TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N]

Monsieur [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05161 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EWS

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [W] ayant pour nom d’usage [N],

Monsieur [C] [D],

demeurant tous les deux [Adresse 3]

tous les deux comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/05161 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EWS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 1985, la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (ci-après « R.I.V.P. ») a donné à bail à M. [X] [O] un appartement à usage d’habitation de 4 pièces sis [Adresse 4] [Localité 1], escalier 30, au 2ème étage, position G n°121, outre une cave située dans le même immeuble.

M. [X] [O] est décédé le 30 juin 2017.

Dans un procès-verbal de constat dressé le 4 mai 2023 et préalablement autorisé par une ordonnance du 14 avril 2023, Maître [V] [M], huissier de justice, s’est rendu dans le logement et y a rencontré M. [C] [D] qui lui a déclaré habiter le logement avec le petit-fils de M. [X] [O], M. [A] [O], son colocataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 juin 2023, la société R.I.V.P. a fait assigner M. [A] [O] et M. [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— dire et juger résilié le bail qui la liait à M. [X] [O] au 30 juin 2017, date de son décès ;

— dire et juger M. [A] [O] et M. [C] [D] occupants sans droit ni titre du logement litigieux;

— ordonner l’expulsion de M. [A] [O] et de M. [C] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 9], escalier 30, au 2ème étage, position G, et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

— réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte;

— dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [A] [O] et M. [C] [D] à lui verser, à compter du 30 juin 2017, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30% et des charges locatives récupérables, applicable si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [A] [O] et M. [C] [D] à lui verser une indemnité de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après trois renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024.

Au cours de celle-ci, la société R.I.V.P, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses prétentions dans les termes de son assignation, en sollicitant en sus le rejet des délais pour quitter les lieux sollicités par les défendeurs. Pour l’exposé de ses moyens, il sera renvoyé aux termes de l’assignation qu’elle a soutenue oralement à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

M. [A] [W] ayant pour nom d’usage [N] (il sera pris acte de son état civil exact pour la suite de la décision) et M. [C] [D], comparants en personne, sollicitent quant à eux du juge qu’il leur accorde un délai de six mois pour quitter les lieux. Après avoir exposé leur situation, ils font valoir qu’ils ne parviennent pas à trouver de solution de relogement.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

1. Sur le sort du contrat de location au décès de M. [X] [O]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi ajoute que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le

conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, M. [A] [N] et M. [C] [D] ne contestent pas ne pas remplir les conditions qui leur permettraient de revendiquer le transfert du contrat de bail à leur bénéfice, ni par suite leur occupation sans droit ni titre.

Par voie de conséquence, il y a lieu de constater en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail litigieux s’est trouvé résilié de plein droit le 30 juin 2017 du fait du décès de M. [X] [O], et que M. [A] [N] et M. [C] [D] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation sis [Adresse 5], escalier 30, au 2ème étage, position G n°121, et de la cave située dans le même immeuble.

2. Sur l’expulsion

M. [A] [N] et M. [C] [D] étant occupant sans droit ni titre, il y a lieu de dire que leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, deux mois apparaissant un délai nécessaire pour permettre aux défendeurs de s’organiser dans cette perspective, il convient d’indiquer que ladite expulsion ne pourra intervenir que passé un délai de deux mois après qu’un commandement d’avoir à libérer les lieux ait été signifié aux occupants.

Le recours à la force publique se révélant par ailleurs une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu de dire, enfin, qu’ainsi que le sollicite la partie demanderesse il sera statué sur le sort des meubles garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette demande étant dépourvue de tout effet juridictionnel, s’agissant d’un simple rappel des dispositions applicables par le seul effet de la loi.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, le contrat de bail se trouve résilié à compter du 30 juin 2017, et M. [A] [N] reconnaît occuper les lieux depuis cette date au moins. La présente juridiction ne disposant en revanche d’aucun élément d’information permettant de situer précisément l’emménagement de M. [C] [D], il sera retenu qu’il occupe les lieux depuis le 22 mars 2023 au moins, date de la première sommation interpellative délivrée par la bailleresse.

Il convient dès lors de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, aucun motif ne justifiant de retenir une somme supérieure, et de condamner M. [A] [N] et M. [C] [D], in solidum, à son paiement, à compter du 30 juin 2017 pour le premier et à compter du 22 mars 2023 pour le second.

Dans l’hypothèse où un arriéré d’indemnités d’occupation devait se former à l’avenir, alors les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiraient intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, compte-tenu de la situation et des revenus dont ils ont fait part lors de l’audience, M. [A] [N] et M. [C] [D] ne démontrent pas suffisamment que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, tandis qu’ils ont déjà bénéficié de larges délais le temps de la présente instance puisque la demanderesse a accepté trois renvois de l’affaire afin de leur permettre de prolonger leur occupation des lieux.

Il ne peut dès lors être fait droit à leur demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [A] [N] et M. [C] [D] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Ceux-ci inclueront notamment le coût du procès-verbal de constat dressé le 4 mai 2023 dans la mesure où il avait été préalablement autorisé par une ordonnance rendue sur requête le 14 avril 2023.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [A] [N] et M. [C] [D] seront également tenus in solidum de verser à la société R.I.V.P. une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 800 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE que le contrat de bail à effet au 1er janvier 1985 conclu entre la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) et M. [X] [O] portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], escalier 30, au 2ème étage, position G n°121, s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 30 juin 2017 du fait du décès de M. [X] [O] ;

CONSTATE que M. [A] [N] et M. [C] [D] se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 9], escalier 30, au 2ème étage, position G n°121, et de la cave située dans le même immeuble ;

ORDONNE en conséquence à M. [A] [N] et M. [C] [D] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [A] [N] et M. [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formée par la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formée par la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) portant sur le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ;

REJETTE la demande formée par la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) tendant au prononcé d’une astreinte, et les demandes subséquentes ;

REJETTE la demande formée par M. [A] [N] et M. [C] [D] tendant à ce qu’il lui soit accordé un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [A] [N] et M. [C] [D], in solidum, à payer à la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soumise à indexation dans les mêmes conditions que le loyer initial, ce à compter du 30 juin 2017 pour le premier et à compter du 22 mars 2023 pour le second, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée, dans l’hypothèse où celle-ci viendrait à demeurer impayée et que les intérêts échus seraient dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [N] et M. [C] [D] à payer à la société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] (R.I.V.P.) une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [N] et M. [C] [D] aux dépens, incluant notamment le coût du procès-verbal de constat dressé le 4 mai 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE