TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09094 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUZW

N° de Minute : 25/00219

JUGEMENT

DU : 04 Novembre 2025

[V] [L]

C/

[C] [F]

[Y] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Cyril DEMOULE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, à effet au même jour, Monsieur [V] [L] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.R.L CAMAG, donné à bail à Madame [C] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que des locaux accessoires, une cave n°24, entrée 6, et une place de stationnement lot n°167, bâtiment E, rez-de-chaussée, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 641 euros, outre une provision sur charges récupérables de 150 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [Y] [O] s’est porté caution solidaire de la locataire.

Les parties ont dressé un état des lieux d’entrée amiable le 28 septembre 2018.

Par acte d’huissier délivré le 16 janvier 2024, Monsieur [V] [L] a fait délivrer un commandement de payer à la locataire portant sur la somme en principal de 3.458,95 euros.

Cet acte a été notifié à la Ccapex par voie électronique le 17 janvier 2024.

Cet acte a été dénoncé à la caution le 22 janvier 2024.

Me [S] [I], commissaire de justice, a dressé l’état des lieux de sortie, à la demande de la locataire, le 19 février 2024.

Par ordonnance du 16 juillet 2024, le Tribunal judiciaire de LILLE a condamné solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 3.373,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Cette ordonnance a été signifiée, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, à la locataire et la caution par actes d’huissier du 25 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 9 août 2024, Madame [C] [F] a formé opposition contre ladite ordonnance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 9 août 2024, Monsieur [Y] [O] a formé opposition contre ladite ordonnance.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 1er octobre 2024.

L’affaire a fait l’objet de renvois aux audiences des 26 novembre 2024 et 25 février 2025, date à laquelle elle a été utilement évoquée.

Les parties ont comparu représentées par leurs conseils et se sont référées aux conclusions qu’elles ont déposées à l’audience.

Par décision du 13 mai 2025, le magistrat a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 septembre 2025 afin :

d’obtenir un décompte par nature de charges locatives, un avis de taxe foncière 2024 lisible,

de mise en conformité des conclusions des défendeurs avec les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [V] [L] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande :

Le rejet des prétentions adverses,

La condamnation de Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 2.897,66 euros au titre des loyers et charges impayés,

La condamnation de Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 1.000 euros pour procédure abusive et dilatoire,

La condamnation de Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] ont comparu représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions n°3, déposées à l’audience, auxquelles ils se référent, ils sollicitent :

de déclarer l’opposition recevable et mettre à néant l’ordonnance attaquée,

de fixer la créance de Monsieur [V] [L] à la somme de 129,91 euros et de le débouter de l’ensemble de ses autres demandes,

à titre reconventionnel,

de condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [C] [F] les sommes suivantes :

476,72 euros au titre de la majoration de plein droit,

695,80 euros au titre de l’indexation des loyers sans information préalable,

9.600 euros au titre de provisions indûment payées,

2.000 euros au titre du préjudice moral,

1.000 euros au titre de la procédure abusive,

de condamner Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [Y] [O] les sommes de :

1.500 euros au titre du préjudice moral,

1.000 euros au titre de la procédure abusive,

d’ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties,

de condamner Monsieur [V] [L] à payer à Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] la somme de 1.200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer du 16 juillet 2024 a été signifiée aux défendeurs par acte d’huissier délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Le bailleur ne justifie pas d’une mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles leurs biens ou d’un acte signifié à personne.

Le délai d’opposition n’a donc pas commencé à courir.

En conséquence, l’opposition de la locataire et de la caution est recevable.

II. Sur l’objet du litige :

En application de l’article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation […] Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans ses conclusions, le bailleur soutient, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que la demande en restitution des charges indûment payées est prescrite pour les provisions versées « il y a plus de trois ans ».

Cependant, cette fin de non – recevoir n’est pas énoncé au dispositif de ses conclusions. En effet, il n’a pas demandé de déclarer irrecevable la demande en restitution des provisions versées « il y a plus de trois ans ».

La fin de non-recevoir ne sera donc pas examinée.

III. Sur le fond :

En application de l’article 7, a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 17-1, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi « ALUR », a mis fin à l’automaticité de l’indexation du loyer.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions du titre I sont d’ordre public.

Ainsi, les parties ne peuvent pas déroger à l’obligation pour le bailleur de notifier au locataire sa volonté de réviser annuellement le loyer.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Toutefois, les charges locatives peuvent également donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’absence de régularisation annuelle n’est assortie d’aucune sanction.

De ce fait, le bailleur peut demander les sommes dues à ce titre à la fin du bail. De la même manière, la production de décomptes par nature de charges en cours de procédure vaut régularisation des charges.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail, à effet au 1er octobre 2018, prévoit un loyer de 641 euros, révisable le 1er septembre de chaque année selon l’indice de référence INSEE IRL du 2ème trimestre 2018, et une provision sur charges de 150 euros.

Le relevé de compte, établi par Mav Immobilier, fait état d’un solde restant dû de 3.373,61 euros au 19 février 2024, soit la somme de 2.897,66 euros après restitution du dépôt de garantie le 29 juillet 2024.

Les conditions générales prévoient que le loyer serait révisé automatiquement sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification préalable.

Cependant, les parties ne pouvaient pas déroger aux dispositions d’ordre public de l’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur a versé aux débats un relevé de compte, dressé par MAV Immobilier, gestionnaire locatif, du 3 octobre 2018 jusqu’au 19 février 2024 qui fait apparaître des révisions de loyers :

Au 1er octobre 2020 pour un montant révisé à 651 euros,

Au 1er octobre 2021 pour un montant révisé à 655,27 euros,

Au 1er octobre 2022 pour un montant révisé à 658,03 euros,

Au 1er octobre 2023 pour un montant révisé à 681,04 euros.

Le bailleur ne justifie pas avoir notifié en 2020, 2021, 2022 et 2023 son souhait d’appliquer la clause de révision des loyers.

La révision des loyers ne pouvait donc pas s’appliquer.

En conséquence, la somme de 695,80 euros au titre de la révision des loyers n’est pas due.

Il ressort du relevé de compte que le bailleur a, par l’intermédiaire de son gestionnaire locatif, procédé aux régularisations de charges suivantes :

Un solde positif de 927,48 euros de charges récupérables, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (227 euros) facturé le 26 novembre 2020 pour la période du 1er octobre 2018 au 30 juin 2019.

Un solde négatif de 400 euros de charges récupérables déduit le 30 juillet 2021 pour la période du 1er décembre 2020 au 31 juillet 2021,

Un solde positif de 235 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères facturé le 26 octobre 2022 pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022,

Un solde positif de 611,54 euros de charges récupérables facturé le 1er mars 2023 pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

Un solde négatif de 152,89 euros de charges récupérables déduit le 1er novembre 2023 pour une période non mentionnée,

Un solde positif de 269 euros de taxe d’enlèvement des ordures ménagères facturé le 1er novembre 2023 pour une période non mentionnée,

Un solde positif de 412,33 euros de charges récupérables facturé le 1er décembre 2023 pour une période non mentionnée,

Un solde positif de 981,24 euros de charges récupérables facturé le 1er janvier 2024 pour une période non mentionnée,

Un solde positif de 165,05 euros de charges récupérables, en ce compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (37,05 euros), facturé le 29 juillet 2024 pour la période « 2023 – 2024 ».

Il a également augmenté le montant des provisions mensuelles comme suit :

150 euros d’octobre 2018 jusqu’au mois de novembre 2020 inclus,

200 euros de décembre 2020 jusqu’au mois de juillet 2023 inclus, à l’exception des provisions d’août et septembre 2021 qui se sont élevées à 150 euros,

300 euros d’août 2023 jusqu’au 19 février 2024.

Le bailleur ne démontre pas avoir respecté les deux étapes successives de la régularisation annuelle de charges, c’est-à-dire la communication, un mois avant l’échéance annuelle, d’un décompte par nature de charges et la grille de répartition au sein de la copropriété, d’une part, et la mise à disposition des pièces justificatives, d’autre part.

En outre, il ne justifie pas de sa créance malgré la réouverture des débats.

D’une part, il ne produit pas de décompte par nature de charges locatives récupérables mais des décomptes par nature de charges de copropriété, sans distinguer entre les sommes dues au titre des charges locatives et celles qui ne le sont pas. Chaque catégorie de charges donne lieu à une quote part mise à la charge de la locataire.

D’autre part, il ne justifie pas du mode de répartition des charges au sein de l’immeuble collectif.

Il n’apporte, enfin, aucune pièce justificative, à l’exception d’avis de taxes foncières pour les années 2022 à 2024. Il en résulte que les taxes d’ordures ménagères se sont élevées à la somme de 235 euros en 2022, de 269 euros en 2023 et de 280 euros en 2024, soit la somme de 37,05 euros au prorata.

En conséquence, la somme de 9.058,95 euros au titre des provisions sur charges récupérables, déduction faite des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, n’est pas due.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [V] [L] doit être, d’une part, débouté de sa demande de condamnation conjointe de la locataire et de la caution au paiement de la somme de 2.897,66 euros au titre des loyers et des charges et, d’autre part, condamné à payer à Madame [C] [F] la somme de 6.857,09 euros en restitution de la révision du loyer et des provisions sur charges récupérables injustifiées.

La locataire et la caution allèguent d’un préjudice moral résultant, notamment, de la régularisation abusive des charges. Si le bailleur a, effectivement, procédé à des régularisations brutales et déloyales, à des échéances variables au lieu d’être annuelles, sans communication préalable d’un décompte par nature de charges à la locataire, le préjudice de cette dernière est déjà intégralement réparé par la restitution des provisions sur charges non justifiées. Le préjudice de la caution n’est, quant à lui, pas démontré.

L’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le dépôt de garantie devait donc être restitué le 19 mars 2024 au plus tard. Le bailleur ne l’a restitué que le 29 juillet 2024, soit cinq mois après.

Il convient donc de le condamner également à payer à la locataire la somme de 320,50 euros au titre de la majoration légale de plein droit.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demande formulée par Monsieur [V] [L] de ce chef sera rejetée, le présent jugement l’ayant débouté de ses demandes et ayant fait droit aux demandes reconventionnelles des défendeurs.

Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] soutiennent que l’action en justice de Monsieur [V] [L] est abusive en ce qu’il les a attraits devant la présente juridiction « sans fondement juridique », en ayant fait preuve « d’irrespect d’une grande majorité des règles en matière de location », « d’une légèreté blâmable lorsque Madame [F] lui a demandé des explications » et « d’une absence lors de la conciliation sollicitée par Madame [F] ». Ces moyens de faits sont inopérants pour caractériser l’abus du droit d’agir allégué. Dans ses conclusions, Monsieur [V] [L] a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail, ainsi que les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile. Ensuite, l’inexécution ou la mauvaise exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles n’établit pas, en soi, l’abus de son droit d’agir en exécution des obligations du locataire. Enfin, le bailleur n’a pas été convoqué à la réunion de conciliation du 3 juillet 2024, celle – ci s’est déroulée en présence d’un représentant du gestionnaire locatif. En toute hypothèse, la carence du bailleur à la tentative de conciliation n’aurait pas établi, en soi, un abus du droit d’agir ensuite.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef.

IV. Sur les mesures de fin de jugement :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [L], qui succombe à la présente instance, supportera la charge des dépens.

Il sera également condamné à payer à Madame [C] [F] et à Monsieur [Y] [O] la somme de 600 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] recevables en leurs oppositions formées à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du Tribunal judiciaire de Lille du 16 juillet 2024 ;

MET à néant ladite ordonnance ;

S’y substituant,

DEBOUTE Monsieur [V] [L] de ses demandes en paiement des sommes :

de 2.897,66 euros au titre des loyers et charges,

de 1.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Madame [C] [F] les sommes de :

6.857,09 euros en restitution de la révision du loyer et des provisions sur charges récupérables injustifiées,

320,50 euros au titre de la majoration légale de plein droit.

DEBOUTE Madame [C] [F] et Monsieur [Y] [O] de leurs demandes en réparation de leurs préjudices moraux et de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Madame [C] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [Y] [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 4 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT