TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 21/00757 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VBVW

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Mme [O] [L] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A. NEXITY, représenté par son représentant légal, prise en la personne de son établissement

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S. NEXITY LAMY, intervenante volontaire, représenté par son représentant légal, prise en la personne de son établissement

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, M. [G] [U] au lieu et place de NEXITY LAMY

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sylvie LHERMIE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 avril 2024.

A l’audience publique du 05 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 juin 2024 et prorogé au 23 Septembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 5] un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 4].

Mme [O] [C] y est propriétaire des lots 1 (un appartement au rez-de-chaussée), 10 et 17.

Par acte d’huissier du 1er février 2021, Mme [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Nexity devant le tribunal judiciaire de Lille afin notamment d’obtenir le remboursement de sommes qu’elle estime avoir indument payées au titre des charges de chauffage et d’eau chaude.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2021, la société Nexity Lamy est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 27 septembre 2022, le juge de la mise en état a :

— Rejeté les fins de non recevoir tirées de la prescription ;

— Déclaré irrecevable la demande de Mme [C] tendant à obtenir la fixation à un certain montant des charges qui sont appelées trimestriellement ;

— Reçu l’intervention volontaire de la SAS Nexity Lamy ;

— Déclaré irrecevables les demandes formées contre la SA Nexity ;

— Rejeté en ce qu’elle est présentée au juge de la mise ne état la demande indemnitaire de Mme [C] ;

— Réservé les frais et les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, Mme [C] demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété en date du 29 octobre 1956,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 11 819,65 euros au titre des charges trop perçues (chauffage et eau) ;

— Juger qu’en application du règlement de propriété, elle devra contribuer aux frais de remplacement de la chaudière à hauteur de 3 470/10 000, hors achat, entretien, du ballon d’eau chaude et de son décompteur ;

— Juger qu’en application du règlement de propriété, elle n’a pas à contribuer aux charges d’eau chaude de la copropriété, ni aux frais liés à la fourniture et entretien du ballon d’eau chaude ;

— Débouter les sociétés Nexity et Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— Condamner la société Nexity Lamy à lui payer à la somme de 11 819,65 euros au titre des charges trop perçues ;

En toutes hypothèses :

— Débouter les sociétés Nexity et Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement ou in solidum la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires à lui verser :

— une somme de 104 euros au titre du préjudice matériel,

— une somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral,

— une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— La dispenser de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’appui de ses prétentions, elle expose que la copropriété est régie par un règlement du 29 octobre 1956 modifié par un acte du 28 juillet 1995 enregistré en 2004.

Concernant les charges de chauffage, elle soutient que le règlement prévoit que les dépenses concernant le chauffage (combustible, main d’œuvre, réparations) sont supportées proportionnellement à la surface de chauffe calculée par l’installateur pour les parties divises. Elle déclare que malgré ses réclamations réitérées, elle n’a jamais obtenu le justificatif de cette surface de chauffe et que c’est donc de manière arbitraire qu’il lui a été appliqué 4 100/10 000èmes. Selon elle, en l’absence de cette information, il convenait d’appliquer les tantièmes des charges communes du bâtiment principal, soit pour ses lots 2 900 / 8340èmes. Elle ajoute que des décompteurs ont été posés en 2017, et que la société OCEA retient cette clé de répartion de 2 900 / 8340èmes. Elle en déduit qu’elle est à ce titre créancière envers la copropriété.

Elle dit encore que face à l’absence de calcul de la surface de chauffe un géomètre a été mandaté afin de procéder à ce calcul, que celui-ci a conclu, le 7 mai 2021 qu’elle devait contribuer à hauteur de 3 350/10 000èmes. Si elle ne conteste pas le calcul du géomètre, elle conteste le fait que sont incluses dans la surface de chauffe la cave non chauffée et l’escalier, lequel est chauffé, ce dont elle ne profite pas puisque son appartement se trouve au rez-de-chaussée et que le règlement prévoit qu’elle ne participe pas aux dépenses concernant cet escalier.

Elle demande donc principalement le remboursement par le syndicat des copropriétaires des sommes payées en trop et subsidiairement des dommages et intérêts de même montant soutenant que la société Nexity a appliqué une clé de répartition erronée sans rechercher qu’elle était la clé conforme au règlement, ce qui caractérise une faute lui ayant directement occasionné un préjudice financier.

Concernant les travaux de remplacement de la chaudière, elle ne conteste pas le vote relatif à son remplacement mais rappelle que le règlement prévoit que cette charge doit être calculée selon les tantièmes relatifs au chauffage. Elle en déduit qu’elle ne pouvait être tenue qu’à 3 350/10 000èmes à compter du dépôt du rapport du géomètre. De plus, elle refuse de contribuer à l’achat et à l’entretien du ballon d’eau et de son décompteur puisqu’elle n’utilise pas cette eau chaude.

Concernant les charges d’eau chaude, elle explique que son lot était, dès son acquisition en 2002 doté d’un système autonome de production d’eau chaude, en conformité avec le règlement de copropriété. Selon elle, les autres appartements, malgré les prévisions de ce règlement, sont alimentés par un ballon collectif relié à la chaudière. Elle ajoute qu’en raison de cette situation, toujours en violation du règlement, la chaudière ne peut pas être mise à l’arrêt du 15 avril au 15 octobre. Elle conteste devoir contribuer à la production de cette eau chaude, qui ne saurait être une charge générale, alors qu’elle finance sa propre production.

Elle ajoute que les décompteurs, qui devaient réglementairement être posés dès 2017 l’ont été en 2020, que le syndic s’était engagé à la rembourser dès la pose de ces décompteurs mais ne l’a pas fait. Elle demande le versement d’une avance de 1 600 euros à valoir sur les sommes trop perçues depuis le 1er avril 2017, précisant que les relevés du décompteur ne lui ont pas été communiqués.

Concernant les charges d’eau froide et les charges “particulières”, elle explique qu’elle y a contribué à hauteur de 2 900/8 340èmes alors qu’une telle clé n’est aucunement justifiée et que les copropriétaires ont admis lors d’un conseil syndical du 16 septembre 2021 qu’il existait une erreur car elles devaient être calculées sur 11 477èmes. Elle déclare toutefois qu’aucune régularisation n’est intervenue et qu’elle est, à ce titre également créancière de la copropriété.

Répliquant au syndicat des copropriétaires elle conteste fermement être débitrice et ajoute que les comptes de la copropriété ne sont nullement déficitaires, outre qu’à l’assemblée du 18 juillet 2023, 5 copropriétaires sur les 6 que compte la copropriété étaient débiteurs.

Mme [C] estime subir un préjudice moral résultant de la persistance des erreurs commises systématiquement à ses dépens alors qu’elle a passé un temps et une énergie considérables à adresser des courriers au syndic en vain pendant 15 ans. Elle se dit choquée de lire dans les conclusions adverses qu’elle aurait été harcelante et aurait refusé la voie de la conciliation alors que précisément qu’elle l’a recherchée depuis des années.

Elle demande également que la somme de 104 euros correspondant à une mise en demeure injustifiée soit mise à la charge de la société Nexity Lamy.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 26 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;

Vu les dispositions des articles 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil ;

Vu les dispositions des articles 334 et suivants du code de procédure civile ;

A titre principal :

— Débouter Mme [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire que la société Nexity Lamy devra le garantir du paiement de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge ;

A titre reconventionnel :

— Condamner Mme [C] à payer au “syndic de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de M. [U]”, les sommes de :

—  9 489,78 euros arrêtée au 22 juin 2023, à parfaire, au titre de son solde débiteur de charges de copropriété,

—  5 000 euros, en réparation du préjudice moral subi,

—  4 000 euros, pour procédure abusive ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entier dépens.

A l’appui de sa défense, il déclare en premier lieu que la nouvelle répartition des charges, suite au travail du géomètre, n’a pu être adoptée en raison de l’opposition de Mme [C] lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2021. Il explique également que le mandat de la société Nexity Lamy n’a pas fait l’objet d’un renouvellement lors de l’assemblée du 22 septembre 2022.

Concernant les charges de chauffage, il souligne que le règlement distingue le chauffage des parties commues et celui des parties privatives. Pour ces dernières, selon lui, la clé de 4 100/10 000èmes résulte du devis fourni par le chauffagiste lors de l’établissement du règlement, outre que cette répartition a été entérinée par l’acte modificatif de 1995. Il estime que l’évaluation faite par Mme [C] n’est aucunement justifiée.

Concernant les charges d’eau chaude, il rappelle que l’exigence réglementaire de pose d’un décompteur connaissait des exceptions, notamment en cas d’impossibilité technique ou de coût excessif, que tel était le cas pour les installations de l’immeuble datant de 1956, qu’une délibération de l’assemblée du 24 mai 2019 a décidé la pose d’un décompteur et qu’il a été installé en 2020. Il considère que la demande d’avance d’un montat de 1 600 euros ne repose sur aucune base sérieuse ni contradictoire. Il ajoute que Mme [C] ne rapporte pas la preuve de son alimentation en eau chaude.

Quant aux demandes indemnitaires, il s’y oppose faute d’élément tangible de preuve. Il ajoute que l’ancien syndic s’est efforcé de répondre aux demandes incessantes de Mme [C] qui, si elle ne s’en satisfaisait pas aurait pu saisir le tribunal plus tôt. Il considère que Mme [C] poursuit une forme de harcèlement auprès de l’actuel syndic coopératif non professionnel et bénévole, qu’elle se fait justice à elle-même en ne payant les provisions que de la manière dont elle considère unilatéralement les devoir c’est à dire partiellement alors que la copropriété a dû demander un plan d’apurement des dettes avec des fournisseurs.

Reconventionnellement, il réclame le paiement du solde des sommes dues par Mme [C] à la copropriété selon décompte arrêté au 22 juin 2023.

Il ajoute que c’est lui qui subit un préjudice moral compte tenu du climat constant de reproche qui n’a pas été suspendu même durant le cours de l’instance. Il considère que Mme [C] a agi tard, sans même prendre l’initiative d’une médiation ou d’une mesure d’instruction, dans une volonté d’entrer en conflit avec les autres membres de cette petite copropriété, créant un climat pesant pour chacun.

S’il devait être condamné, il demande la garantie de la société Nexity Lamy en raison de sa période de gestion.

Dans leurs dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 28 juin 2023, les sociétés Nexity et Nexity Lamy demandent au tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1241 du code civil,

Vu le règlement de copropriété du 29 octobre 1956,

— Débouter Mme [C] des demandes, fins et conclusions qu’elle dirige contre elles ;

— La condamner à leur payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner Mme [C] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de se demande de garantie en paiement dirigée à l’encontre de la société Nexity Lamy ;

— Condamner Mme [C] aux dépens.

Compte tenu de l’ordonnance d’incident rendue, c’est la société Nexity Lamy qui se défend des demandes dorénavant formées contre elle.

A l’appui de sa défense, elle fait valoir qu’il lui est demandé le “remboursement” de sommes qu’elle n’a pas personnellement encaissées car elle n’a agi que comme syndic, donc en représentation du syndicat. La seule question en litige étant la manière de répartir les charges entre les copropriétaires, elle considère que la demande faite contre elle aboutirait à un enrichissement sans cause. Elle fait valoir qu’elle n’a fait qu’exécuter les décisions des assemblées générales.

Elle considère que sous couvert d’une demande de rectification des charges appelées, Mme [C] recherche en réalité une répartition judiciaire des charges donc la modification du règlement.

Concernant les charges de chauffage des parties privatives, elle explique qu’à défaut d’avoir les surfaces de chauffe calculées par l’installateur en 1956, elle s’est conformée à la répartition utilisée antérieurement à son entrée en fonction, alors que cette réparition a été entériné par l’acte modificatif du 18 juillet 1995. Elle en déduit qu’elle n’a ainsi commis aucune faute mais appliqué le règlement. Elle ajoute que la clé retenue par la société Ocea n’est pas cette du règlement et que la nouvelle surface de chauffe calculée par le géomètre n’est pas applicable puisque Mme [C] s’y est opposée lors de l’assemblée du 6 juillet 2021.

Concernant les charges d’eau chaude, elle fait valoir que l’ancienneté de la résidence impliquait un coût et des moyens techniques important de sorte que le décompteur a été posé en 2020 à la suite d’une résolution de l’assemblée du 24 mai 2019. Elle ajoute qu’il a été imputé à Mme [C] les tantièmes des charges communes conformément au règlement de sorte que la demande d’avance faite par Mme [C] doit être rejetée.

Concernant les travaux de remplacement de la chaudière, elle explique que le principe de son remplacement a été voté en assemblée générale le 11 juin 2018, que le règlement prévoit que la clé de répartition est celle du chauffage et qu’en conséquence, c’est cette clé qu’elle a appliqué.

Concernant les charges d’eau froide et les charges “particulières”, elle déclare avoir appliqué la clé de répartition figurant sur la feuille de présence de l’assemblée du 8 juillet 2021.

Quant au préjudice moral invoqué, elle observe que la demande n’est pas étayée par des éléments probants et ajoute qu’elle s’est toujours efforcée de répondre aux demandes de Mme [C], qu’elle est allée jusqu’à solliciter un géomètre dont seule Mme [C] a désapprouvé le travail. Elle conteste toute inaction. Elle conteste également devoir indemniser le coût de la mise en demeure.

Répliquant au syndicat des copropriétaires qui demande sa garantie, elle relève qu’il ne démontre aucune faute contractuelle. Elle souligne que le débat porte sur la manière de répartir les charges entre les copropriétaires de sorte qu’il n’y a, le cas échéant, lieu qu’à faire les comptes sur la base d’une autre répartition, alors qu’elle n’a aucune vocation à payer les charges des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Liminairement, le tribunal observe que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires est équivoque dans sa formulation puisqu’il demande une condamnation au bénéfice du “syndic de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de M. [U]”. Il convient d’y voir une erreur de plume, le syndicat ne pouvant demander de condamnation qu’à son profit et non à celui du syndic pour avoir un paiement opéré entre les mains du syndic.

De plus, le tribunal note que les parties ont consacré une part substantielle de leurs conclusions à des demandes abandonnées, ce qui est en lien avec l’évolution du litige depuis l’assignation, mais également avec l’énoncé de faits éclairant principalement leurs mauvaises relations.

Lorsque ceux-ci ne déterminent pas l’issue du litige, ils ne seront pas pris en considération, le tribunal devant statuer en droit sur les demandes dont il est saisi. Le jugement, à l’évidence, ne permettra pas de résoudre les tensions au sein de cette petite copropriété. A cet égard, le tribunal indique que même en dehors de toute procédure, une médiation (le cas échéant en présence d’un géomètre) serait de nature à permettre à chacun de s’exprimer sereinement dans un cadre constructif et, dans ce processus volontaire et confidentiel reposant sur l’autonomie et la responsabilité des parties, de rechercher, au-delà des intentions réelles ou supposées, une manière apaisée de vivre au quotidien.

Sur l’application du règlement de la copropriété :

Il a été décidé par l’ordonnance du 27 septembre 2022 que l’action de Mme [C] est recevable comme non éteinte par la prescription car elle ne demande ni l’annulation d’une clause du règlement, ni la révision de la répartition des charges, qu’elle ne conteste pas la manière dont est rédigé le règlement et ne demande pas qu’il soit rédigé différemment mais la manière dont il est appliqué ou, tout au plus celle dont il doit être interprété.

C’est donc le règlement qui doit être appliqué c’est à dire celui de 1956 (PC demandeur 1) tel que modifié par l’acte modificatif de 1995 (PC demandeur 2), la présente instance ne portant pas sur sa révision.

Il prévoit notamment que :

“ Article quatrième

Charges communes

Les charges communes comprendront notamment les frais et les dépenses suivantes […]

2° – […] Les frais de réparation de toute nature à faire […] à la chaudière de chauffage central […] aux canalisations de gaz, d’eau, d’électricité, de chauffage central (sauf cependant pour les parties de ces diverses installations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement ou locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement […]

11° – les charges communes comprendront encore le coût du combustible nécessaire pour le chauffage central […]

D’une façon générale, toutes les dépenses nécessaires pour l’entretien des parties communes de l’immeuble seront supportées par les copropriétaires dans les proportions indiquées à l’article suivant. […]

Article cinquième

Contribution aux charges communes

Les charges communes se répartiront entre les copropriétaires de l’immeuble dans la proportion des millièmes possédés respectivement par chacun d’eux dans les choses communes.

Toutefois

— Le propriétaire du lot numéro un ne participera pas aux dépenses concernant l’escalier desservant les étages mais simplement celui de l’escalier d’entrée et de cave. […]

— les dépenses concernant le chauffage central (combustible, main d’oeuvre, répration) seront supportées dans la proportion sus indiquée pour les locaux communs proportionnellement à la surface de chauffe calculée par l’installateur pour les parties divises”

Le règlement initial distribue comme suit les tantièmes des lots de Mme [C] :

— lot 1 : 2 900/10 000èmes,

— lot 10 : 250/10 100èmes,

— lot 17 : 150/10 000èmes.

L’acte modificatif attribue au lot1 les 2 900/11 477èmes des charges générales et 3 100/9 120èmes des charges d’entretien du bâtiment principal dans lequel il se situe.

Concernant les charges de chauffage, la société Nexity Lamy admet qu’elle n’a pas la surface de chauffe calculée par l’installateur pour les parties divises et qu’elle a appliqué celle qui était appliquée avant son intervention.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut du devis établi en février 1956 (PC syndicat 11) mais il n’est aucunement établi qu’il corresponde aux travaux réellement effectués.

Les modifications apportées au règlement d’origine par l’acte modificatif ne l’ont été que pour régler les effets de la conversion du lot 12 qui avait une nature de remise et grenier en logement disposant d’un chauffage autonome et son sens ne peut pas être dénaturé.

Il énonce certes (fautes incluses) :

“En ce qui concerne le chauffage des lots situés dans le bâtiment principal, le barême de répartition des frais sera maintenue à celui qui a été adoptée jusqu’à ce jour.”

Ce faisant, il n’a pas validé une répartition telle que pratiquée en l’absence de calcul des surfaces de chauffe, laquelle n’aurait pas manqué de figurer au tableau qui est annexé à l’acte avec la précision expresse que les tantièmes de charges sont identiques aux tantièmes d’origine à l’exception des tantièmes affectés au lot 12 qui ont été augmentés compte tenu des changements d’affectation de ce lot et aux tantièmes de charges générales du lot 1 qui ont été augmentées de 200 sur proposition du propriétaire de ce lot. Ce acte se contente de préciser que le lot 12 devant être chauffé de manière autonome, sa transformation en logement est sans incidence sur les charges de chauffage de sorte que le barême de répartition décidé par le règlement de 1956 est maintenu.

Cela étant, Mme [C] ne peut pas, dans le cadre de la présente instance qui ne concerne pas la révision de la répartition des charges, conclure comme elle le fait que les surfaces de chauffe n’étant pas justifiées, elle doit payer selon les tantièmes des charges générales.

Ce n’est pas ce que prévoit le règlement ni expressément ni implicitement et le tribunal n’a aucunement le pouvoir de le décider.

Les parties ne l’ignorent d’ailleurs pas et elles avaient trouvé le remède à la situation en mandatant un géomètre pour procéder au calcul et en soumettant son projet à l’assemblée générale. C’est ainsi que l’assemblée générale du 6 juillet 2021 (PC Nexity 4) a envisagé l’adoption des calculs de la surface de chauffe par le géomètre mais la résolution a été rejetée à défaut d’unanimité.

Les demandes de Mme [C] ne peuvent donc pas être examinées au regard du projet du géomètre puisqu’il n’a pas été adopté.

Les demandes de Mme [C] sur ce point seront rejetées.

Concernant les travaux de remplacement de la chaudière, pour les mêmes motifs, le calcul du géomètre n’ayant pas été adopté, il ne s’applique pas.

La demande de Mme [C] relative à la répartition des charges faites sur ce fondement doit être rejetée ainsi que celle tendant à faire juger que sa contribution aux frais de remplacement de la chaudière devrait s’opérer à hauteur de 3 470/10 000.

Concernant l’achat, l’entretien du ballon d’eau chaude et de son décompteur, Mme [C] n’indique pas le montant des dépenses qui lui seraient imputées à ce titre.

Cette demande devra donc être également rejetée.

Concernant les charges d’eau chaude, il n’est pas contesté que l’immeuble est doté un ballon d’eau chaude. Il n’est pas non plus contesté qu’il se situe a proximité immédiate de la chaudière commune.

Le règlement ne brille pas par sa clarté. L’article “parties divises” en page 10, indique que la propriété des parties divises comprend différents éléments dont les installations de chauffage et de distribution d’eau chaude mais cette liste (qui inclut aussi les planchers, portes, placards) n’est pas limitative et s’achève par la précision de tout ce qui est inclus à l’intérieur de l’appartement et des locaux qui en dépendent.

La définition des parties communes ne mentionne pas de moyen de production d’eau chaude, mais cette liste n’est pas non plus limitative.

Le ballon n’étant pas situé à l’intérieur d’un appartement non plus qu’il ne produit de l’eau pour l’usage exclusif et particulier d’un unique appartement, il est nécessairement une partie commune et la production d’eau chaude entre donc dans les charges de copropriété.

Les demandes faites à ce titre, tant en ce qui concerne le principe de la contribution aux charges d’eau chaude qu’aux frais liés à la fourniture et à l’entretien du ballon d’eau chaude, doivent donc être rejetées.

Concernant les charges d’eau froide et les charges “particulières”, la société Nexity Lamy estime rapporter la preuve de l’application d’un coefficient de 2 900/8340 pour ces charges mais tel n’est pas l’objet de la contestation de Mme [C] qui estime devoir contribuer à hauteur de 3 300/11 477.

Puisqu’il s’agit des tantièmes qu’elle détient, c’est à juste titre qu’elle réclame l’application de ces tantièmes.

Le calcul de la régularisation auquel elle procède dans ses conclusions n’étant pas contesté, le syndicat des copropriétaires est débiteur envers elle de la somme de 308 euros au titre de ces charges pour les années 2017 à 2020 incluses.

Sur la demande subsidiaire tendant à la condamnation de la société Nexity Lamy :

La demande repose sur l’article 1231-1 du code civil qui se trouve dans la section relative à la réparation du préjudice résultant de l’inexécution du contrat, selon lequel :

“ Le débiteur [d’une obligation contractuelle] est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [C] ne justifie pas avoir personnellement conclu un contrat avec la société Nexity Lamy mandatée par le syndicat des copropriétaires auquel elle appartient certes mais qui est une personne morale à part entière.

Cette seule considération conduit au rejet de la demande. Toutefois, pour ne pas frustrer Mme [C] d’une réponse elle sera analysée d’office au regard de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité extra-contractuelle :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

La responsabilité est ainsi engagée lorsqu’est rapportée la preuve d’une faute commise par l’ancien syndic, d’un dommage subi par elle et de lien de causalité entre la faute et le dommage.

Il est fautif pour un syndic professionnel d’appeler des charges hors des prescriptions du règlement, a fortiori durablement pendant plusieurs années.

Toutefois, pour les motifs précédemment retenus, Mme [C] n’établit pas avoir payé au-delà des sommes dont elle devait réellement s’acquitter à l’exception des les charges d’eau froide et les charges “particulières”, outre qu’elle ne justifie nullement avoir payé la totalité des sommes appelées par la société Nexity Lamy.

Concernant les charges d’eau froides et charges particulières, le préjudice financier cesse d’exister avec le jugement.

Dans ces conditions, ni l’existence ni la consistance du dommage financier ne sont établies.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

Sur la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires contre la société Nexity Lamy :

En premier lieu, la demande n’est pas réellement motivée puisqu’il est simplement indiqué que les condamnations seraient mises à sa charges en raison de sa période de gestion, sans aucune analyse.

Ensuite, s’il faut en comprendre que le syndicat des copropriétaires se plaint qu’un manquement de l’ancien syndic à son obligation d’exécuter le mandat avec diligence, c’est à juste titre que ce dernier fait valoir que les sommes que le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à Mme [C] n’ont pas été encaissées personnellement par lui mais par le syndicat des copropriétaires.

C’est également à juste titre qu’il rappelle que le débat porte sur la manière de répartir les charges entre les copropriétaires et que la rectification d’une erreur dans cette répartition ne saurait le rendre personnellement débiteur des charges de la copropriété.

Les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires est condamné ne constituent pas un préjudice indemnisable.

Sur les frais de mise en demeure :

La société Nexity Lamy a adressé le 1er décembre 2020 deux mise en demeure, lui imputant 52 euros de frais de mise en demeure pour chacune (PC 17).

Elle ne formule aucune observation sur ce point.

Elle ne justifie ni du bien fondé des mises en demeure compte tenu de ce qui a été retenu plus haut sur la manière de répartir les charges, ni du montant de 52 euros qu’elle a appliqué à son bénéfice et non à celui du syndicat.

Elle ne conteste pas que Mme [C] a payé ces sommes.

En conséquence, la société Nexity Lamy doit être condamnée à restituer la somme de 104 euros à Mme [C].

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges :

Pour les motifs précédemment retenus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la clé de répartition qu’il a appliquée à aux charges de chauffage.

De surcroît la pièce invoquée à l’appui de sa réclamation est un tableau des sommes appelées et payées du 31 décembre 2021 au 1er juillet 2023 avec pour point de départ un solde débiteur de 9 814,10 euros.

Il ne produit pas les pièces nécessaires au succès de sa prétention telles que :

— un décompte des sommes dues depuis la date du premier impayé non régularisé,

— les procès-verbaux de toutes les assemblées générales approuvant les comptes depuis cette date,

— les relevés généraux de dépenses et les répartitions individuelles,

— le contrat de syndic en cours d’exécution ainsi que les lettres de rappel ou mise en demeure si des frais ont été imputés au débit de Mme [C].

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes indemnitaires :

Mme [C] en forme contre le syndicat et la société Nexity Lamy tandis que le syndicat des copropriétaires en forme contre Mme [C].

Sur les demandes formées par Mme [C] :

A l’encontre de la société Nexity Lamy, bien que les conclusions ne le précisent pas, la responsabilité doit être analysée sous l’angle extra-contractuel.

Il est fautif pour un syndic professionnel d’appeler des charges hors des prescriptions du règlement, si mal rédigé soit-il.

Cette faute est la cause d’échanges peu productifs malgré l’écoulement du temps et donc de troubles et tracas divers pour Mme [C] qui seront réparés par la somme de 1 000 euros.

A l’encontre du syndicat des copropriétaires, la responsabilité doit être appréciée sur le même fondement, la faute invoquée se rapportant aux conclusions prises dans l’instance et non au fonctionnement de la copropriété.

Il n’est pas contestable que l’argumentation du syndicat est irritante. Toutefois, le fait de faire valoir que l’attitude de Mme [C] constitue une pression ou un climat de reproche participe des demandes mêmes du syndicat et ne ne caractérise aucune faute.

En conséquence la demande formée contre lui sera rejetée.

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires :

La demande sera, malgré l’absence de précision dans les conclusions analysée sous l’angle contractuel, compte tenu de l’existence d’un contrat entre le syndicat et Mme [C].

La demande en paiement de charges étant rejetée, aucun manquement ne peut être retenu contre Mme [C] à ce titre, quant bien même la copropriété pourrait connaître des difficultés financières.

Sur la demande indemnitaire au titre d’une procédure absusive :

Le tribunal considère que la demande repose sur l’article 1240 du code civil, visé au dispositif des conclusions.

Alors que les charges de copropriété sont appelées pour partie sans base contractuelle, même si les demandes de Mme [C] ne prospèrent que très partiellement, sa procédure ne saurait être déclarée abusive.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.[…]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires et la société Nexity Lamy, qui succombent principalement, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

L’équité commande de les condamner également à payer, chacun, à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, Mme [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [C] la somme 308 euros au titre des charges d’eau froide et les charges “particulières” pour les années 2017 à 2020 incluses ;

Rejette le surplus de la demande de Mme [C] tendant au remboursement de charges ;

Rejette la demande tendant à fixer la contribution de Mme [C] aux frais de remplacement de la chaudière à hauteur de 3 470/10 000, hors achat, entretien, du ballon d’eau chaude et de son décompteur ;

Rejette la demande tendant à dispenser Mme [C] de contribuer Mme [C] aux charges d’eau chaude de la copropriété, ni aux frais liés à la fourniture et entretien du ballon d’eau chaude ;

Rejette la demande subsidiaire de condamnation de la société Nexity Lamy au titre des charges ;

Rejette la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires contre la société Nexity Lamy ;

Condamne la société Nexity Lamy à restituer à Mme [C] la somme de 104 euros au titre des deux mise en demeure du 1er décembre 2020 ;

Rejette la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement des charges formée contre Mme [C] ;

Condamne la société Nexity Lamy à Mme [C] la somme de 1 000 euros pour réparer son préjudice moral ;

Rejette la demande indemnitaire formée par Mme [C] contre le syndicat des copropriétaires ;

Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires contre Mme [C] au titre de son préjudice moral ;

Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires contre Mme [C] au titre d’une procédure abusive ;

Condamne le syndicat des copropriétaires et la société Nexity Lamy in solidum à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Nexity Lamy à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, La Présidente,