire de fixation au prix plancher de 115.000 €. Eu égard aux deux avis de valeur de produits par les demanderesses (entre 85.000 et 95.000 € selon l’agence [17] LANGON le 20 février 2024 et entre 100.000 € et 110.000 € selon l’agence [Adresse 20] LA RÉOLE le 24 février 2024), à la tendance baissière du marché immobilier et à la dégradation du bien, le prix minimum net vendeur sera fixé à la somme de 85.000 € (correspondant à l’estimation la plus basse) afin d’éviter que les parties ne soient obligées de ressaisir le Tribunal en cas d’absence d’offre d’acquisition liée à une mise en vente à un prix trop élevé. La maison pourra bien évidemment se vendre à un prix supérieur au plancher fixé.

2°) SUR LA DEMANDE DE SOLDE ET DE CLÔTURE DES OPÉRATIONS DE PARTAGE

Malheureusement, les demanderesses n’ont pas pensé à solliciter à titre complémentaire l’ouverture des opérations de compte et de liquidation de la succession de leur père dans le dispositif de leurs conclusions. Elles n’ont pas non plus réclamé le partage de la succession de leur défunte mère alors que la nature propre ou commune du bien immobilier à vendre est incertaine. La demande imprécise tendant uniquement à “ordonner le solde et la clôture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Monsieur [X] [U]” sera en conséquence rejetée. Il ne sera donc pas possible de nommer Me [R] à l’effet de mener ces opérations. Toutefois, les demanderesses pourront tout à fait confier les opérations de vente du bien indivis à ce notaire.

Lesdits fonds dépendant des successions des parents étant consignés chez le notaire resteront donc encore en indivision sans qu’une quelconque autorisation de partage ne soit donnée en l’état. La finalisation des opérations de partage se poursuivra entre les quatre enfants du couple et le cas échéant il conviendra que l’une ou l’autre des parties saisisse à nouveau le Tribunal à l’effet de demander l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage et de nommer un notaire commis à cet effet, en application des articles 815 et suivants du Code Civil, de l’article 840 du Code Civil et des articles 1359 et 1377 du Code de Procédure Civile.

3°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Elle n’apparaît pas fondée puisque :

— la photocopie d’un courrier pouvant émaner de [C] [U] et de [S] [U] [Y] date du 28 juin 2023 n’est accompagnée d’aucun document d’identité et n’a qu’une faible valeur probante contrairement à une attestation remplissant les critères de l’article 202 du Code de Procédure Civile. En outre, elle émane de membres de la famille donc mérite d’être considérée avec précaution ;

— il n’est présenté aucune autre offre d’achat à ce prix ;

— il n’est nullement certain que des acquéreurs potentiels auraient obtenu le financement nécessaire puisqu’aucune attestation bancaire n’est jointe au dossier et que l’accès aux crédits immobiliers était déjà fortement contracté en 2023 ;

— le prix proposé de 110.000 € correspond peu ou prou aux estimations remises par les demanderesses au Tribunal dans le cadre de cette instance.

Aussi, la perte de chance d’avoir vendu le bien au prix de 110.000 € n’étant pas démontrée, cette demande sera rejetée par le Tribunal.

4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, [T] [U] supportera les dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent également de condamner [T] [U] à payer aux demanderesses une indemnité de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens qu’elles ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits.

5°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera sans qu’il soit nécessaire de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

AUTORISE [I] [U] épouse [N], [A] [U] épouse [G] et [H] [U] épouse [M] à signer ensemble pour le compte de l’indivision successorale (donc en représentant leur frère [T] [U]) tout mandat de vente, tout compromis de vente puis tout acte authentique de vente relatifs aux biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 26] (Gironde) consistant en une maison d’habitation et des dépendances situées lieudit [Localité 16] cadastrées section C numéros [Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15] et une parcelle de taillis située lieudit [Localité 23] cadastrée Section C numéro [Cadastre 6], pour un prix minimum net vendeur de 85.000 €,

CONDAMNE [T] [U] aux dépens,

CONDAMNE [T] [U] à payer à [I] [U] épouse [N], [A] [U] épouse [G] et [H] [U] épouse [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DÉBOUTE [I] [U] épouse [N], [A] [U] épouse [G] et [H] [U] épouse [M] du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTE [T] [U] de l’ensemble de ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 11 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT