COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [J] [A] IMMOBILIER c/ S.A.R.L. MONO

MINUTE N° 26/

Du 30 Avril 2026

3ème Chambre civile

N° RG 24/02370 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYXV

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2026 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER

, M^e Brigitte MINDEGUIA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [J] [A] IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. MONO prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Brigitte MINDEGUIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 6 avril 1992, la société compagnie foncière du Loiret a donné à bail commercial un local situé à [Localité 4], [Adresse 3] à Monsieur [K], relatif à l’usage d’hôtel meublé.

La société MONO a acquis le fonds de commerce “hôtel meublé” et le droit au bail de Monsieur [K] par acte sous seing privé du 17 décembre 1993.

La société [J]-[A] IMMOBILIER venant aux droits de la société compagnie foncière du Loiret par suite de la vente qui lui a été consentie le 28 juin 1999 par acte de Me [U] notaire à [Localité 5] a signifié le 26 mars 2008 à la société MONO un commandement d’avoir à exécuter des travaux d’entretien dans les locaux donnés à bail; la société MONO ne s’étant pas exécutée, suivant acte du 21 décembre 2009 la société [J]-[A] IMMOBILIER lui a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement.

Par jugement définitif du 20 janvier 2015, il a été dit que ce congé n’était pas fondé, mais qu’il valait refus de renouvellement du bail commercial à la date du 30 juin 2010 à charge pour la société [J]-[A] IMMOBILIER de payer une indemnité d’éviction, de sorte qu’ une expertise a été ordonnée dans le but de calculer le montant de cette indemnité d’éviction et la société MONO a été condamnée à payer à la société [J]-[A] IMMOBILIER à compter du 1er juillet 2010 une indemnité d’occupation mensuelle outre provision sur charges, taxes et accessoires de 587 €.

L’expert a déposé son rapport le 14 novembre 2017.

La société [J]-[A] IMMOBILIER expose qu’elle s’est aperçue qu’au cours des opérations d’expertise la société MONO sous-louait ses chambres selon contrat de location d’habitation, sans qu’aucune prestation hôtelière ne soit réalisée; elle lui a donc fait délivrer le 12 octobre 2015 un commandement visant le jeu de la clause résolutoire d’avoir dans le délai d’un mois cessé toutes sous-locations des locaux donnés à bail et se mettre en conformité avec les clauses et conditions du bail notamment avec la clause de destination du bail. Elle déplore que la société MONO n’ait pas fait cesser ses infractions dans le délai d’un mois.

Suivant acte introductif d’instance du 12 octobre 2016, la société [J]-[A] IMMOBILIER a sollicité qu’il soit mis fin au droit au maintien dans les lieux de la société MONO, compte tenu de la violation des clauses du bail et du jeu de la clause résolutoire; suivant jugement rendu le 21 janvier 2019 les demandes de la société [J]-[A] IMMOBILIER ont été déclarées irrecevables et le commandement du 12 octobre 2015 a été déclaré de nul effet; par arrêt du 8 avril 2021 la cour d’appel d'[Localité 6] a confirmé la décision déférée en toutes dispositions; suivant arrêt du 17 mai 2023 la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société [J]-[A] IMMOBILIER; celle-ci expose que la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction est actuellement pendante devant la cour d’appel d'[Localité 6].

La société [J]-[A] IMMOBILIER soutient que la société MONO n’exploitant pas dans les lieux un fonds de commerce n’a pas le droit à une indemnité d’éviction et subsidiairement que si l’activité de la société MONO se limite à la sous-location de chambres meublées, son activité est facilement transférable.

Elle expose que la société MONO ayant refusé de verser aux débats les baux d’habitation conclus avec les occupants des lieux, elle a été contraint de provoquer un incident afin de solliciter sa condamnation à communiquer les baux, sous astreinte; que c’est à l’occasion de cet incident que suivant signification du 25 octobre 2023 la société MONO s’est résignée à communiquer à la société [J]-[A] IMMOBILIER les contrats de bail. Elle soutient que l’étude de ces contrats de bail révèle que les loyers des sous-locations sont supérieurs à l’indemnité d’occupation versée par la société MONO et que cette situation l’a conduite à adresser à sa locataire un mémoire en réajustement de l’indemnité d’occupation en raison des sous-locations ; que la société MONO a répliqué à ce mémoire en contestant la compétence du juge des loyers et en opposant l’autorité de la chose jugée liée à la fixation de l’indemnité d’occupation par le jugement du 20 janvier 2015.

La société [J]-[A] IMMOBILIER précise que la société MONO a quitté les lieux le 4 avril 2025.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024 la société [J]-[A] IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société MONO afin d’obtenir: – à titre principal :

— réajuster le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société MONO à la demanderesse à une somme égale au montant des loyers encaissés par la société MONO dans le cadre des sous-locations, soit la somme de 3744,25 € hors taxes et hors charges,

— dire et juger que le loyer réajusté s’appliquera avec effet rétroactif à compter du 20 juillet 2023, date de notification du mémoire de la demanderesse,

— condamner la société MONO à payer à la demanderesse la somme de 18 943,50 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période qui a couru du 1er août 2023 jusqu’au 1er février 2024,

– à titre subsidiaire:

— fixer l’indemnité d’occupation révisée à la somme de 793,44 € hors taxes et hors charges avec effet rétroactif au 22 décembre 2022,

— condamner la société MONO à payer à la demanderesse la somme de 2683,72 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, pour la période qui a couru du 1er janvier 2023 jusqu’au 1er février 2024,

– en tout état de cause:

— condamner la société MONO au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 janvier 2026 par la voie électronique la société [J]-[A] IMMOBILIER demande au tribunal:

– à titre principal:

— réajuster le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société MONO à la demanderesse à une somme égale au montant des loyers encaissés par la société MONO dans le cadre des sous-locations, soit la somme de 3744,25 € hors taxes et hors charges,

— dire et juger que le loyer réajusté s’appliquera avec effet rétroactif à compter du 20 juillet 2023, date de notification du mémoire de la demanderesse,

— condamner la société MONO à payer à la demanderesse la somme de 63 140 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période qui a couru du 1er août 2023 jusqu’au 4 avril 2025,

– à titre subsidiaire:

— fixer l’indemnité d’occupation révisée à la somme de 793,44 € hors taxes et hors charges avec effet rétroactif au 22 décembre 2022,

— condamner la société MONO à payer à la demanderesse la somme de 5573,88 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, pour la période qui a couru du 1er janvier 2023 jusqu’au 4 avril 2025,

– en tout état de cause:

— débouter la société MONO de sa demande tendant à dire que les demandes se heurteraient à une fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, cette fin de non recevoir n’ayant pas été soulevée devant le juge de la mise en état par application de l’article 789 du code de procédure civile et aucune autorité de la chose jugée du jugement du 12 octobre 2015 ne trouvant à s’appliquer,

— condamner la société MONO au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Au terme de ses conclusions signifiées par la voie électronique le 20 janvier 2026 la société MONO demande au tribunal de :

– déclarer irrecevable la demande formulée par la société [J]-[A] IMMOBILIER, en raison de l’autorité de la chose jugée et de la prescription,

– débouter la société [J]-[A] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner la société [J]-[A] IMMOBILIER à payer à la défenderesse la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’abus venant de ce que le mémoire est fondé expressément sur le motif de sous-locations interdites, alors que celui-ci a été évoqué depuis l’origine du litige et qu’il en a été tenu compte dans le cadre de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation,

– condamner la société [J]-[A] IMMOBILIER aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mars 2025 l’instruction de l’affaire a été prononcée au 25 janvier 2026 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les fins de non recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, notamment pour défaut de droit d’agir telles que la prescription ou l’autorité de la chose jugée.

Selon l’article 789 du même code, lorsque l’affaire est instruite devant le tribunal judiciaire selon la procédure écrite avec représentation obligatoire, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non recevoir.

En l’espèce, il est constant que l’affaire a été instruite sous le contrôle d’un juge de la mise en état.

Il s’ensuit que les moyens tirés de la prescription et de l’autorité de la chose jugée relevaient de la compétence de ce magistrat.

Les moyens soulevés par la société MONO devant le juge du fond seront en conséquence rejetés, comme étant irrecevables.

Sur la demande de réajustement de l’indemnité d’occupation

La société [J]-[A] IMMOBILIER tend à obtenir la réajustement de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement du 20 janvier 2015 au montant du dernier loyer indéxé, soit la somme de 587 € par mois, outre taxes, charges, leurs avances et accessoires.Cette décision juridictionnelle, passée en force de chose jugée, a fixé définitivement les droits et obligations des parties, sans que le principe d’une révision du montant de l’indemnité d’occupation n’ait été débattu ni même évoqué par les parties.

Au regard de cette situation et en l’absence de dispositions légales prévoyant un mécanisme de révision automatique de l’indemnité d’occupation, celle-ci ne peut être modifiée qu’en présence d’un élément nouveau juridiquement pertinent.

En l’espèce, la société [J]-[A] IMMOBILIER invoque la circonstance qu’elle se serait rendue compte, postérieurement à la décision précitée, à l’occasion de la communication des baux de sous location consentis par la société MONO, que celle-ci encaissait dans le cadre de ces sous locations des loyers supérieurs au montant de son loyer principal et donc supérieur au montant de l’indemnité d’occupation;

Mais cet élément ne saurait être retenu comme pertinent. En effet, l’indemnité d’occupation a pour objet de compenser la privation de jouissance du propriétaire, elle ne constitue pas un mécanisme de captation des profits éventuellement réalisés par le locataire et la sous-location relève d’un rapport juridique distinct entre le locataire principal et le sous-locataire; le niveau du loyer de sous-location n’a aucune incidence automatique sur le montant de l’indemnité d’occupation du bailleur, sauf dispositions contractuelles ou légales particulières, qui n’existent pas en l’espèce.

Toutefois:

— La société [J]-[A] IMMOBILIER sollicite à titre principal le réajustement du prix de l’indemnité d’occupation sur le fondement de l’article L 145-31 du code de commerce, applicable aux baux commerciaux, encadrant la sous-location; il prévoit notamment que le bailleur peut demander un ajustement du loyer principal “lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principal”.

Contrairement à ce que soutient la société [J]-[A] IMMOBILIER l’article L 145-31 du code de commerce ne prévoit pas un mécanisme général et automatique de revalorisation de l’indemnité d’occupation; en effet, il s’inscrit dans le cadre spécifique relatif au contrat de bail en cours; or, en l’espèce, la décision de justice définitive précitée a déjà fixé l’indemnité d’occupation, cette décision a été rendue en connaissance de l’existence de la sous-location, et le montant retenu correspond au loyer indexé.

En effet, il convient de rappeler que le commandement d’exécuter signifié par la société [J]-[A] IMMOBILIER à la société MONO le 12 octobre 2015 visait entre autres à ce qu’elle cesse toutes sous-location des locaux donnés à bail.

Dès lors, le régime de l’article L 145-31 ne peut pas être invoqué pour remettre en cause une décision passée en force de chose jugée, et ce notamment en l’absence d’un fait nouveau, car l’éventuelle différence entre le montant de l’indemnité d’occupation et le prix de la sous-location supérieur, ne constitue pas un fait nouveau dès lors que la sous-location existait déjà, et qu’elle a été prise en considération lors de la fixation judiciaire.

— La société [J]-[A] IMMOBILIER sollicite à titre subsidiaire la révision de l’indemnité d’occupation, invoquant les articles L 145-28 et L 145-38 du code de commerce.

Mais, concernant l’article L 145-28 susvisé, s’il organise le régime de l’indemnité d’occupation dans le cadre du statut des baux commerciaux, il ne prévoit aucun mécanisme de révision autonome permettant de modifier l’indemnité d’occupation fixée par une décision judiciaire définitive; il ne saurait donc être interprété comme autorisant une remise en cause indirecte d’une décision passée en force de chose jugée.

Concernant l’article L 145-38 précité, il institue la révision triennale du bail commercial en cours d’exécution du bail; mais en l’espèce l’indemnité d’occupation n’est pas un loyer contractuel en cours mais une indemnité d’occupation fixée judiciairement, et la décision du 20 janvier 2015 qui a fixé à la somme de 587 € par mois outre les provisions sur charges, taxes et accessoires n’a pas prévu la révision triennale de ce montant; dès lors, ce mécanisme est inapplicable à la situation litigieuse.

Force est de constater qu’aucun texte ne prévoit la révision automatique d’une indemnité d’occupation déjà fixée, ni sa modulation en fonction du niveau du prix d’une sous-location; admettre le contraire reviendrait en réalité à permettre la remise en cause de la décision judiciaire définitive du 20 janvier 2015, en dehors des voies de recours légalement prévues et en violation du principe de sécurité juridique.

En conséquence, la société [J]-[A] IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

L’article 32-1 du Code civil énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La société MONO sollicite la condamnation de la société [J]-[A] IMMOBILIER à lui payer la somme de 20 000 € sur le fondement dudit article.

Il convient d’observer d’une part irrecevable la demande de la société MONO fondée sur les dispositions de l’article 32-1 qui concernerait la condamnation à une amende civile de la société [J]-[A] IMMOBILIER, qui ne peut être prononcée que d’office; d’autre part, la société MONO ne pourrait obtenir des dommages-intérêts qu’en application de l’article 1240 du Code civil ce qui suppose qu’elle caractérise la résistance abusive de cette dernière et un dommage directement lié à celle-ci.

Or, en l’espèce, la société MONO se contente de présenter une demande sans apporter au soutien de celle-ci ni un élément de preuve d’une faute ni d’un préjudice en découlant; elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la société [J]-[A] IMMOBILIER, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, la société [J]-[A] IMMOBILIER, sera condamnée à payer à la société MONO la somme de 2500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société [J]-[A] IMMOBILIER les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer au cours de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition et en premier ressort,

Déclare irrecevable les fins de non recevoir soulevées par la société MONO,

Déboute la société [J]-[A] IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes,

Déboute la société MONO de sa demande en paiement d’une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société [J]-[A] IMMOBILIER à payer à la société MONO la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [J]-[A] IMMOBILIER aux dépens de l’instance,

En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE