TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01447 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5Q5

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [F] [U]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par M^e Guillaume LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE

Mme [I] [W] épouse [U]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Guillaume LEFEBVRE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.C. V FINANCIERE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Philippe SIMONEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Daniel GAUBOUR, avocat au barreau d’AMIENS, plaidant

S.A.R.L. [Y] Notaires & Associés

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ORDONNANCE du 16 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte notarié du 27 septembre 2023 reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 9], avec la participation de Maître [E], notaire à [Localité 10], M. [F] [U] et Mme [I] [W], son épouse (M. et Mme [U]) ont consenti à la société V Financière une promesse de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un prix de 2 370 000 euros, et expirant le 30 avril 2024.

Les parties ont convenu de la fixation d’une “indemnité d’immobilisation” d’un montant de 237 000 euros, le bénéficiaire étant dispensé du versement immédiat de la somme.

Par acte notarié du 30 avril 2024 reçu par Maître [Y] avec la participation de Maître [E], les parties ont régularisé un avenant afin de repousser la date d’expiration de la promesse au 15 juin 2024 et de maintenir “l’indemnité d’immobilisation”, en prévoyant le versement de la somme de 100 000 euros au plus tard le 17 mai 2024 représentant une partie de ladite indemnité.

La somme de 100 000 euros a été versée entre les mains de Maître [Y].

La société V Financière n’a pas levé l’option d’achat.

Les 11 et 18 septembre 2025, M. et Mme [U] ont assigné la société V Financière et la SARL [Y] Notaires & Associés devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé aux fins de voir :

— condamner la société V Financière à leur payer la somme provisionnelle de 237 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— ordonner le déblocage des fonds séquestrés en l’étude de Maître [B] [Y], notaire, pour la somme provisionnelle de 100 000 euros à leur profit,

— déclarer l’ordonnance commune et opposable à la société [Y] Notaires & Associés,

— condamner la société V Financière à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société V Financière aux dépens de l’instance,

— rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, M. et Mme [U], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur assignation et soutiennent que les contestations soulevées tardivement par la société V Financière ne sont pas sérieuses.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025 et soutenues oralement, la société V Financière, représentée par son avocat, demande de :

à titre principal :

— déclarer n’y avoir lieu à référé au regard de l’absence d’urgence, des contestations sérieuses soulevées par la société V Financière quant à la qualification de l’acte notarié du 27 septembre 2023, à la qualification de la prétendue indemnité immobilisation et au montant exigible, et au regard de l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite,

— débouter M. et Mme [U] de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire et reconventionnel,

Si le président du tribunal judiciaire se déclarait compétent :

— déclarer la société V Financière recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. et Mme [U] de leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer que l’acte notarié signé le 27 septembre 2023 doit s’analyser en une promesse synallagmatique de vente,

— déclarer que la somme de 237 000 euros prévue à l’acte notarié du 27 septembre 2023 doit être qualifiée de clause pénale et que son montant est excessif,

— réduire la pénalité à un montant raisonnable que la société V Financière propose de fixer à 30 000 euros,

à titre infiniment subsidiaire :

— accorder à la société V Financière des délais de paiement sur 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du code civil,

en tout état de cause :

— condamner M. et Mme [U] à payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [U] aux entiers dépens.

La société V Financière soutient que, dès lors que M. et Mme [U] n’ont décidé d’assigner que le 11 septembre 2025, soit près de 15 mois après l’expiration de la promesse, aucune mesure immédiate n’est nécessaire, aucun péril imminent n’existe et aucune urgence ne peut sérieusement être soulevée.

Elle soutient qu’outre l’absence d’urgence, les prétentions des demandeurs se heurtent à des contestations sérieuses sur la qualification juridique de l’acte, la qualification de la somme litigieuse et le caractère excessif manifeste de la somme litigieuse réclamée, contestations qui rendent le juge des référés incompétent. Elle soutient d’abord que, compte tenu du caractère extrêmement élevé de l’indemnité d’immobilisation, elle s’est trouvée privée économiquement de son option et que cette indemnité revenait à créer une obligation d’acquérir face au risque de perte d’une telle somme, incompatible avec une promesse unilatérale, de sorte qu’elle emporte requalification de la promesse unilatérale en promesse synallagmatique de vente. Elle soutient ensuite que l’intitulé “indemnité d’immobilisation” prévu dans la promesse de vente est en réalité une clause pénale visant à la contraindre à acheter ou, à défaut, à payer une pénalité forfaitaire. Elle soutient enfin que l’indemnité d’immobilisation qui a le caractère d’une clause pénale et dont le montant est manifestement excessif par rapport au préjudice résultant de l’inexécution est susceptible de réduction.

A titre subsidiaire, elle demande l’autorisation de s’acquitter de sa dette sur 24 mois au regard de ses difficultés financières actuelles, et de son impossibilité matérielle de régler immédiatement un montant aussi important.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025 et soutenues oralement, la société [Y] Notaires & Associés, représentée par son avocat, demande de :

— lui donner acte qu’elle s’en remet à l’appréciation de la juridiction sur les demandes formées par M. et Mme [U],

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation fondant la demande est la seule condition de l’octroi d’une provision. Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève des pouvoirs du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1188 dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Si le juge des référés ne peut appliquer un acte juridique qui nécessiterait une interprétation de ses termes, il entre dans ses pouvoirs d’appliquer un acte clair et non équivoque. En effet, la simple application des termes clairs et précis d’une clause d’un contrat ne soulève aucune contestation sérieuse.

En cas de vente sous condition suspensive, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation qui n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation ne constitue pas une clause pénale.

En l’espèce, l’acte signé par les parties le 27 décembre 2023 (pièce n° 1 demandeurs) mentionne que l’objet du contrat est une “promesse unilatérale de vente”, le promettant, à savoir M. et Mme [U], conférant au bénéficiaire, à savoir la société V Financière, la faculté d’acquérir le bien et prenant cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés et le bénéficiaire acceptant la promesse de vente en tant que promesse, mais se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation (page 4), cette promesse étant consentie pour une durée expirant le 30 avril 2024 à 16 heures (page 5).

Il stipule qu’en cas de carence du fait du bénéficiaire, “au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le promettant pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice” (page 7).

Il précise que “le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes”, que le promettant ne peut plus conférer une autre promesse à un tiers ni aucun droit réél ni charge quelconque sur le bien, consentir aucun bail, location ou prorogation de bail, qu’il ne pourra pas non plus apporter de modification au bien si ce n’est avec le consentement du bénéficiaire, ni déterioration, et que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant (page 7).

Il prévoit que le prix du bien a été négocié à 2 370 000 euros et que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immoblisation à la “somme forfaitaire de 237 000 euros”, que le bénéficiaire est dispensé du paiement de cette somme, que toutefois, dans le cas où les toutes les conditions suspensives seraient réalisées et, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions prévus, ce dernier “s’oblige irrévocablement au versement” de cette somme, à première demande du promettant et “à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes” (page 12, in fine).

Par acte du 30 avril 2024 (pièce n° 2 demandeurs), les parties ont convenu de repousser la date d’expiration de la “promesse unilatérale de vente” au 15 juin 2024 à 18 heures, de “maintenir la fixation du montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 237 000 euros” et de prévoir que le bénéficiaire versera au promettant au plus tard le 17 mai 2024 à 18 heures à la comptabilité de l’office notarial la somme de 100 000 euros représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation (page 3).

Cet acte précise que cette somme sera “versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées” (page 3, in fine). (les mises en gras sont ajoutées)

La société V Financière déclarait qu’elle n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels, et qu’elle était informée en tout état de cause qu’elle ne pourrait se prévaloir de la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41 du code de la consommation (page 14, acte du 27 décembre 2023).

Les conditions suspensives convenues étaient les suivantes :

— réserve de la renonciation par son titulaire au droit de préemption urbain,

— les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués dans la promesse de vente pouvant grever l’imneuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner, et le promettant devait justifier d’une origine régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans,

— l’état hypothécaire ne devait pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible (page 13, acte du 27 décembre 2023).

Par lettre du 20 juin 2024 (pièce n° 3 demandeurs), Maître [Y] informait Maître [E] que toutes les réserves et conditions prévues avaient été levées et lui demandait de bien vouloir, conformément aux stipulations de la promesse unilatérale de vente et de son avenant, verser dans les meilleurs délais le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 137 000 euros et l’autoriser à verser la somme de 100 000 euros à M. et Mme [U].

Les 16 juillet 2024 et 14 janvier 2025 (pièces n° 4 et n° 5 demandeurs), M. et Mme [U] mettaient en demeure la société V Financière de leur verser l’indemnité d’immobilisation convenue à défaut de levée de l’option.

Il résulte des stipulations claires et précises de l’acte du 27 décembre 2023 et de son avenant du 30 avril 2024, sans nécessité d’interprétation, que M. et Mme [U] et la société V Financière ont conclu une promesse unilatérale de vente et que l’indemnité d’immobilisation convenue, qui ne sanctionne pas une inexécution contractuelle mais représente le prix de l’exclusivité accordée à la société V Financière, ne constitue pas une clause pénale et n’est pas susceptible de réduction par le juge.

Il s’ensuit que les contestations soulevées par la société V Financière ne sont pas sérieuses.

L’obligation de la société V Financière n’étant pas sérieusement contestable, celle-ci sera condamnée à payer à M. et Mme [U] la somme de 237 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation convenue.

Il y a lieu d’ordonner le déblocage des fonds séquestrés en l’étude de Maître [B] [Y], notaire à [Localité 9], pour la somme provisionnelle de 100 000 euros au profit de M. et Mme [U].

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société V Financière ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de délais de paiement. Elle allègue des difficultés financières sans apporter aucun justificatif. Elle a par ailleurs déjà bénéficié de délais de fait compte tenu du temps écoulé depuis l’expiration de la promesse de vente et les mises en demeure de payer qui lui ont été adressées.

Il y a lieu de rejeter sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la société V Financière aux dépens et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter sa demande et de la condamner à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 euros et à la société [Y] Notaires & Associés la somme de 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Condamne la société V Financière à payer à M. et Mme [U] la somme de 237 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation convenue ;

Ordonne le déblocage des fonds séquestrés en l’étude de Maître [B] [Y], notaire à [Localité 9], pour la somme provisionnelle de 100 000 euros au profit de M. et Mme [U] ;

Rejette la demande de délais de paiement de la société V Financière ;

Condamne la société V Financière aux dépens ;

Rejette la demande de la société V Financière formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société V Financière à payer à M. et Mme [U] la somme globale de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société V Financière à payer à la société [Y] Notaires & Associés la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN