TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :

Le 17 février 2025

à M^e RICHARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 23/07043 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4EIZ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [U]

né le 13 Novembre 1961 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [A] épouse [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [X]

né le 27 Mars 1990 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 janvier 2022, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [O] [X] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 3500 euros, outre 366 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] a fait signifier à Monsieur [O] [X] par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023 un commandement de payer correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’absence de justification d’une assurance contre les risques locatifs,

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire acquise au bailleur par suite du commandement en date du16 août 2023 demeuré sans effet,

— constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [X] de l’appartement situé [Adresse 5] ;

— ordonner de ce chef, l’expulsion de Monsieur [X] et de tous occupants de l’appartement situé [Adresse 5] ;

— condamner Monsieur [X] à verser aux époux [U] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 3 988,46 euros jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner Monsieur [X] à verser aux époux [U] la somme provisionnelle de 20 878,08 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter du 16 août 2023 ;

— condamner Monsieur [X] à verser aux époux [U] la somme de 2500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du 16 août 2023,

— condamner Monsieur [X] à verser aux époux [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement,

— condamner Monsieur [X] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse où à défaut de règlements spontanés des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par ce dernier devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du CPC.

Au soutien de leur prétentions, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U], exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 16 août 2023 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 18 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 06 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualise leur créance à la somme de 53 816,77 euros, selon décompte en date du juin 2024, terme de juin inclus.

Ni Monsieur [O] [X], non comparant ni son conseil, excusé en raison d’un empêchement signalé au tribunal par courrier, n’ont pu intervenir à l’audience. Le conseil de Monsieur [O] [X] précise dans ce courrier ne plus avoir de nouvelles de son client.

Par décision avant dire droit du 5 septembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin d’inviter Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] à produire le

le commandement de payer du 16 août 2023 énoncé dans le bordereau de pièces.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U], représenté par leur conseil, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 70 277,33 euros, selon décompte en date de novembre 2024, terme d’octobre inclus.

Monsieur [O] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 19 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2023 pour la somme en principal de 18 162,04 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. S’il vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en contradiction avec le délai de deux mois prévu au bail, il convient de constater qu’il a été délivré avant la décision de la Cour de cassation du 13 juin 2024 précitée se prononçant sur l’application de ces nouvelles dispositions en l’absence de précisions légales sur ce point, et que l’assignation n’a été délivrée que postérieurement à l’expiration du délai de deux mois convenu.

Monsieur [X] [O] ne justifie pas avoir réglé les causes dudit commandement, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Leur dernier règlement remonte en avril 2023.Il ne justifie donc d’aucun grief causé par l’irrégularité du commandement de payer, ni par conséquent, de contestations sérieuses pouvant faire obstacle à la résiliation de plein droit de son bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 16 août 2023 a produit ses effets à l’issue du délai de deux mois et de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 octobre 2023.

Monsieur [X] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 4 115,14 euros actuellement, et de condamner Monsieur [X] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [O] reste devoir la somme de 70 277,33 euros, à la date de novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [X] [O] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 70 277,33 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 162,04 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Selon le dernier alinéa de l’article 1231-6, c’est seulement s’il prouve avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par l’obtention du taux d’intérêts moratoires, que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires.

Or Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] n’apportent pas la preuve d’une intention de nuire, ni de l’existence d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La demande relative aux frais d’exécution forcée à venir, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2022 entre Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] et Monsieur [X] [O] concernant le logement, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [B] [U] et Madame [P] [A] épouse [U], à titre provisionnel, la somme de 70 277,33 euros décompte arrêté en novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 18 162,04 euros à compter du 16 août 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 4 115,14 euros à ce jour, à compter de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande au titre de la résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président