TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 24 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 21/01979 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-NZVX

NAC : 30B

Jugement Rendu le 24 Mai 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES La société anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de surveillance dénommée « RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES », immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 562 069 278, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 3], représentée par le Président de son Directoire, domicilié en cette qualité au dit siège , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie RACLET-JOSSE, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Greffier: Sylvie D’ALMEIDA, greffier lors des débats et Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffes judiciaires, lors de la mise à disposition du greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1 juin 2023, ayant fixé l’audience au 16 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 1er février 2024, puis prorogée au 21 mars 2024, puis au 24 Mai 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 1969, la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF) a donné à bail commercial à Monsieur [R] un local commercial à usage de pharmacie-laboratoire d’analyses sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Le bail a fait l’objet de plusieurs renouvellements par avenant du 23 octobre 1978, 14 décembre 1987 et 23 octobre 1996.

Le fonds de commerce a été cédé à la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] pour un commencement d’activité le 1er décembre 2008.

Le 29 juin 2015, un congé avec offre de renouvellement a été signifié.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 avril 2018, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] a donné congé.

Les lieux ont été restitués le 27 février 2020.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2021, la SA RLF a fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire d’Evry la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5], aux fins de paiement des loyers.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2023, la SA RLF sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] à payer la somme de 17.607,14 euros à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mai 2020, sans préjudice de tous autres dus, avec intérêt au taux légal pour chaque échéance à compter de son exigibilité ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] à payer la somme de 17.607,14 euros à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF au titre des loyers et charges impayés au 27 février 2020, ainsi qu’au paiement des loyers échus du mois de mars 2020 inclus jusqu’au mois de juin 2021 inclus s’il devait être considéré que le bail renouvelé a débuté le 1er juillet 2015, le tout avec intérêt au taux légal pour chaque échéance à compter de son exigibilité ;

En toute état de cause,

— DIRE que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront intérêts ;

— DEBOUTER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] à payer la somme de 10.000 euros à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, SA RLF fait valoir :

— que le bail a été résilié à l’issue de la première période triennale et donc au 31 décembre 2018. Elle explique que le bailleur avait donné un congé avec offre de renouvellement le 29 juin 2015 et que si le preneur avait manifesté des réserves sur le montant du loyer, il a payé pendant deux ans sans entamer de procédure judiciaire. Il en déduit que le bail avait été renouvelé et rappelle que doit être pris en compte le congé du preneur en date du 4 avril 2018.

— à titre subsidiaire, elle rappelle que le preneur prétend que le bail renouvelé aurait débuté le 1er juillet 2015, la première période triennale s’achevant au 30 juin 2018. Il en conclut que le bail aurait donc été résilié à l’issue de la deuxième période triennale alléguée, à savoir le 30 juin 2021.

— que le preneur a refusé de restituer les clés du local, après avoir cessé de payer les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation, afin d’obtenir des remises ou de céder le droit au bail, alors que le bail était déjà résilié et que le bailleur n’avait pas accepté le cessionnaire. Elle soutient que les clés n’ont été rendues que le 27 février 2020, date à laquelle le preneur a restitué les locaux en faisant dresser un constat d’huissier. Elle rappelle que cette date n’est pas contestée par le preneur.

— qu’au jour de la restitution des lieux (27 février 2020) la dette relative aux loyers et indemnités d’occupation s’élève à 17.607,14 euros, mais qu’il convient aussi de la condamner au paiement des sommes représentatives des loyers à courir jusqu’au 30 juin 2021, s’il devait être considéré que le bail renouvelé a débuté le 1er juillet 2015.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] sollicite du tribunal de :

— DECLARER la Société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] recevable et bien fondée en ses écritures ;

— DEBOUTER la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF à payer à la société GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] fait valoir :

— que dès le 28 janvier 2016 elle a manifesté son désaccord sur le montant du loyer, en raison de la dégradation du centre commercial dans lequel se situe le local pris à bail.

— que le congé délivré postérieurement au terme fixé contractuellement ne produit d’effet qu’à compter du 1er jour du trimestre suivant sa délivrance. Elle en déduit que le bail a été renouvelé par effet du congé du 29 juin 2015 du 1er juillet 2015 au 30 juin 2024. Elle rappelle qu’elle a réglé son loyer jusqu’au mois de mai 2018 inclus.

— que suite à la délivrance du congé le 4 avril 2018, elle s’est heurtée à l’absence de réponse du bailleur à ses différentes sollicitations, y compris par voie de sommation interpellative pour assurer la remise des clés et l’état des lieux de sortie. Elle indique que face à la mauvaise foi du bailleur, elle a fait réaliser un constat d’huissier afin de constater la remise du local. Elle précise que le bailleur ne peut se prévaloir sa propre carence à formaliser la reprise intervenue factuellement, pour percevoir des indemnités d’occupation parfaitement indues, alors même qu’elle avait libéré les lieux depuis 2016. Elle soutient que les clés n’ont été conservées que pour assurer des visites à d’éventuels futurs repreneur au profit du bailleur. Elle nie le fait que le local ait servi à des fins de stockage. Elle en conclut qu’elle n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation.

— que le bailleur avait été averti de la cession et que l’acte de cession de 2018 stipule que la cession de bail ne prendra effet qu’à la date d’acceptation du contrat par le bailleur.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée à la date du 1er juin 2023, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 novembre 2023 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande de la SA RLF en paiement des loyers échus et d’une indemnité d’occupation

A- Détermination de la date de résiliation du bail et de libération des lieux

— Sur la date de résiliation du bail

L’article L145-4 du Code de commerce dispose que : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9 ».

L’article L145-9 du Code de commerce précise que : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le 29 juin 2015, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement du contrat de bail, le congé étant donné pour le 31 décembre 2015 à minuit.

La question se pose de savoir si le principe du renouvellement a été accepté par le locataire. En effet, il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception du 28 janvier 2016, produite en pièce 7 que le locataire a précisé que par la présente il faisait savoir au bailleur qu’il ne pouvait accepter le loyer qu’il demandait.

Or, il est admis qu’à la suite d’un congé avec offre de renouvellement, il s’opère automatiquement un nouveau bail qui prend effet à l’expiration du précédent, sous condition de l’absence d’exercice du droit d’option, alors même que le prix n’est pas fixé, et que si postérieurement le bailleur et le locataire laissent prescrire leur action en fixation du prix, le bail est renouvelé pour neuf ans aux conditions de loyers de l’ancien bail telles qu’en vigueur au jour de son expiration.

En l’espèce, le bail s’est poursuivi aux conditions et loyers antérieurs. Par conséquent, le 1er janvier 2016, a pris effet un nouveau bail commercial renouvelé pour neuf ans aux conditions de loyers de l’ancien bail. Il appartenait alors au bailleur ou au locataire de saisir le juge des loyers pour fixer le prix du loyer renouvelé, faute d’accord.

Par la suite, le preneur a délivré par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 avril 2018 un congé. Le bail ayant été renouvelé, il pouvait être donné congé qu’à l’issue de la première période triennale et donc pour le 31 décembre 2018 avec un préavis d’au moins six mois.

Le congé ayant été délivré le 4 avril 2018, le congé est régulier et le bail a été résilié le 31 décembre 2018.

— Sur la date de libération des lieux

La SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] allègue qu’elle n’a pu restituer les locaux faute d’interlocuteur et que le bailleur l’a laissé en possession des clés car elle se chargeait d’assurer les visites à d’éventuels repreneurs.

Il est admis que la remise des clés est le symbole de la reprise de possession par le bailleur : elle doit donc être faite au bailleur ou à son représentant. Il appartient au preneur de prouver qu’il a satisfait à son obligation de restitution des clés. Par conséquent, même si le locataire a quitté les lieux, le fait qu’il n’ait pas restitué les clés rend impossible la reprise de possession des lieux : si le preneur a donné congé, il en résultera une occupation irrégulière, qui ouvrira droit, pour le bailleur à une indemnité d’occupation jusqu’à ce que les clés lui soient adressées. Cette indemnité provisionnelle d’occupation est égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à libération, effective et totale, par remise des clés.

Par conséquent, les motifs ayant conduit le locataire à conserver les clés importent peu. La date de restitution des lieux sera celle de la remise des clés à savoir le 27 février 2020, ce qui est justifié par le constat d’un commissaire de justice.

B- Sur les sommes dues

Il ressort de l’article 1353 du Code civil que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il revient à SA RLF qui invoque l’exécution d’une obligation de prouver l’existence de cette obligation.

Le bailleur sollicite le paiement de la somme de 17.607,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 mai 2020, sans préjudice de tous autres dus, avec intérêt au taux légal pour chaque échéance à compter de son exigibilité.

Il ressort des clauses contractuelles et des pièces du dossier que :

— L’avenant du 23 octobre 1996 a fixé le prix du loyer annuel à la somme de 33.840 francs soit 5.158,87 euros, le bail ayant été tacitement reconduit jusqu’au congé avec offre de renouvellement du 29 juin 2015, puis renouvelé au loyer antérieur faute de saisine du juge des loyers.

— A la date du congé avec offre de renouvellement du 29 juin 2015, le loyer mensuel était de 682,54 euros, somme à laquelle s’ajoutait une provision sur charge à hauteur de 55 euros, soit un total de 737,54 euros. Ces éléments ressortent du décompte fournit en pièce 10 et ne sont pas contestés par le preneur au titre de ses conclusions. Cependant, ni le bail d’origine, ni les avenants produits ne prévoient une stipulation spécifique concernant une provision sur charge. Il est seulement indiqué que : « le preneur devra rembourser à la société bailleresse toutes les charges prestations et taxes telles qu’elles étaient définies dans le bail originaire ». Par conséquent, le remboursement des charges doit se faire sur justificatifs.

Il convient de relever que le décompte fourni en pièce 12 fait état de sommes dues au titre des régularisation sur charges. Toutefois, aucun justificatif n’est produit concernant les charges et les régularisations. Par conséquent, les sommes mentionnées pour les provisions sur charges et régularisations sur charges ne sauraient être prises en compte. Le loyer utilisé en vue de la demande en paiement sera donc la somme de 682,54 euros.

— Enfin, il a été établi que la date de la résiliation est le 31 décembre 2018, et que le preneur est tenu de payer une indemnité d’occupation correspondant au loyer jusqu’à la restitution effective des lieux à savoir le 27 février 2020.

— Concernant les loyers échus

Il est constant que la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] s’est acquittée des loyers jusqu’à la date du congé à savoir le 4 avril 2018.

Ainsi du 4 avril 2018 au 31 décembre 2018 elle est redevable de 9 mensualités soit 6.142,86 euros (9 X 682,54 euros).

Par conséquent, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] sera condamnée à payer à la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, en deniers ou quittances, la somme de 6.142,86 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 décembre 2018, date de résiliation du contrat de bail.

— Concernant l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation (31 décembre 2018) et jusqu’à libération effective des lieux (27 février 2020), la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] est redevable de 14 mensualités soit 9.555,56 euros (14 X 682,54 euros).

Par conséquent, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] sera condamnée à payer à la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, en deniers ou quittances, la somme de 9.555,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des charges dues du 1er janvier 2019 jusqu’au 27 février 2020, date de libération effective des lieux.

— Sur le point de départ des intérêts au taux légal

Il ressort de l’article 1153 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et applicable aux faits que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

La SA RLF sollicite l’application d’intérêt au taux légal à chaque échéance à compter de son exigibilité. Cependant, le montant de la créance a été déterminé en application des dispositions contractuelles par le présent jugement.

Par conséquent, les sommes au paiement desquelles sera condamnée la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

— Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1154 ancien du Code civil applicable aux faits litigieux : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière ».

En l’espèce, la capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter du présent jugement.

II/ Sur les demandes accessoires

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5], partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] indemnisera SA RLF de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

C- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s’agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

En l’espèce rien ne s’oppose à l’application de l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] à payer à la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, en deniers ou quittances, la somme de 6.142,86 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 31 décembre 2018, date de résiliation du contrat de bail, somme qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ce jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] à payer à la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, en deniers ou quittances, la somme de 9.555,56 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des charges dues du 1er janvier 2019 jusqu’au 27 février 2020, date de libération effective des lieux, somme qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1154 ancien du code civil, à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] à payer à SA RLF la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL GRANDE PHARMACIE DE [Localité 5] aux dépens, qui seront recouvrés directement par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,