TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01742 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2L6

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Mme [X] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

M. [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

Mme [Z] [T]

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [L] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

Mme [W] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 19 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 24 septembre 2009, par Me [E] [H], Notaire à [Localité 14] (80), M. [B] [T] et Mme [V] [T], aux droits desquels viennent Mme [Z] [T], épouse [F], Mme [X] [T] épouse [S] et M. [N] [T], ci-après les consorts [T], ont consenti à M. [C] [U] et Mme [J] [P] son épouse, aux droits desquels viennent M. [L] [Y] et Mme [W] [D], un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 12], pour une durée de neuf années à compter du 31 août 2009, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7493,16 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges, sans versement de dépôt de garantie.

Les loyers étant impayés, les consorts [T] ont fait signifier le 04 juin 2024 à M. [L] [Y] et Mme [W] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 31 octobre 2024, ont fait assigner les mêmes devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu le bail commercial en date du 24 septembre 2009,

Vu les articles 145-41 et suivants du code de commerce, l’article 143-2 du code de commerce, l’article 809 du code de procédure civile,

— Constater que, à défaut de règlement des causes du commandement de payer en date du 4 juin 2024, la clause résolutoire du bail en date du 24 septembre 2009 est acquise à la date du 5 juillet 2024

En conséquence :

— Constater la résiliation de plein droit du bail en date du 24 septembre 2009

— Dire qu’à compter du 5 juillet 2024, Mr [L] [Y] et Mme [W] [D] sont devenus occupants sans droit ni titre

— Ordonner l’expulsion de Mr [L] [Y] et Mme [W] [D] et de tous occupants de leur chef, de l’immeuble à usage de commerce et d’habitation qu’ils occupent à [Localité 13], [Adresse 4] et [Adresse 15], si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner par provision et solidairement Mr [L] [Y] et Mme [W] [D] à payer à Mme [Z] [T], Mme [X] [T] et Mr [N] [T] la somme de 20 484,77 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, date du commandement de payer,

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due au montant du loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 723,55 euros, outre indexation, et

— Condamner par provision et solidairement Mr [L] [Y] et Mme [W] [D] à régler cette indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux loués

— Condamner solidairement Mr [L] [Y] et Mme [W] [D] à payer à Mme [Z] [T], Mme [X] [T] et Mr [N] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Mr [L] [Y] et Mme [W] [D] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de commandement de payer en date du 4 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 novembre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, les consorts [T] représentés par leur avocat sollicitent oralement le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés, par remise de l’acte suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [L] [Y] et Mme [W] [D] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. Les consorts [T] justifient de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 06 novembre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire ( page 14 de l'‘acte notarié).

Le commandement de payer la somme en principal de 15778,68 euros, délivré le 04 juin 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 04 juillet 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de M. [L] [Y] et Mme [W] [D] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice aux consorts [T], ceux-ci ne pouvant librement disposer de leur bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation solidaire de M. [L] [Y] et Mme [W] [D], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 05 juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Les consorts [T] justifient par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que M. [L] [Y] et Mme [W] [D] ont cessé de payer les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

Le décompte inclut toutefois des “report solde remboursement TF/ OM” et des “apurements de charges” au titre des exercices 2020 à 2022, pour un montant de 3516,73 euros et de 10411,24 euros, sans cependant que ne soit produit le moindre justificatif de ces débits, de sorte que ces postes doivent être écartés (soit un montant total de 13927,97 euros).

Après déduction de la somme de 13927,97 euros, non justifiée, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6556,80 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

M. [L] [Y] et Mme [W] [D] seront en conséquence condamnés à payer solidairement entre eux, aux consorts [T], la somme provisionnelle de 6556,80 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de septembre 2024 inclus (et hors régularisation de charges et taxe foncière/ ordures ménagères).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [Y] et Mme [W] [D] qui succombent, seront condamnés aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnés à payer aux consorts [T] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par les demanderesses, pour assurer la préservation de leurs droits qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 04 juillet 2024 , de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 24 septembre 2009, portant sur les locaux situés à [Adresse 12],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [L] [Y] et Mme [W] [D] et de tout occupant de leur chef des lieux situés à [Adresse 11] (59), [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 05 juillet 2024,

Condamnons à titre provisionnel M. [L] [Y] et Mme [W] [D] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons soilidairement M. [L] [Y] et Mme [W] [D] à payer à Mme [Z] [A], épouse [F], Mme [X] [T] épouse [S] et M. [N] [T], la somme provisionnelle de 6556,80 euros (six mille cinq cent cinquante six euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté, terme de septembre 2024 inclus (sauf taxe foncière/ ordures ménagères et régularisation de charges 2020 à 2022),

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Condamnons solidairement M. [L] [Y] et Mme [W] [D] à payer à Mme [Z] [A], épouse [F], Mme [X] [T] épouse [S] et M. [N] [T], ci-après les consorts [T], la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [L] [Y] et Mme [W] [D] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 04 juin 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET