TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00013 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YE7D

JUGEMENT DU 13 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 16]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

* M. [Y] [G], domicilié [Adresse 19]

* M. [C] [G], domicilié [Adresse 17]

* Mme [A] [G] épouse [R], domiciliée [Adresse 4]

représentés par M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e Jérémy DAVID, avocats au barreau de LILLE

* Mme [H] [G] épouse [J], domiciliée [Adresse 6]

comparante et assistée de M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e Jérémy DAVID, avocats au barreau de LILLE

En présence de Madame [E] [M], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Novembre 2024, après avoir entendu Me d’Halluin, M^e David et Mme [M]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Décembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

La communauté d’agglomération de [Localité 33] Métropole (CAVM), la commune de [Localité 35] et l’Etablissement public foncier des Hauts de France (l’EPF) mènent conjointement une politique de restructuration du centre bourg visant à résorber le tissu urbain dégradé dans le cadre d’une convention opérationnelle signée les 1er et 21 août 2017.

Ce projet concerne notamment la parcelle cadastrée section A[Cadastre 2] d’une contenance de 3 324 m², située [Adresse 3] à [Localité 35], propriété de l’indivision [G], qui correspond à une ancienne ferme partiellement démolie, à l’état de friche envahie de matériaux hétéroclites.

Dans ce contexte, une première évaluation du service des Domaines a fixé la valeur du bien à 150 000 euros, hors coût de démolition et de dépollution, le 13 septembre 2017.

Compte tenu du coût de dépollution évalué à 1 021 146 euros par le Cabinet ADMO, l’EPF faisait une offre à l’euro symbolique, à laquelle les consorts [G] ne donnaient pas suite.

Le 8 février 2022, MM. [C] [G] et [Y] [G], Mmes [A] [G] épouse [R] et [H] [G] épouse [J] adressaient à la commune de [Localité 35] une demande d’acquisition du terrain en cause au prix de 300 000 euros, outre les frais d’acte.

Le 20 avril 2022, le service des Domaines a évalué le terrain à 140 000 euros.

Le Cabinet ADMO a actualisé son devis de dépollution et de remise en état du bien à 1 328 916 euros TTC le 15 avril 2022.

Par décision du 21 avril 2022, l’EPF des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 1 euro symbolique et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation.

Par courrier du 16 mai 2022, le conseil des consorts [G] refusait le prix offert par l’EPF des Hauts de France et maintenait le prix repris dans la demande d’acquisition.

Par mémoire enregistré au greffe le 2 juin 2022, l’EPF des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à MM. [C] [G] et [Y] [G], Mmes [A] [G] épouse [R] et [H] [G] épouse [J] à l’euro symbolique.

La visite des lieux s’est déroulée le 6 septembre 2022, en présence de M. [Y] [G] et Mme [H] [G] et de leur conseil, de deux représentants de l’EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.

Par jugement avant dire droit du 27 janvier 2023, le juge de l’expropriation a :

ordonné une expertise aux fins de déterminer le coût des travaux de dépollution du terrain, le coût de sa remise en état (ruines et gravats à déblayer) et d’avis sur sa valeur vénale ;sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;retiré l’affaire du rôle à charge pour la partie la plus diligente de demander la réinscription après réalisation de l’expertise.

Le rapport d’expertise a été réalisé le 22 avril 2024. L’expert a estimé le terrain à 105 000 euros, en tenant compte de la pollution du terrain.

Les parties n’ont pas sollicité la réinscription de l’affaire.

Parallèlement, le projet a été déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral du 2 juin2023.

Et l’ordonnance du juge de l’expropriation en date du 6 novembre 2023 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’un prix de 1 euro :

le 30 novembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [A] [G] (avis de réception signé),le 30 novembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [H] [G] (avis de réception signé),le 30 novembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception à M. [C] [G] par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé),le 30 novembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception à M. [Y] [G] (avis de réception signé).

Faute d’accord, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 13 mars 2024 et a maintenu son offre.

Après recueil des observations des parties, une ordonnance de dispense de transport a été prise le 4 juin 2024, une nouvelle visite du bien n’apparaissant pas nécessaire en l’absence de modification de l’immeuble depuis le précédent transport. Le procès-verbal de transport du 6 septembre 2022 réalisé dans le cadre de la précédente instance a été versé à la présente procédure.

Dans son mémoire complémentaire enregistré au greffe le 8 août 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France maintient son offre d’une indemnité totale de 1 euro. Il verse aux débats le rapport de l’expertise ordonnée dans le cadre de la première procédure. Il expose que les consorts [G] ne produisent aucun terme de comparaison de nature à justifier une valeur unitaire moyenne de 60 à 70 €/m² comme réclamé. Il conteste encore la valeur haussière du marché. Il estime l’abattement de 30 % proposé par l’expert pour tenir compte de la pollution du site et de sa remise en état, hors de proportion avec le coût des travaux à prévoir. Il fait état d’un second facteur de moins-value lié au caractère encombré du terrain.

Dans leur mémoire en réponse enregistré au greffe le 12 septembre 2024, les consorts [G] demandent à la juridiction de :

A titre principal,

Fixer le montant de l’indemnité due aux membres de l’indivision [G] au prix de 200 000 euros ;A titre subsidiaire,

Fixer le montant de l’indemnité due telle que chiffrée par l’expert ;En tout état de cause,

Débouter l’Etablissement public foncier des Hauts de France de sa demande de fixation de l’indemnité de dépossession à 1 euro ;Le condamner à payer à l’indivision [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les consorts [G] rappellent l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen. Ils insistent sur l’envergure du projet immobilier envisagé et l’emplacement stratégique du terrain. Ils soutiennent que les prix pratiqués dans le secteur des communes de la communauté d’agglomération de [Localité 33] Métropole avoisinent les 90-100 euros/m² et vont même jusqu’à 150 euros/m². Ils font état de plusieurs estimations notariées du terrain. Ils reconnaissent que le coût de dépollution impacte la valeur du terrain. Ils arguent d’un devis pour la dépollution du terrain à un montant de 88 662 euros. Ils écartent l’argumentation relative au coût de désencombrement du terrain. Ils soulignent que le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit la réparation intégrale du préjudice et que l’indemnité doit permettre à l’exproprié de racheter un bien identique. Ils en déduisent devoir être indemnisés à hauteur de la valeur réelle du bien. Enfin, ils estiment juste de laisser à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France le coût des travaux de dépollution nécessaires à la bonne marche de son projet immobilier.

Dans son mémoire en réplique enregistré au greffe le 10 octobre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France maintient son offre. Il souligne que le fait qu’une partie du projet porte sur la création de logements n’implique pas que les personnes publiques réalisent un gain. Il ajoute qu’un notaire n’a pas de compétence pour évaluer le coût d’une dépollution, a fortiori dans l’ignorance des quantités et de la nature des matériaux en question. Il rappelle que de simples annonces immobilières ne peuvent faire la preuve du prix du marché.

Dans ses conclusions complémentaires reçues au greffe le 15 octobre 2024, Mme le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité de dépossession totale à la somme arrondie de 73 000 euros sur la base d’un prix de 22 €/m². Elle reprend les termes de comparaison cités dans le cadre de la précédente procédure et en retient de nouveaux. Elle estime que si les coûts de dépollution mentionnés par l’expert sont effectivement supérieurs à la valeur du terrain, il n’est pas exclu un autre usage, notamment celui de terrain d’agrément qui supposerait un coût de remise en état moindre. Elle ajoute que dans le cadre d’un projet d’aménagement en terrain d’agrément, le coût de dépollution demeure incertain. Elle propose en conséquence une valeur comprise dans la fourchette basse des termes retenus par l’expert, soit 22€/m².

Dans son mémoire en réplique n°2 reçu au greffe le 29 octobre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts de France, confirmant son offre, conteste la méthode du commissaire du gouvernement. Il estime que la moins-value ne peut être réduite pour tenir compte d’un parti-pris d’aménagement. Il soutient que la dépollution du terrain ne résulte pas seulement de son aménagement mais relève des obligations des propriétaires au titre de la législation sur les déchets. Il considère ainsi que les matériaux présents épars présents sur le terrain et pour certains pollués sont constitutifs de déchets au sens des dispositions de l’article L. 541-1-1 du code de l’environnement dont ils sont responsables en leur qualité de détenteurs et responsables de leur évacuation en filière autorisée d’après une décision du Conseil d’Etat du 26 juin 2023. Il en déduit que l’aménagement n’intervient que de manière accessoire dans l’obligation de dépolluer le terrain en débarrassant les matériaux qui y sont entreposés. Il ajoute que le juge de l’expropriation doit prendre en compte les règles d’urbanisme applicables à la date de référence, c’est-à-dire l’usage possible du bien à la date de référence, soit en l’espèce, un zonage Urc correspondant à un secteur de renouvellement urbain autorisant la construction de logements, de résidences ou foyers avec services, la restauration, les activités de service et de bureaux sous réserve de faire partie de l’aménagement global de la zone ainsi que l’artisanat et le commerce dans la limite de 400 m² de surface de plancher. Il insiste sur l’arrêt cité par le commissaire du gouvernement selon lequel lorsque le coût de dépollution, désamiantage et déconstruction excède à coup sûr la valeur du terrain, la valeur du bien est négative et ce, indépendamment de la question de savoir si l’exproprié devait en supporter le coût.

Dans son mémoire en réponse n°2 enregistré au greffe le 7 novembre 2024, les membres de l’indivision [G] modifient leurs demandes et sollicitent de la juridiction de :

A titre principal,

Fixer le montant de l’indemnité leur étant due au prix de 200 000 euros;A titre subsidiaire,

Fixer le montant de l’indemnité due telle que chiffrée par l’expert ;A titre infiniment subsidiaire,

La fixer telle que chiffrée par le commissaire du gouvernement dans ses dernières conclusionsEn tout état de cause,

Débouter l’Etablissement public foncier des Hauts de France de sa demande de fixation de l’indemnité de dépossession à 1 euro ;Le condamner à payer à l’indivision [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils contestent l’évaluation retenue par le commissaire du gouvernement à 22€/m² et arguent d’une mutation intervenue le 12 février 2024 au prix de 47 €/m². Ils s’associent à l’expert judiciaire pour considérer que retenir une valeur négative du terrain exproprié reviendrait à faire porter sur les épaules de l’indivision [G] le coût de la dépollution, ce qui est selon eux, un non-sens juridique et éthique. Ils ajoutent que la seule jurisprudence produite est un cas d’espèce.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 15 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

L’immeuble correspond à un terrain de 3 324 m², situé en centre ville de la commune de [Localité 35], petite commune de 1 000 habitants environs. Elle est située à 15 km de [Localité 33] et 21 km de [Localité 20]. Le bien bénéficie d’une position stratégique pour la densification du centre-bourg et pour la relation entre les équipements publics.

Il s’agit d’un terrain de grande taille, à l’état de friche, non équipé, encombré des ruines d’une ancienne ferme. Il est mentionné la présence d’une fosse à lisier enterrée de 12 000 litres environ selon le propriétaire, comblée à l’aide de débris de la ferme, et d’un puits non rebouché. Divers matériaux/gravas, sont également présents sur le terrain.

Le terrain est de forme triangulaire, bénéficiant de la proximité des réseaux et situé au cœur du centre-bourg, au carrefour des [Adresse 32], [Adresse 23], [Adresse 24] et [Adresse 26].

Le terrain est constructible, à aménager, avec les réseaux à proximité. Il est vendu libre de toute location ou occupation.

L’immeuble est classé en zone Urc : secteur de renouvellement urbain correspondant aux sites centre-bourg au PLUi de la communauté d’agglomération de [Localité 33] Métropole.

2/ Sur la qualification du bien

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En l’espèce, le terrain bénéficie de la proximité des réseaux et de voies d’accès. Il peut être qualifié de terrain à bâtir.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLUi de la CAVM en vigueur a été approuvé par délibération du 11 mars 2021 et est exécutoire depuis le 1er avril 2021. Il convient de retenir cette date comme date de référence.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 dispose que «  La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. ».

L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique confirme ce principe en précisant que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Les parties s’accordant sur l’application à titre principal de la méthode par comparaison, citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts de France (tableau 1)

N°

Date

Parcelle

Adresse

Surface

Prix

Prix/m²

PLU

1

28/09/2021

B 1331

[Adresse 18]

[Localité 25]

3 933

105 000

26,70

UB

2

04/02/2020

B 1330

[Adresse 22]

[Localité 25]

3 834

80 000

20,87

UB

3

08/12/2020

A 1251/[Cadastre 1]

[Localité 27]

5 821

130 000

22,33

UA

4

25/05/2021

ZM 127/131

[Adresse 30]

[Localité 35]

2 038

70 000

34,35

UB

5

29/09/2021

ZM 126/129

[Adresse 30]

[Localité 35]

1 817

77 000

42,38

UB

Termes de comparaison cités par l’indivision [G] :

Les consorts [G] produisent :

une estimation de Me [V] [D], notaire, d’une valeur entre 90 et 100 €/m² du 29 août 2017une estimation de l’étude notariale de Mes [X] [N] et [B] [U] d’une valeur de +/- 200 000 euros avec un coût d’enlèvement d’environ 80 000 euros s’agissant de l’amiante et de l’ancienne constructionune annonce immobilière avec un prix de 60 000 euros pour un terrain de 600 m² situé à [Localité 35] le 6 novembre 2017 soit un prix de 100 €/m²une annonce immobilière du 23 août 2017 pour trois terrains à bâtir viabilisés et bornés situés à [Localité 35] pour un prix de 65 000 à 66 000 euros et des surfaces de 624 et 627 m² soit un prix de 105 €/m² environ ;une annonce immobilière du 14 janvier 2020 pour un terrain à bâtir de 627 m² dans un lotissement à [Localité 35] au prix de 66 000 m² (vraisemblablement le même terrain que pour l’annonce précédente) ;un extrait de DVF illisible (pièce 14)un extrait DVF mentionnant une vente du 12 février 2024 d’un terrain à bâtir de 2 500 m² outre 189 m² de terres (?) à [Localité 35].

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement dans le 1er dossier et repris dans les conclusions complémentaires du commissaire du gouvernement dans le présent dossier (tableau 2)

N°

Réf. enregistr

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface terrain (m²)

Prix total

Prix/m²

6

5924P03 2021P07806

407//A/[Cadastre 1]//

[Localité 27]

[Adresse 31]

13/09/2021

2 193

102 694

46,82

TAB formant le lot 4 d’un lotissement

7

5924P03 2020P03937

480//ZB/[Cadastre 15]//

[Localité 28]

[Adresse 21]

04/06/2020

2 900

85 000

29,31

TAB

8

5924P02 2020P00383

608//A/[Cadastre 8], [Cadastre 7], [Cadastre 10], [Cadastre 9], [Cadastre 12], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 14]

[Localité 34]

[Adresse 29]

15/01/2020

2 051

68 000

33,15

Parcelle destinée à la construction

Termes de comparaison cités et retenus par Mme le commissaire du gouvernement dans ses conclusions complémentaires du 15 octobre 2024 (tableau 4)

Termes de comparaison cités par l’expert judiciaire (tableau 3)

– Sur la pollution du terrain

Les parties s’accordent à reconnaître que le terrain est pollué et comporte de l’amiante. Les consorts [G] avaient expliqué lors du transport sur les lieux organisé dans la précédente procédure que la ferme a été partiellement démolie et que la cave a été remblayée avec les gravats. L’expert judiciaire relève que « le terrain est grevé d’une ancienne ferme en ruines, de dépôts de matériaux et de matériaux amiantés diffus ». Dans sa réponse aux dires des parties (page 32), M. [L] indique : « le rapport d’expertise Monsieur [I] démontre que l’amiante est présente dans la cave, le poulailler, la fosse à betterave, le tas de brique devant la maison, la fosse à fumier, et l’arrière-maison. Ainsi, une majorité du site contient de l’amiante, et notamment de l’amiante enfouie dans le sol (arrière-maison fosse à fumier, tas de briques devant la maison, fosse à betterave), ce qui induit un désamiantage global du site. ».

Plan extrait du rapport d’expertise

Il existe un désaccord entre les parties sur le coût de la dépollution du terrain.

L’EPF a communiqué trois devis :

étude ADMO du 15 avril 2022 : devis de 1 107 430 euros hors taxe pour environ 2000 tonnes de débris amiantés (remblais évalués entre 1800 et 3000 m3) m²devis CARDEM du 29 juin 2022: 664 370 euros hors taxe pour la même quantité de remblaisdevis ALISA du 19 juillet 2022 : 1 541 640 euros hors taxe pour un volume global de matériaux à trier de 3 300 m3.

Les consorts [G] ont produit un devis de la société LORBAN TP du 4 avril 2022 pour un montant de 73 885 euros hors taxe pour 100 m3 de débris amiantés et la démolition et le nettoyage de la parcelle. Ils produisent également un état de valeur émis par Me [X] [Z], notaire, le 19 septembre 2018 estimant le coût d’enlèvement de l’ancienne construction et de l’amiante (évaluée à 70m3) à 80 000 euros.

L’expert judiciaire s’est adjoint un sapiteur en la personne de M. [P] [I], expert judiciaire en bâtiment et en diagnostics techniques immobiliers, lequel a réalisé des sondages à la pelle mécanique et des prélèvements de matériaux susceptibles d’être amiantés sur le terrain. M. [I] fait état d’une erreur dans le devis de désamiantage de l’ADMO et de CARDEM, estimant que « il ne s’agit pas d’un remblai de cave mais d’un terrain naturel sur lequel a été versé du remblai. Le tonnage de ce point précis est évalué à 600 tonnes, il doit être retenu entre 50 et 100 tonnes maximum. ». Il estime que le devis de l’entreprise Alisa est surévalué en tonnage, que celui de l’entreprise Lorban ne peut être utilisé en l’état, étant basé sur une quantité de 100m3 alors que les autres devis, aux alentours de 3000m3 sont plus réalistes. Il ajoute que « Dans tous les cas, un repérage amiante avant dépollution devra être réalisé et complété en cours de chantier. Une réévaluation du chiffrage est probable lors de la dépollution. (Une partie du site étant encore construit et non accessible avant sécurisation.) ». Il estime enfin les travaux de dépollution du site entre 500 000 et 600 000 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le coût de dépollution est manifestement hors de proportion avec la valeur vénale du bien.

En effet, l’expert judiciaire a estimé la valeur du terrain, hors coût de dépollution, à la somme de 149 580 euros sur la base d’un prix de 45€/m². Son estimation est proche de celles des Domaines (150 000 euros en 2017 140 000 euros en 2022) et de celle du commissaire du gouvernement dans la première instance, qui était de 140 000 euros hors coût dépollution, soit un prix de 42 €/m². Les propriétaires demandaient initialement un prix de 300 000 euros puis 200 000 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France demande la déduction du coût des travaux, de la valeur vénale du terrain, ce qui aboutit à une valeur négative.

Avant toute chose, il sera relevé que l’arrêt de cour d’appel cité est une décision d’espèce, aucune jurisprudence constante n’étant établie en la matière.

Le bien étant estimé au jour du transfert de propriété, selon son usage effectif à la date de référence, sous réserve de sa conformité avec les documents d’urbanisme en vigueur, en vertu des articles L. 322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la charge et le coût des mesures de dépollution à entreprendre ne sont pas appréciés au regard de l’usage futur du bien résultant du projet de l’expropriant mais de celui qu’en faisait l’exproprié à la date de référence.

En l’espèce, l’immeuble était classé à la date de référence en zone Urc dans le cadre du PLU, soit en secteur de renouvellement urbain correspondant aux sites de centre-bourgs où sont autorisées les constructions de logements, de résidences ou foyers avec services…

Cette constructibilité du terrain implique son désamiantage en toute hypothèse, d’autant que des déchets amiantés sont présents de manière éparse sur le terrain et pas uniquement enterrés (ex: présence dans le tas de brique). Dès lors, des travaux de dépollution seront nécessaires quel que soit le projet d’aménagement du terrain, y compris en simple terrain d’agrément.

Pour autant, il n’est pas établi que l’usage effectif à la date de référence, soit un terrain à l’état de friche, imposait aux propriétaires l’évacuation des déchets et la dépollution du terrain, de sorte qu’il n’est pas démontré que les propriétaires devaient supporter le coût du désamiantage.

Ainsi, si la pollution du site constitue un facteur de moins-value de nature à diminuer la valeur vénale du terrain, il n’est pas justifié de faire directement supporter aux propriétaires le coût des travaux de dépollution en procédant à la déduction de ce coût du prix du bien.

Par ailleurs, le terrain présente un intérêt certain pour la commune de par sa position centrale et sa taille qui permettent de développer des logements et des équipements publics particulièrement utiles pour la population, ce qui est confirmé par le fait qu’elle tient à acquérir le bien, malgré le coût très élevé annoncé pour sa dépollution (plus de 1 million d’euros d’après l’étude réalisée à la demande de l’Etablissement public foncier des Hauts de France).

Enfin, quel que soit le coût des travaux de dépollution, lesquels viendront s’ajouter au coût des travaux d’aménagement de la parcelle, le terrain dispose en lui-même d’une valeur sur le marché de l’immobilier.

Ainsi, à l’instar de l’expert judiciaire, il convient d’écarter la méthode tendant à retrancher de la valeur vénale du bien le coût de dépollution, cette méthode revenant à dénier toute valeur au bien.

La méthode proposée par le commissaire du gouvernement tenant à retenir une valeur comprise dans la fourchette basse (22€/m²) de termes de comparaison correspondant à des terrains partiellement constructibles et/ou de second rang situés dans un rayon de 10 km apparaît également peu adaptée, en ce qu’elle ne tient pas compte de la pollution du terrain, mais se base simplement sur la valeur de terrains de moins bonne qualité.

L’expert judiciaire préconise quant-à lui un abattement de 30 % sur la valeur du terrain, afin de tenir compte de la pollution.

Pour évaluer au mieux la valeur de marché du bien en cause, il conviendrait, en application de la méthode par comparaison, de le comparer à des cessions ou acquisitions de terrains similaires, soit des terrains pollués et amiantés.

En l’occurrence, il n’est versé aux débats aucun terme relatif à ce type de bien pollué.

Dans ces conditions, par défaut, il convient d’appliquer à la valeur de marché d’un bien présentant les mêmes caractéristiques mais non pollué, un abattement pour tenir compte de cet état de pollution.

Si les parties contestent le taux de 30 % appliqué par l’expert, notamment en ce qu’il serait insuffisant, au regard du coût des travaux de dépollution, aucun élément concret n’est produit de nature à remettre en cause l’analyse de l’expert judiciaire, professionnel de l’immobilier.

Dès lors, il convient de retenir cet abattement de 30 %.

Il n’y a pas lieu de prévoir un abattement complémentaire pour encombrement du terrain, puisque le désencombrement interviendra en même temps que sa dépollution

Sur la valeur vénale du terrain

Les évaluations notariées et les annonces immobilières ne constituent pas des termes de comparaison, faute de correspondre à des cessions effectivement intervenues sur le marché. Les extraits du site DVF ne peuvent être retenus dans la mesure où les actes de cession ne sont pas produits, ce qui ne permet pas de vérifier les conditions réelles de la vente ni les caractéristiques du bien.

Il convient d’écarter les termes cités dans le tableau 4 (termes complémentaires du commissaire du gouvernement cités dans cette procédure), le commissaire du gouvernement précisant qu’il s’agit de termes seulement partiellement constructibles et/ou de second rang.

Les termes 1, 2, 4 et 5 (tableau 1) correspondent à des terrains en partie en zone agricole (zone Ub et zone A (terres agricoles) et zone Uba et zone Acn (agricole)). Ils seront donc écartés. Il en est de même pour le terme 7 (tableau 2) qui est pour partie en zone Ub et majoritairement en zone A (agricole).

La parcelle du terme 3 (tableau 1) a une surface bien plus importante (5821 m²) que le terrain en cause (3 324 m²), de sorte que le terme sera écarté.

Les termes du tableau de l’expert (tableau 3) parmi lesquels le terme 6 (tableau 2) correspondent tous à des cessions récentes de terrains d’une surface similaire situés à proximité (rayon de 8 km) et classés entièrement en zone U. Ils seront retenus comme suffisamment pertinents.

Il résulte de ces termes un prix moyen de 51,14€/m² pour une surface moyenne de 1893 m². La plupart des références ont des surfaces nettement inférieures à celle du terrain à évaluer, ce qui induit un prix plus fort au m², ainsi que le relève l’expert. Le terrain situé à [Localité 36] est celui avec la surface la plus proche, soit de plus 3 000 m² et présente un prix de 40 €/m².

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des caractéristiques du bien à évaluer, soit sa situation en centre bourg et sa surface foncière importante, il convient de retenir un prix de 42 €/m², soit une valeur de 149 580 euros (3324m² x 45€/m²).

Sur l’indemnité de dépossession

Il convient de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 105 000 euros après application de l’abattement de 30 % pour pollution du terrain (149 580 € x 0,70=104 706 € arrondi à 105 000 euros).

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession revenant aux membres de l’indivision [G] doit être fixée à 105 000 euros.

II- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Il sera également condamné à payer à l’indivision [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 1er avril 2021 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant aux membres de l’indivision [G] composée de MM. [C] [G] et [Y] [G], Mmes [A] [G] épouse [R] et [H] [G] épouse [J], pour la parcelle cadastrée section A[Cadastre 2] d’une contenance de 3 324 m², située [Adresse 3] à [Localité 35] à 105 000 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer aux membres de l’indivision [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation