TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00359 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZJ2T

N° de Minute : 25/00141

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Septembre 2025

S.C.I. DU VIEUX MONS

C/

[W] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. DU VIEUX MONS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin VANOVERSCHELDE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marie-julie ROTHSCHILD, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2020, la SCI du vieux Mons a donné à bail à M. [W] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 870 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Par acte du 18 décembre 2024, la SCI du vieux [Adresse 8] a fait signifier à M. [W] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et portant sur la somme en principal de 2 820 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 27 février 2025, la SCI du vieux Mons a fait assigner M. [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail

Juger que le bail se trouve résilié à la date du 19/02/2025,

ordonner l’expulsion de M. [W] [N] du logement, ainsi que de tout occupant de son chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

juger que les meubles et objets mobiliers présents dans le logement donneront lieu à l’application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code de procédure civile d’exécution,

condamner à titre provisionnel M. [W] [N] à lui payer la somme de 4 700 euros, montant à parfaire au jour de l’ordonnance, au titre des loyers et provisions sur charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance et capitalisation des intérêts,

condamner à titre provisionnel M. [W] [N] à lui payer la somme de 940 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

juger que le montant total du dépôt de garantie de 870 euros lui restera acquis,

condamner M. [W] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, en compris le coût de l’assignation et le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 28 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette audience, la SCI du vieux [Adresse 8], représentée par son avocat, confirme ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à la somme de 7 760 euros. Elle indique s’opposer à tout délai de paiement ainsi qu’aux demandes reconventionnelles formées par M. [W] [N]. Elle souligne que le problème concernant le cumulus, invoqué par le défendeur, ne repose sur aucune pièce et ajoute qu’elle a proposé diverses interventions au domicile, restées sans suite, M. [W] [N] n’étant pas disponible.

M. [W] [N], assisté par son avocat, ne conteste pas la dette et sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Il indique qu’il a rencontré des difficultés financières à la suite de la période du Covid et d’une séparation. Il souligne avoir fait, en dépit de ses difficultés, des versements qui témoignent de sa bonne foi. A titre reconventionnel, il demande que soit ordonnée la réduction du loyer de 30% jusqu’au remplacement du cumulus et que la SCI du vieux Mons soit condamnée à opérer ce remplacement. En tout état de cause, il demande à voir écarter l’exécution provisoire qui aurait des conséquences manifestement excessive.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Motifs de la décision

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, il peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

Par ailleurs, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [W] [N] le 18 décembre 2024, impartissant à M. [W] [N] de régler sa dette dans un délai de deux mois.

Il résulte du décompte que M. [W] [N] ne s’est pas acquitté, dans ce délai, du montant des loyers et charges impayés.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du contrat de bail à la date du 18 février 2025, 24h00.

En vertu de l’article 24, V, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

M. [W] [N] sollicite des délais de paiement pour voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il y a lieu de constater qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date d’audience, puisqu’il n’a réglé que la somme de 100 euros le 5 mai 2025 et la somme de 100 euros le 17 juin 2025.

La demande de délais de paiement ne peut donc être que rejetée.

L’occupation du logement sans droit ni titre par M. [W] [N] après la date de résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d’ordonner l’expulsion de M. [W] [N] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente decision, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il n’est pas sérieusement contestable que la faute qui consiste pour un locataire à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice au bailleur, qui ne peut pas disposer de son bien et le relouer et que ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit, en l’occurrence, la somme de 940 euros.

Il résulte du contrat de bail et du décompte locatif versés par le bailleur qu’à la date du 20 juin 2025, M. [W] [N] restait redevable de la somme de 7 760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de juin 2025 incluse.

M. [W] [N] sera donc condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à la demande, et capitalisation des intérêts.

L’obligation de régler une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 940 euros, ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux loués, n’est pas davantage sérieusement contestable de sorte que M. [W] [N] sera condamné à payer cette somme à titre provisionnel.

S’agissant du dépôt de garantie, il viendra en déduction des sommes restant dues au bailleur au jour de la remise des clés, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; (…) »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

M. [W] [N] ne produit aucun élément de preuve établissant que le cumulus est hors d’usage, puisqu’il ne verse aux débats qu’un mail que lui-même a écrit.

Dans ces conditions, tant la demande de réduction de loyer que celle tendant à enjoindre à la SCI du vieux Mons de changer le cumulus se heurtent à une contestation sérieuse et ne peuvent, en référé, être que rejetées.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, M. [W] [N] supportera la charge des dépens et réglera à la SCI du vieux Mons la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 ajoute que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

Statuant en référé, le juge ne peut pas écarter l’exécution provisoire de son ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS à la date du 18 février 2025, 24h00 la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI du vieux [Adresse 8] et M. [W] [N] portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS, à défaut pour M. [W] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

FIXONS à la somme provisionnelle de 940 euros due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de M. [W] [N] qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS M. [W] [N] à payer à La SCI du vieux Mons la somme provisionnelle de 7 760 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [W] [N] ;

CONDAMNONS M. [W] [N] à payer à La SCI du vieux Mons la somme provisionnelle de de 940 euros par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, ce à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [W] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS M. [W] [N] à payer à La SCI du vieux Mons la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [N] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer du 18 décembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des référés