TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12448 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y56B

N° de Minute : L 25/00555

JUGEMENT

DU : 29 Septembre 2025

S.C.I. FELIX

C/

[J] [E]

[N] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FELIX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick DRANCOURT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [E], demeurant [Adresse 7]

Mme [N] [O], demeurant [Adresse 7]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 12448/24 – Page – MA

1 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 avril 2023 à effet du même jour, la SCI FELIX a donné à bail à M. [J] [E] et Mme [N] [O] un logement situé [Adresse 8] à [Adresse 11] (59320), pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d’un loyer mensuel 550 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la SCI FELIX, a fait signifier à M. [J] [E] et Mme [N] [O] un commandement de payer la somme de 4 538 euros en principal dans le délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 26 janvier 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la SCI FELIX a fait assigner M. [J] [E] et Mme [N] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 30 mars 2025, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et suivants du code civil, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner sans délai l’expulsion de M. [J] [E] et Mme [N] [O] des locaux loués avec si besoin le concours de la force publique ;

Condamner solidairement M. [J] [E] et Mme [N] [O] au paiement de la somme de 10 749,07 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

Condamner solidairement M. [J] [E] et Mme [N] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable aux conditions du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des locaux, soit la somme actuelle de 590 euros ;

Condamner solidairement M. [J] [E] et Mme [N] [O] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 30 octobre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 30 juin 2025, la SCI FELIX a comparu, représentée par son conseil.

Elle a maintenu oralement ses demandes initiales sauf à actualiser le solde de la dette à la somme de 15 584,51 euros au 27 juin 2025.

M. [J] [E] et Mme [N] [O] ont comparu en personne. Ils exposent la précarité de leur situation personnelle après une perte d’emploi. La commission de surendettement a été saisie. Ils précisent qu’une demande de logement social a été déposée le 12 décembre 2024. M. [E] perçoit un salaire de 620 euros mais fait l’objet d’une retenue sur salaire. Il doit reprendre un travail en intérim.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 26 janvier 2024 et l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 juin 2025.

L’action de La SCI FELIX est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre La SCI FELIX contient une clause 2.11 intitulée « clause résolutoire » aux termes de laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

En conséquence, la clause résolutoire est acquise 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à M. [J] [E] et Mme [N] [O] le 25 janvier 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que M. [J] [E] et Mme [N] [O] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner M. [J] [E] et Mme [N] [O] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 12].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due sera fixée à la somme de 590 euros, somme égale au montant du loyer et des charges et justifiées jusqu’à la libération effective, subissant les mêmes augmentations légales et contractuelles que le loyer, afin de réparer le préjudice découlant pour les bailleurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Il résulte du décompte locatif versé par les bailleurs que reste redevable de la somme de 15 584,51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 27 juin 2025, échéance du mois de juin incluse.

En conséquence, M. [J] [E] et Mme [N] [O] seront solidairement condamnés à payer à La SCI FELIX la somme de 15 584,51 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10 749,07 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

En outre, M. [J] [E] et Mme [N] [O] seront condamnés à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 590 euros à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Cette indemnité d’occupation est comprise dans la condamnation principale jusqu’à l’échéance du mois de juin incluse.

Sur les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24, VI de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location. Selon le VII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte que le paiement des loyers a été irrégulier dès l’entrée dans les lieux et que depuis 9 novembre 2023, aucun versement n’est intervenu.

N’ayant pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience, il y a lieu de la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’obtention de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [J] [E] et Mme [N] [O] aux entiers dépens de l’instance, à l’exception du coût de la sommation de justifier de l’occupation des lieux qui n’était pas nécessaire à la présente procédure diligentée sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [J] [E] et Mme [N] [O] seront condamnés à payer aux demandeurs la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI FELIX, d’une part, et M. [J] [E] et Mme [N] [O], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 9] ([Adresse 6]), sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

AUTORISE, à défaut pour M. [J] [E] et Mme [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FELIX, à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] et Mme [N] [O] à payer à la SCI FELIX une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 590 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, subissant les augmentations selon les modalités prévues au contrat, à compter du 26 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] et Mme [N] [O] à payer à la SCI FELIX la somme de 15 584,51 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 27 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2924 sur la somme de 10 749,07 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE M. [J] [E] et Mme [N] [O] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [E] et Mme [N] [O] à payer à la SCI FELIX, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [E] et Mme [N] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à M. [J] [E] et Mme [N] [O] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Le Greffier Le Juge