TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AB

N° RG 25/03642 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTQR

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

[X] [Q]

[P] [Z] épouse [Q]

C/

[N] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Maria HIRCHI

Expédition délivrée

à toutes les parties

le

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffierchargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [X] [Q], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [P] [Z] épouse [Q], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [N] [K], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 26 mars 2011, à effet au 1er avril 2011, Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q] ont donné à bail à Monsieur [N] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 2], pour un loyer de 450 euros, outre une provision de charges mensuelles d’un montant de 43 € et 7 € au titre de la provision de taxes d’ordures ménagères.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment ordonné à Monsieur [N] [K] de laisser les entreprises mandatées par les époux [Q] accéder à l’immeuble afin de le visiter pour en faire l’évaluation financière en vue de sa vente, et a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2025, les époux [Q] ont mis en demeure Monsieur [K] d’avoir à justifier l’entretien de la VMC, du traitement des moisissures constatées dans l’appartement par l’agent immobilier ainsi que l’entretien du jardin.

Soutenant que Monsieur [N] [K] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q], par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], à l’audience du 15 décembre 2025, en lui demandant de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 26 mars 2011 pour violation aux clauses du contrat de bail,

— ordonner qu’il libère de corps et de biens, avec tous occupants de son chef et après en avoir remis les clés, les locaux loués et à défaut, ordonner que son expulsion est celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie avec, le cas échéant, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— fixée au montant du loyer et charges en vigueur l’indemnité d’occupation qui sera due par Monsieur [N] [K],

— le condamner au paiement de ladite indemnité d’occupation,

— le condamner au paiement d’une somme de 1600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes qu’ils fondent sur les articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1217 et 1728 du Code civil, ils exposent que le locataire n’effectue pas l’entretien et les réparations qui lui incombent, malgré une mise en demeure en date du 29 avril 2025 restée infructueuse, ce qui constitue une violation aux obligations du contrat de bail.

L’affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q], représentée par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils exposent que le locataire n’a pas justifié de l’entretien du jardin, de la VMC ou encore des points relevés par l’agent immobilier à l’intérieur du logement.

Ils indiquent s’opposer aux délais de paiement sollicités en défense s’agissant d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q].

En défense, Monsieur [N] [K], qui comparaît en personne, expose avoir commencé à nettoyer la VMC ainsi que la salle de bains et dit avoir fait le jardin l’été dernier. Il expose être suivi par une assistante sociale et vouloir partir du logement en le laissant aussi propre que possible.

Il s’oppose au paiement de l’article 700 du code de procédure civile tel que sollicité en demande, qu’il trouve trop cher et sollicite en cas de condamnation, un échéancier de paiement à hauteur de 80 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis avancée au 13 mars 2026 pour des nécessités de service.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location ».

En l’espèce, cette obligation est reprise par l’article 7 des conditions générales du contrat de bail à usage d’habitation signé par Monsieur [N] [K] selon lequel « le preneur est obligé d’user paisiblement des locaux loués en respectant leur destination ».

Cette clause stipule également que « le locataire est obligé de répondre des dégradations des pertes survenues pendant le cours du bail, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, (…) ainsi que de respecter les clauses du règlement de l’immeuble, de la copropriété du lotissement dont il a reçu communication relative à la destination de l’immeuble, à la jouissance et à l’usage des parties privatives et communes ainsi que les décisions de la copropriété concernant l’usage de l’immeuble. »

Ainsi, une des principales obligations du locataire au sens de l’article 7 de la loi de 1989 précité ainsi que de l’article 1728 du Code civil, est d’user de la chose louée en bon père de famille.

En l’espèce, Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q] versent aux débats l’ordonnance de référé du 8 novembre 2024 ordonnant à Monsieur [N] [K] notamment de laisser les entreprises mandatées par les propriétaires accéder à l’immeuble afin de le visiter pour en faire l’évaluation financière en vue de sa vente.

Il ressort toutefois des débats que le défendeur s’est exécuté, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas respecter ses obligations à ce titre.

Ce point n’est d’ailleurs pas contesté par les propriétaires puisqu’ils indiquent que c’est précisément en exécution de cette ordonnance, qu’un personnel de l’agence Les Clés de l’Union a visité les lieux le 21 janvier 2025 et a établi un compte rendu de visite les alertant sur l’état du logement.

Ce compte rendu en date du 23 janvier 2025 versé aux débats, fait état « d’un encombrement extrême obstruant l’accès à certaines parties du logement » et notamment :

— au niveau des murs et de la décoration intérieure : de la « tapisserie arrachée sur plusieurs pans de murs avec des inscriptions sur certains murs laissés à l’état brut »,

— au niveau de la cuisine : un « état d’insalubrité avancée »,

— au niveau de la salle de bains : « présence de moisissures importantes sur une grande partie du plafond, dysfonctionnement de la VMC (alors que les colonnes VMC de l’immeuble ont récemment été révisées) , douche et mur fortement dégradés »

— au niveau de la terrasse et du jardinet : « présence d’une bouteille de gaz (interdit par le règlement de copropriété) ».

L’agent immobilier indique « que la mise en vente du bien en l’état s’avérerait particulièrement complexe. L’insalubrité constatée, associé à un encombrement extrême, empêche tout acquéreur potentiel de se projeter dans logement » et conclut en indiquant que « l’état actuel du bien constitue un frein majeur à sa commercialisation ».

Les photos annexées au compte rendu et prises par l’agent immobilier, bien que non datées, confirment ses déclarations.

Les propriétaires produisent un courriel en date du 20 mars 2025, par lequel le syndic fait état d’un défaut d’entretien du jardin privatif de l’appartement dont ils sont propriétaires et leur demande de faire le nécessaire auprès du locataire afin de respecter le règlement de copropriété.

Les demandeurs justifient avoir mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2025 leur locataire, tout en lui communiquant le compte rendu précité et en lui rappelant ses obligations d’user paisiblement des locaux loués et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, d’avoir à justifier sous 8 jours, l’entretien de la VMC puisque le syndic qui assure cet entretien au niveau collectif leur a confirmé qu’il n’y avait pas d’anomalie, le traitement apporté aux moisissures constatées, ainsi que l’entretien du jardinet.

Il ressort également du diagnostic social et financier, que Monsieur [K] est mobilisé et volontaire, celui-ci bénéficiant depuis un an d’une mesure d’accompagnement social personnalisé (MASP). Il est indiqué que Monsieur [K] paie le loyer régulièrement. Néanmoins, en cours de reconnaissance de son handicap auprès de la MDPH et ne pouvant prétendre au secteur privé ne disposant pas de garant, une demande de logement social a été déposée le 9 avril 2024 et a été renouvelée le 18 mars 2025, toujours en attente. Le dispositif DALO lui a été refusé disposant seulement de la part des propriétaires, d’un courrier d’intention de vendre le logement. Monsieur [K] est en attente d’une réponse pour bénéficier d’un accompagnement social lié au logement pour l’aider dans ses recherches.

Lors de l’audience, Monsieur [N] [K] n’a pas contesté ces désordres, au contraire, il a indiqué avoir commencé à nettoyer la VMC, ainsi que la salle de bains et le jardin, sans toutefois n’apporter aucun élément permettant d’en justifier.

Sans nier la gravité de ces désordres, il a également formulé vouloir restituer le logement dans un état le plus propre possible, duquel il souhaite d’ailleurs partir pour un logement social.

Néanmoins, il ne semble pas que Monsieur [N] [K] ait pris la mesure de la gravité du défaut d’entretien dans son ensemble soutenu en demande, ni encore des conséquences tant pour sa santé, que pour sa sécurité, comme celle de l’ensemble des résidents, qu’il s’agisse de l’importance des moisissures, de l’état “d’insalubrité avancée” de la cuisine, de l’obstruction de certains endroits ou passages à l’intérieur du logement, que de la dangerosité de la bouteille de gaz stockée en extérieur ou encore du non respect du règlement de copropriété s’agissant de l’absence d’entretien du jardinet.

Si tant est que Monsieur [N] [K] soit de bonne foi et mobilisé comme le souligne le diagnostic social et financier et tel que relevé par l’agent immobilier lors de sa visite, force est de constater que ce dernier n’a pas justifié auprès des propriétaires les travaux et traitements mis en oeuvre dans les semaines qui ont suivi sa mise en demeure, alors qu’il est notamment accompagné pour les démarches administratives, et pas davantage à l’audience plus de six mois après cette mise en demeure.

Monsieur [N] [K] ne produit aucun élément démontrant la prise en charge des désordres de façon à y mettre fin, à tout le moins d’en limiter la gravité et les risques.

En conséquence, il convient de retenir que les éléments du débat sont suffisamment circonstanciés pour caractériser les manquements graves de Monsieur [N] [K] à son obligation d’entretien courant et de jouissance paisible des lieux loués.

Dès lors la résiliation du bail à effet du 13 mars 2026 et l’expulsion du locataire seront prononcées. dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges, et de condamner Monsieur [N] [K], à en payer le montant.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens et notamment la signification de l’assignation, à l’exception de la notification de l’assignation à la Préfecture qui n’était pas obligatoire pour ce motif.

L’équité commande de condamner Monsieur [N] [K] à verser à Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q] une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 26 mars 2011, à effet au 1er avril 2011, entre Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q], et, Monsieur [N] [K], s’agissant d’un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 2], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement soit le 13 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges et taxes récupérables sur production de justificatifs;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q] les indemnités d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 13 mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens, en ce compris la signification de l’assignation, à l’exception de la notification de l’assignation à la Préfecture;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à verser à Monsieur [X] [Q] et Madame [P] [Z] épouse [Q] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE