TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BILLEBAULT (E1209)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e VOITURIEZ (E1619)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/05158

N° Portalis 352J-W-B7H-CZQRD

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C. SCI FORGE ROYALE 25 (RCS de Paris 488 557 992)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Victor BILLEBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1209

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BFV ARCHITECTES (RCS de Paris 531 292 852)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Christophe VOITURIEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1619

Décision du 29 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/05158 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQRD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Juin 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025 puis prorogé au 29 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 décembre 2011, la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 a donné à bail commercial à la S.A.R.L. FASSIO-VIAUD des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] cadastré section CV numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2012 afin qu’y soit exercée une activité d’agence d’architecture et de graphisme, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 1.100 euros hors taxes et hors charges et d’un forfait de charges locatives d’un montant mensuel correspondant à 10% de celui du loyer payables à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2018 rectifié le 5 décembre 2018, la S.A.R.L. FASSIO-VIAUD a fait l’objet d’une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la S.A.R.L. JEAN BOCABEILLE ARCHITECTE, devenue depuis la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2021.

Par acte d’huissier en date du 27 janvier 2022, la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES a fait signifier à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 un congé pour le 30 septembre 2022.

La S.A.R.L. BFV ARCHITECTES a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé par acte d’huissier de justice en date du 28 septembre 2022.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers et charges locatives depuis le mois de juin 2019 ainsi que des taxes foncières des années 2017 à 2022, la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 a, par lettre recommandée en date du 15 février 2023, mis en demeure la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES de lui payer sous huitaine la somme de 25.939,69 euros.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 27 février 2023 réceptionnée le 16 mars 2023, la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES a contesté cette mise en demeure, arguant du caractère illisible et incompréhensible du décompte y annexé, et a sollicité la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 2.420 euros versé lors de la conclusion du contrat de bail commercial.

Par acte d’huissier en date du 15 mars 2023, la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 a fait procéder à une saisie conservatoire d’un montant de 26.200,77 euros sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES ouverts dans les livres de la S.A. CRÉDIT DU NORD, laquelle s’est révélée fructueuse à hauteur d’un montant de 7.782,37 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 a fait assigner la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de l’arriéré locatif.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte unilatéral sous signature privée en date du 27 septembre 2023, la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES a déclaré à l’huissier instrumentaire acquiescer à la saisie conservatoire pour le montant de 7.782,37 euros.

Estimant que sa dette locative s’élevait à la somme totale de 11.389,05 euros, et après déduction du montant appréhendé lors de la saisie conservatoire pratiquée, la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES a, par pli officiel adressé par porteur par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 octobre 2023, remis au conseil de la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 un chèque libellé à l’ordre de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats d’un montant de 3.606,68 euros pour solde de tout compte.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 décembre 2024, la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 511-4 du code des procédures civiles d’exécution, et des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, de :

– condamner la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à lui payer la somme de 14.550,64 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 sur la somme de 25.939,69 euros, date de la lettre de mise en demeure ;

– condamner la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à lui payer la somme de 2.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES aux dépens, en ce compris notamment le coût de la saisie conservatoire, de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir, ainsi que tous les frais d’exécution incluant le droit proportionnel dû au commissaire de justice sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce.

A l’appui de ses prétentions, la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 fait valoir que la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES a manqué à son obligation contractuelle en ne réglant que partiellement le montant de ses loyers, charges et taxes locatives à compter du mois de juin de l’année 2019, et en cessant tout versement à compter du mois de juillet de l’année 2021. Elle ajoute que la locataire échoue à apporter la preuve qu’elle s’est acquittée de l’intégralité des sommes visées dans la lettre de mise en demeure en date du 15 février 2023, soulignant que les quelques règlements ponctuels que cette dernière a effectués se sont imputés sur des échéances antérieures, de sorte que celle-ci demeure débitrice, après déduction des versements intervenus en cours d’instance, de la somme de 14.550,64 euros, ce qui justifie son action en paiement.

Décision du 29 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/05158 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQRD

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, la S.A.R.L BFV ARCHITECTES sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, de :

– prendre acte de son paiement d’une somme de 11.389,05 euros ;

– en conséquence, juger qu’elle n’est redevable d’aucun solde au titre de loyers, accessoires ou de tout autre montant non réglés à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 à hauteur de 14.550,64 euros ;

– juger que la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 n’est pas fondée à réclamer le paiement de quelconques intérêts de retard ou frais de mise en demeure ;

– en conséquence, débouter la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 de sa demande de paiement d’intérêts de retard au taux légal ainsi que de frais de mise en demeure ;

– en tant que de besoin, débouter la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 de l’ensemble de ses demandes ;

– en tout état de cause, condamner la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES expose qu’elle s’est acquittée de l’ensemble de ses obligations de paiement au titre du contrat de bail, ainsi qu’en attestent ses relevés de compte bancaire des années 2019 à 2021 produits aux débats, et explique que si le prélèvement automatique mensuel qu’elle avait mis en place a cessé à la fin de l’année 2021 à la suite d’une défaillance technique liée à un changement de compte bancaire, cette erreur a été réparée par le versement en cours d’instance de la somme de 11.389,05 euros. Elle conteste avoir été destinataire d’une quelconque lettre de relance préalablement à la mise en demeure en date du 15 février 2023, et indique que le décompte produit par la bailleresse est erroné dès lors qu’il ne prend pas en compte les différents règlements effectués. Elle s’oppose à toute majoration, intérêts de retard ou frais de mise en demeure eu égard à la mauvaise foi dont a fait preuve la propriétaire, et objecte qu’elle n’est débitrice d’aucune somme au titre des taxes foncières en l’absence de justificatifs.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 14 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, puis prorogée au 29 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES aux fins de voir « prendre acte » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action en paiement exercée par la bailleresse

Aux termes des dispositions de la deuxième phrase du deuxième alinéa de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En l’espèce, dès lors que le décompte annexé à la lettre recommandée de mise en demeure en date du 15 février 2023 adressée à la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES par la S.C. SCI FORGE ROYALE 25, sur laquelle celle-ci fonde son action, fait état d’un arriéré locatif d’un montant total de 25.939,69 euros relatif à des loyers, charges locatives, majorations contractuelles et frais de mise en demeure pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 30 septembre 2022, ainsi qu’aux taxes foncières des années 2017 à 2022 (pièce n°6 en demande), et dans la mesure où la locataire conteste certains postes de créance, il convient d’examiner ces derniers successivement.

Sur la créance de loyers et de charges locatives

En application des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En l’espèce, le contrat de bail commercial ayant lié la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 à la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES conclu par acte sous signature privée en date du 20 décembre 2011 stipule : en sa clause intitulée « PRIX DU LOYER », que « Le présent bail est fait et accepté moyennant un loyer mensuel principal de 1.100 € (MILLE CENTS EUROS) plus 10% (DIX POUR CENT) de charges forfaitaires, le tout payable d’avance le PREMIER de chaque mois. En sus de ce loyer, le preneur paiera sa consommation d’eau suivant l’index au compteur divisionnaire. Cet index est actuellement de 45 m3 » ; et en sa clause intitulée « RÉVISION DU PRIX DU LOYER », qu’ « En application du décret du 30 Septembre 1953, modifié par les lois subséquentes, le loyer sera révisé au terme de chaque année du bail, selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E., soit le 1er janvier de chaque année automatiquement. L’indice de référence sera celui du 2ème trimestre 2011 dont la valeur est 1.593. Et l’indice du même trimestre de chaque année. La révision prendra effet automatiquement par la publication du cours de l’indice, sans que le bénéficiaire de cette indexation soit tenu de procéder à aucune notification préalable » (pièce n°1 en demande, pages 1 et 2).

Décision du 29 Octobre 2025

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Dès lors que la licéité de la clause d’indexation susvisée n’est pas contestée, et dans la mesure où le décompte annexé à la lettre de mise en demeure en date du 15 février 2023 fait état d’un loyer indexé d’un montant mensuel de 1.173,19 euros hors taxes et hors charges pour l’année 2019, de 1.205,64 euros hors taxes et hors charges pour l’année 2020, de 1.210,47 euros hors taxes et hors charges pour l’année 2021, et de 1.257,42 euros hors taxes et hors charges pour l’année 2022, le calcul des indexations n’étant pas discuté par la locataire, la créance de loyers et de forfait de charges locatives pour les sept mois de l’année 2019 s’étendant du 1er juin au 31 décembre 2019, pour les douze mois de l’année 2020, pour les douze mois de l’année 2021 et pour les neuf mois de l’année 2022 s’étendant du 1er janvier au 28 septembre 2022, date de restitution des locaux, s’élève à la somme totale de : [(1.173,19 + 117,32) x 7] + [(1.205,64 + 120,56) x 12] + [(1.210,47 + 121,05) x 12] + [(1.257,42 + 125,74) x 9] = 53.374,65 euros.

De plus, par lettre en date du 12 octobre 2022 adressée à la preneuse, la bailleresse a sollicité le règlement de la somme de 133,76 euros en règlement de la consommation d’eau de la première (pièce n°11 en demande), ce montant n’étant pas remis en cause.

Dès lors, le montant des loyers et charges locatives s’élève, pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 28 septembre 2022, à la somme totale de : 53.374,65 + 133,76 = 53.508,41 euros.

En conséquence, il convient de retenir une créance de loyers et de charges locatives d’un montant de 53.508,41 euros pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 28 septembre 2022.

Sur la créance de taxes locatives

Le premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler que s’agissant des baux commerciaux conclus ou renouvelés avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168).

En l’espèce, la clause intitulée « CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le bail est, en outre, consenti aux conditions suivantes, que le preneur s’engage à exécuter ponctuellement : […]5 – IMPÔTS ET TAXES DU PRENEUR : De satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et en particulier d’acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque, et de justifier de leur acquis à toute réquisition du bailleur » (pièce n°1 en demande, pages 2 et 3).

Cependant, comme le relève à juste titre la défenderesse, force est de constater que la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 ne produit aux débats ni ses avis d’impôt au titre des taxes foncières des années 2017 à 2022, ni de quelconques preuves de règlements qu’elle aurait effectués au profit de l’administration fiscale, étant observé que le tableau établi par ses soins en date du 2 février 2023 mentionnant des montants d’imposition est insuffisant, à lui seul, à démontrer la véracité de ces derniers, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée au titre des taxes foncières.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 de sa demande en paiement du montant des taxes foncières des années 2017 à 2022.

Sur les frais de mise en demeure

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, si la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 justifie avoir adressé à la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES, contrairement à ce que celle-ci soutient à tort, cinq lettres recommandées de mise en demeure en date respectivement du 14 octobre 2019, du 12 novembre 2019, du 11 décembre 2019, du 10 janvier 2020 et du 11 février 2020, lesquelles bien qu’expédiées à l’adresse des locaux donnés à bail ont toutes été retournées par les services postaux avec la mention « Pli avisé et non réclamé » (pièce n°11 en demande), force est toutefois de constater qu’aucune stipulation du contrat de bail commercial ne transfère à la charge de la preneuse le coût de ces dernières, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 de sa demande en paiement des frais de mise en demeure.

Sur les majorations

En application des dispositions de l’article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon les dispositions de l’article 1150 ancien dudit code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

D’après les dispositions de l’article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 1226 ancien du code susvisé dispose quant à lui que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1229 ancien du code susmentionné, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard.

En l’espèce, la clause intitulée « PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu’ « En cas de non paiement d’un seul mois de loyer à son échéance ou des charges, le montant du loyer et des charges sera de plein droit majoré de DIX POUR CENT afin de couvrir le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la somme impayée, en ce non compris les frais taxables et non taxables, tels que honoraires d’huissier ou d’expertise » (pièce n°1 en demande, page 1).

Dès lors qu’il est acquis que la locataire s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers et charges locatives, force est de constater que les conditions d’application de la clause pénale susvisée sont réunies.

Cependant, il y a lieu de relever que cette clause apparaît manifestement excessive dans la mesure où son application à chaque échéance mensuelle y compris en cas de règlement partiel, ce qui est le cas en l’occurrence comme cela sera examiné ci-après, conduit à une disproportion indéniable entre le montant cumulé des pénalités contractuellement prévues et les préjudices effectivement subis par la bailleresse, si bien que le montant de ladite clause sera réduit à la somme de 100 euros.

En conséquence, il convient de retenir une créance de majorations contractuelles en exécution de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial d’un montant de 100 euros.

Conclusion sur la créance de la bailleresse

Aux termes des dispositions du second alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, la créance de loyers, de charges locatives et de majorations pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 28 septembre 2022, avant imputation des paiements effectués par la preneuse, s’élève à la somme totale de : 53.508,41 + 100 = 53.608,41 euros.

Il ressort des relevés bancaires produits aux débats par la locataire pour les années 2019, 2020 et 2021, que celle-ci a continué à procéder à des virements bancaires mensuels d’un montant de 1.265,45 euros (pièces n°1, n°2 et n°3 en défense), c’est-à-dire sans jamais faire application de la clause d’indexation stipulée au bail, si bien que celle-ci justifie avoir réglé, pour les sept mois de l’année 2019 s’étendant du 1er juin au 31 décembre 2019, pour les douze mois de l’année 2020 et pour les douze mois de l’année 2021, la somme totale de : (1.265,45 x 7) + (1.265,45 x 12) + (1.265,45 x 12) = 39.228,95 euros.

Dès lors que la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES reconnaît expressément qu’à la suite d’une défaillance technique, les loyers et charges locatives de l’année 2022 n’ont pas été réglés, il est établi qu’elle était redevable, à la date de la lettre recommandée de mise en demeure du 15 février 2023, de la somme de : 53.608,41 – 39.228,95 = 14.379,46 euros, si bien que ladite mise en demeure n’est fondée qu’à hauteur de ce montant.

Décision du 29 Octobre 2025

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N° RG 23/05158 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQRD

De plus, il est démontré qu’à la suite de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier en date du 15 mars 2023, laquelle s’est révélée fructueuse à hauteur d’un montant de 7.782,37 euros, la défenderesse a, au cours de la présente instance : d’une part, acquiescé à cette saisie pour la totalité de ce montant par acte unilatéral sous signature privée en date du 27 septembre 2023 ; et d’autre part, remis, par pli officiel adressé par porteur par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 octobre 2023 au conseil de la S.C. SCI FORGE ROYALE 25, un chèque libellé à l’ordre de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats d’un montant de 3.606,68 euros (pièces n°8 en demande, et n°4, n°5 et n°6 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’à la date de la présente décision, la preneuse demeure débitrice de la somme de : 14.379,46 – 7.782,37 – 3.606,68 = 2.990,41 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à payer à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 la somme de 2.990,41 euros en règlement du solde d’arriéré de loyers, de charges locatives et de majorations pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 28 septembre 2022.

Sur les intérêts moratoires

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

Selon les dispositions de l’article 1907 dudit code, l’intérêt est légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par la loi. L’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

Enfin, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1234 ancien de ce code, les obligations s’éteignent : par le paiement.

En l’espèce, bien que la clause intitulée « PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu’ « En cas de non paiement d’un seul mois de loyer à son échéance ou des charges, […] le preneur réglera un intérêt de retard égal à DEUX POUR CENT par mois ou fraction de mois de retard, calculé sur les sommes dues, frais et intérêts compris, le taux des intérêts étant limité par le taux usuraire légal » (pièce n°1 en demande, page 1), force est de constater que la bailleresse n’entend pas se prévaloir de ce taux d’intérêt conventionnel, sollicitant expressément, dans le dispositif de ses conclusions, l’application du taux légal, étant rappelé que la présente juridiction est liée par les prétentions des parties conformément aux dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile.

La S.C. SCI FORGE ROYALE 25 justifie avoir adressé à la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES une lettre recommandée de mise en demeure en date du 15 février 2023 (pièce n°6 en demande), laquelle n’était toutefois fondée, comme précédemment indiqué, qu’à hauteur d’un montant de 14.379,46 euros.

De plus, comme déjà exposé, il est établi qu’à la suite de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier en date du 15 mars 2023, laquelle s’est révélée fructueuse à hauteur d’un montant de 7.782,37 euros, la défenderesse a, au cours de la présente instance : d’une part, acquiescé à cette saisie pour la totalité de ce montant par acte unilatéral sous signature privée en date du 27 septembre 2023 ; et d’autre part, remis, par pli officiel adressé par porteur par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 octobre 2023 au conseil de la S.C. SCI FORGE ROYALE 25, un chèque libellé à l’ordre de la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats d’un montant de 3.606,68 euros (pièces n°8 en demande, et n°4, n°5 et n°6 en défense).

Dès lors, les intérêts moratoires au taux légal courront à compter du 15 février 2023, jusqu’au 27 septembre 2023 sur le montant de 7.782,37 euros, jusqu’au 2 octobre 2023 sur le montant de 3.606,68 euros, et jusqu’à complet paiement sur le solde d’un montant de 2.990,41 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à payer à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 le montant des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2023 jusqu’au 27 septembre 2023 sur le montant de 7.782,37 euros, à compter du 15 février 2023 jusqu’au 2 octobre 2023 sur le montant de 3.606,68 euros, et à compter du 15 février 2023 jusqu’à complet paiement sur le montant de 2.990,41 euros.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire et le coût de la signification de l’assignation introductive d’instance ainsi que de la présente décision, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui seront éventuellement dus par la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 en sa qualité de créancière dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce en cas d’exécution forcée de la présente décision, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, lesquels ne peuvent être mis à la charge de la défenderesse dès lors qu’un tel renversement de la charge de ces émoluments sur le débiteur n’est possible qu’en matière de créance née de l’exécution d’un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, conformément aux dispositions des articles R. 444-53 et R. 444-55 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, ainsi que dans les litiges régis par le code de la consommation d’après les dispositions de l’article R. 631-4 de ce dernier code, mais seulement en cas de condamnation du professionnel, ce qui n’est pas non plus le cas.

Elle sera également déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, et condamnée à payer à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 1.800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 de sa demande en paiement du montant des taxes foncières des années 2017 à 2022 et des frais de mise en demeure formée à l’encontre de la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES,

CONDAMNE la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à payer à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 la somme de 2.990,41 euros (DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX euros et QUARANTE ET UN centimes) en règlement du solde d’arriéré de loyers, de charges locatives et de majorations pour la période comprise entre le 1er juin 2019 et le 28 septembre 2022,

CONDAMNE la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à payer à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 le montant des intérêts de retard au taux légal à compter du 15 février 2023 jusqu’au 27 septembre 2023 sur le montant de 7.782,37 euros (SEPT MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-DEUX euros et TRENTE-SEPT centimes), à compter du 15 février 2023 jusqu’au 2 octobre 2023 sur le montant de 3.606,68 euros (TROIS MILLE SIX CENT SIX euros et SOIXANTE-HUIT centimes), et à compter du 15 février 2023 jusqu’à complet paiement sur le montant de 2.990,41 euros (DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX euros et QUARANTE ET UN centimes),

DÉBOUTE la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES à payer à la S.C. SCI FORGE ROYALE 25 la somme de 1.800 (MILLE HUIT CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. BFV ARCHITECTES aux dépens, en ce compris le coût de la saisie conservatoire en date du 15 mars 2023 et le coût de la signification de l’assignation introductive d’instance ainsi que de la présente décision, mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier visés à l’article A. 444-32 du code de commerce,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 29 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM