TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00039 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ6I

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15], [Localité 16]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [L] [S] [D], domiciliée [Adresse 8]

[Localité 20]

non comparante

En présence de Monsieur [W] [R], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Décembre 2024, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M. [R]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 Janvier 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 3 mai 2023, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du [Adresse 19] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 26 juin au 10 juillet 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 15 avril 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

La parcelle cadastrée CX[Cadastre 12] d’une contenance de 46 m² située [Adresse 17] à [Localité 20] appartenant à Mme [L] [S] [D] est concernée par le projet.

Le 2 octobre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 128 000 euros outre l’indemnité de remploi.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre à Mme [L] [S] [D] par acte d’huissier signifié le 28 août 2024.

La propriétaire n’a pas répondu.

Par mémoire parvenu au greffe le 2 octobre 2024, l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à Mme [L] [S] [D] à la somme totale de 142 000 euros se décomposant en une indemnité principale de 128 000 euros et une indemnité de remploi de 14 000 euros, sur la base d’un prix de 1480€/m².

Dans ses conclusions reçues au greffe le 21 novembre 2024, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité d’expropriation à un montant total de 144 200 euros dont 130 000 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession sur la base du prix de 1480€/m² et 14 200 euros au titre de l’indemnité de remploi.

La visite des lieux s’est déroulée le 3 décembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France et de son conseil et de M. le commissaire du gouvernement, mais en l’absence du propriétaire régulièrement convoqué.

Bien que régulièrement avisée de la date de l’audience, Mme [L] [S] [D] n’a pas constitué avocat de sorte qu’il conviendra de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure ou il l’estime régulière, recevable et bien fondee.

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 20], dans le quartier du Pile. La parcelle d’une contenance de 46 m² sert d’assise à un immeuble de rapport édifié dans les années 1870 et comprenant aujourd’hui trois appartements dont deux ont été visités par le service des Domaines. Le bien est équipé d’un chauffage électrique, du tout à l’égout et de double vitrage.

Selon les données cadastrales, les surfaces utiles sont de 39 m², 22 m² et 25 m², soit une surface utile totale de 86 m², sans qu’il y ait lieu à pondération.

L’immeuble n’a pu être visité lors du transport.

D’après les données du service des Domaines, les parties communes sont dans un état correct. Les deux appartements visités sont en très bon état d’entretien selon le rapport de l’évaluateur (revêtements de sol, murs, ouvrants, éclairage). Au rez-de-chaussée et au 1er étage, il y a un duplex comprenant séjour, cuisine ouverte, couloir menant à une petite salle de bain (lavabo, WC et baignoire) et à un escalier menant à une chambre.

L’immeuble est loué.

Le bien est classé en zone UCA 7.1.4.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU2 de la Métropole européenne de [Localité 18] a été approuvé le 12 décembre 2019 et est entré en vigueur le 18 juin 2020. Il convient de retenir le 18 juin 2020 comme date de référence, date à laquelle le dernier PLU est devenu opposable.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

Il est constant que la méthode du coût de revient ne peut être utilisée pour fixer l’indemnité principale d’expropriation.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France :

Immeubles de rapport à [Localité 20], vendus dans un rayon de 1000m

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Terrain (m²)

SUP

Prix total

Prix/m²

(SUP)

1

2020P08413

BZ [Cadastre 9]

[Adresse 3]

03/07/20

72

85

145000

1705,88

2

2022P13320

DY [Cadastre 7]

[Adresse 11]

12/04/22

57

93

133500

1435,48

3

2022P31466

EH [Cadastre 5]

[Adresse 10]

11/08/22

66

105

176000

1676,19

4

2023P20817

DW [Cadastre 13]

[Adresse 1]

23/06/23

1880

101

122,3*

130000

1062,96*

5

2023P21494

BZ [Cadastre 14]

[Adresse 2]

27/06/23

1890

55

81

120000

1481,48

* surface utile pondérée corrigée

Termes de comparaison complémentaires cités par le commissaire du gouvernement

Situé à 900m

N°

Réf. enregistrement

Cadastre

Adresse

Date mutation

Année

const.

Terrain (m²)

SUP

Prix total

Prix/m²

(SUP)

6

2023P11218

HV [Cadastre 4]

[Adresse 6]

17/03/23

94

115

155000

1347,83

Tous les termes de comparaison cités correspondent à des cessions et acquisitions d’immeubles à usage d’habitation, situés dans le même secteur géographique et datant de la même période de construction.

Le terme 2, correspondant à un bien libre, doit être écarté. Il en est de même du terme 4 qui correspond à un garage loué à une société.

Le terme 3 est totalement loué. Les termes 1, 5 et 6 sont partiellement loués.

Il convient de retenir les termes 1, 3, 5 et 6. Il en ressort une moyenne de 1 552,82 euros.

Compte tenu de l’état du bien, il convient de retenir, comme proposé par le commissaire du gouvernement et l’autorité expropriante, un prix de 1480 €/m².

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité principale de dépossession revenant à Mme [L] [S] [D] doit être fixée à 128 000 euros (86 m² x 1 480 €/m² = 127280 euros arrondis à 128 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  120 000 euros x 10 % = 12 000 euros

= 14 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts-de-France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 18 juin 2020 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à Mme [L] [S] [D], pour la parcelle cadastrée CX[Cadastre 12] d’une contenance de 46 m² située [Adresse 17] à [Localité 20] à [Localité 20] à 142 000 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 128 000 euros indemnité de remploi : 14 000 euros ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de L’Etablissement public foncider des Hauts-de-France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation