TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01195

N° Portalis 352J-W-B7J-C65AQ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Janvier 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [V] [C][2]

[2]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Médiateur : [H] [R]

[Adresse 3]

[Localité 10]

JUGEMENT

rendu le 17 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I GILAMIC II

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Fabienne BERNERON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0617

DEFENDERESSE

S.A.R.L POCO LOCO

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par Maître Anna CHOUKROUN SAADA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2520

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2001, Mme [B] [N] aux droits de laquelle vient la S.C.I Gilamic II, a donné à bail commercial à la S.A.R.L Poco Loco des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 15] [Localité 1], pour une durée de neuf ans à compter du 19 juin 2001, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 50.400 francs (soit 7.683,43 euros) hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

« Au rez-de-chaussée à gauche une boutique, deux pièces, cuisine, water closets communs, caves ».

La destination contractuelle des lieux est celle de « bar café restaurant produits et plats à emporter caviste vente de vins et de spiritueux ».

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 décembre 2009 annulant et remplaçant un acte d’huissier de justice signifié le 3 décembre 2009, Mme [B] [N] a signifié à la société Poco Loco un congé pour la date du 18 juin 2010, avec offre de renouvellement du bail à compter du 19 juin 2010 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme mensuelle de 2.500 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 décembre 2009, la société Poco Loco a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2017, Mme [B] [N] a notifié à la société Poco Loco que le loyer révisé et applicable à compter du 1er mars 2017 était fixé à la somme annuelle de 11.388,92 euros hors taxes et hors charges.

À compter du 20 juin 2019, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 mars 2024, la société Gilamic II a fait délivrer à la société Poco Loco un congé à effet du 30 septembre 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 mars 2024, la société Poco Loco a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Au 30 septembre 2024, le loyer s’élevait à la somme annuelle de 12.132,96 euros HT/HC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 octobre 2024, la société Gilamic II a notifié à la société Poco Loco un mémoire préalable aux fins de voir fixer à la somme annuelle en principal de 25.000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er octobre 2024.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la société Gilamic II a ensuite fait assigner la société Poco Loco devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 8 janvier 2025, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 25.000 euros par an en principal.

Lors de l’audience de plaidoirie, la société Gilamic II, reprenant les termes de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – constater que par l’effet du congé en date du 5 mars 2024, le bail commercial consenti par la société GILAMIC II à la société Poco Loco, a pris fin le 30 septembre 2024 et s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2024 ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle HT et HC de 25.000 euros outre taxes, fournitures et prestations, à compter du 1er octobre 2024 et pour une durée de 9 années entières et consécutives, sauf révision ultérieure, avec intérêts au taux légal sur les compléments échus et impayés, en raison de ce que le bail expiré a eu une durée effective de plus de douze années ;

— condamner la société Poco Loco à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens de la procédure ”.

Au soutien de ses prétentions, la société Gilamic II expose en substance que le contrat de bail a duré depuis plus de douze ans de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative. Se fondant sur une expertise amiable non contradictoire établie à sa requête par M. [K], elle indique que le prix unitaire est fixé à la somme de 600 euros par m² et par an, le loyer du bail renouvelé étant donc fixé à la somme 25.000 euros par an après abattements à raison de l’impôt foncier, de l’assurance de l’immeuble et des charges de copropriété.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 18 mai 2025, la société Poco Loco demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

— fixer le loyer annuel à la somme de 16.605 euros sur la base de la moyenne des valeurs locatives de référence ;

A titre subsidiaire,

— désigner un expert pour déterminer la valeur locative des locaux litigieux ;

— condamner la société Gilamic II à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance ”.

Au soutien de ses prétentions, la société Poco Loco est d’accord pour dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Elle expose qu’au regard des moyennes des prix pratiqués dans le voisinage et du prix le plus élevé pratiqué dans la rue des locaux litigieux, le loyer du bail renouvelé s’élève à 16.605 euros. Enfin, elle indique que le rapport d’expertise versé aux débats par la société Gilamic II n’a pas été établi par un expert commis par le présent tribunal et n’est pas contradictoire de sorte que le juge ne peut se fonder sur un tel rapport pour fixer le loyer en renouvellement.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, au regard de ce qui précède, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier. En effet, le rapport établi le 14 février 2024 à la requête de la société Gilamic II par M. [Y] [K], expert près la cour d’appel de Paris ne présente pas les garanties nécessaires au regard du principe du contradictoire pour être retenu par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Gilamic II qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.C.I Gilamic II et la S.A.R.L Poco Loco et portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 17] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2024,

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Madame [V] [C]

[Adresse 5]

01 47 42 09 40 – [Courriel 18]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause situés [Adresse 8] à [Localité 17], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

*entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I GILAMIC II à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 13]) avant le 30 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 10 novembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [H] [R]

[Adresse 2]

01 45 63 57 32 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 16], le 17 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME