TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [T] [V]

LE PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aude GUIZARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BVB

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PRESSOIR COQUET, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05573 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BVB

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 avril 2023 à effet au 10 mai 2023, la Société Civile Immobilière LE PRESSOIR COQUET a donné à bail à Monsieur [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], 1er étage porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1225 euros, outre 75 euros de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, la SCI LE PRESSOIR COQUET a fait signifier par acte de commissaire de justice à Monsieur [T] [V] un commandement de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 10 400 euros, en principal, échéance de février 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, la SCI LE PRESSOIR COQUET a assigné en référé Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [T] [V] d’une part, et la SCI LE PRESSOIR COQUET d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [V] et de tous occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques du défendeur,

— condamner Monsieur [T] [V] à payer la somme provisionnelle de 14 330,42 euros, échéance du mois de mai 2024 inclus, avec intérêt à compter de la date du commandement de payer,

— dire que le dépôt de garantie sera conservé par la SCI LE PRESSOIR COQUET,

— condamner par provision Monsieur [T] [V] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier de loyer mensuel indexé et majoré des taxes et charges jusqu’à libération des lieux,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [T] [V] à payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SCI LE PRESSOIR COQUET, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 21 236,21 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Au regard de l’importance de la dette et de l’absence de reprise du loyer courant, le bailleur a précisé qu’il maintenait l’ensemble de ses demandes, qu’il s’opposait à tout délai de paiement et ne sollicitait pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Le conseil du bailleur a précisé que le locataire aurait quitté les lieux en déposant les clés dans la boite aux lettres

Régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, Monsieur [T] [V] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2025, puis prorogée au 14 février 2025.

MOTIFS

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code précise que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LE PRESSOIR COQUET justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024 pour la somme en principal de 10 400 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La somme sollicitée n’ayant pas été réglée et aucun versement n’ayant été effectué dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant le délai applicable, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 avril 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 9 avril 2024.

Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024 à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, alors qu’aucune des parties n’a sollicité la suspension des effets de la clause, que le versement du loyer n’est pas repris, il apparait que Monsieur [T] [V] ne peut pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ni de délais de paiement.

Par conséquent, Monsieur [T] [V] se trouvant sans droit ni titre à compter du 9 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [T] [V] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la SCI LE PRESSOIR COQUET produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [V] reste lui devoir la somme de 21 236,21 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [V], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 21 236,21 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10400 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [T] [V] sera condamné par provision au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité

L’article 4i de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu': « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, l’article VIII du contrat de bail sur la clause résolutoire contient une disposition selon laquelle, en cas de résiliation en application d’une clause résolutoire, le dépôt de garantie sera acquis au bailleur de plein droit, en réparation du préjudice subi.

Cette disposition s’apparentant à une clause pénale réputée non écrite, la demande de la société bailleresse de conservation du dépôt de garantie ne peut prospérer, conformément aux dispositions de l’article 4i de la loi du 6 juillet 1989, applicables au contrat de bail conclu par les parties.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE PRESSOIR COQUET les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera ainsi allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 1], 1er étage gauche, sont réunies à la date du 8 février 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [V], occupant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LE PRESSOIR COQUET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [T] [V] à verser à la SCI LE PRESSOIR COQUET la somme provisionnelle de 20 440,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7479,76 euros à compter de la date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [V] à verser à la SCI LE PRESSOIR COQUET une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DEBOUTE la SCI LE PRESSOIR COQUET de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Monsieur [T] [V] aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS Monsieur [T] [V] à verser à la SCI LE PRESSOIR COQUET une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

LA GREFFIERE LE PRESIDENT