TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01443 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6GA

SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], pris en la personne de son Syndic VILOGIA PREMIUM

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [G] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Ghyslain HOUINDO, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 16 Décembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La Résidence [5] située au [Adresse 6]), est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a pour syndic en exercice la société Vilogia Premium.

Depuis le 13 juin 2014, Mme [G] [W] est propriétaire au sein de cette résidence des lots n° 303 et n° 315, à savoir un appartement et une cave.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [W] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les charges de copropriété impayées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, le syndicat de copropriétaires, représenté par son avocat, demande de :

— constater l’approbation du budget prévisionnel de 2025,

— condamner Mme [W] au paiement de la somme de 12 256,27 euros (23 110,97 euros -10 854,70 euros) dans un compte arrêté au 6 novembre 2025 au titre des provisions sur charges arrêtées au 4è trimestre 2025 désormais exigible inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 avec anatocisme par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [W] au paiement des frais de recouvrement,

— condamner Mme [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens,

— constater que la société Vilogia Premium n’est pas partie à la procédure,

— dire n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées à son encontre,

— vu les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, se déclarer non saisi de la demande de condamnation à dommages-intérêts,

— en tous les cas, débouter Mme [W] de l’intégralité de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à ce que Mme [W] continue à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 1 000 euros.

Par conclusions déposées à l’audience et modifiées oralement, Mme [W], représentée par son avocat, ne conteste pas le montant de la dette mais soutient que l’obtention d’un titre exécutoire est inutile dès lors qu’elle a commencé à rembourser et demande un échéancier compte tenu de sa bonne foi, de ses efforts et de sa situation de surendettement. Elle abandonne sa demande de dommages et intérêts mais maintient sa demande de condamnation du syndicat de copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 modifié de cette loi,

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.»

L’article 14-2-1 prévoit la constitution du fonds de travaux.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 dudit décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, Mme [W] est copropriétaire au sein de la résidence [5] (pièce n° 1 syndicat).

Le 6 juin 2025, une mise en demeure de payer la somme de 27 799,97 euros dans un délai d’un mois (pièce n° 17) a été adressée par le syndicat de copropriétaires à Mme [W] au titre de l’arriéré de charges et provisions dû en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, précité.

A l’appui de sa demande, le syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son syndic, produit :

— le règlement de copropriété – état descriptif de division (pièce n° 2),

— le contrat de syndic (pièce n° 7),

— les relevés de compte individuel de copropriété et les appels de fonds depuis le 3è trimestre 2021 (pièces n° 18b à n° 22),

— les procès-verbaux d’assembIée générale des 11 octobre 2016, 28 juin 2017, 3 octobre 2018, 19 septembre 2019, 10 décembre 2020, 20 décembre 2021, 30 septembre 2022, 9 novembre 2023, 27 juin 2024 (pièces n° 4 à n° 6, et n° 8 à n° 13),

— l’extrait de compte de Mme [W] au 6 novembre 2025, faisant apparaitre un solde débiteur de 23 110,97 euros (pièce n° 23) dont la somme de 10 854,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mai 2021 et la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement desquelles Mme [W] a été condamnée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] du 23 mars 2023 (pièce n° 14), ainsi que la somme totale de 391,33 euros au titre des frais de recouvrement qui sera examinée ci-dessous.

Lors des réunions d’assemblée générale, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

Le syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son syndic, est donc fondé à réclamer la somme de 11 364,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025, date des conclusions valant mise en demeure, au titre des provisions sur charges échues, échéance du 4è trimestre 2025 incluse.

Par lettre du 27 décembre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a notifié au syndic des copropriétaires le plan conventionnel de surendettement définitif, applicable à compter du 31 janvier 2024, élaboré au profit de Mme [W], lequel plan mentionne au profit du syndicat de copropriétaires une dette de 16 304,71 euros, correspondant à l’arriéré au 1er août 2023, incluant la créance consacrée par l’arrêt du 23 mars 2023 précité, et prévoit un moratoire de 24 mois (pièce n° 15).

Par ce plan, le syndicat des copropriétaires s’est engagé à ne pas engager ou à suspendre toutes voies d’exécution pendant la durée du plan, tandis que Mme [W] s’est engagée à ne pas aggraver son endettement, notamment en s’acquittant de ses charges courantes, y compris les charges de copropriété.

Aussi, l’arriéré de charges ultérieur au plan et exigible s’élève à 6 806,26 euros (23 110,97 euros -16 304,71 euros).

Par lettre recommandée du 6 novembre 2025, au vu de cet arriéré, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [W] de régulariser sa situation dans un délai de quinze jours sous peine de caducité de plein droit du plan de surendettement (pièce n° 24).

La condamnation à paiement sera donc prononcée sans préjudice de l’application du plan conventionnel de surendettement établi le 27 décembre 2023 en faveur de Mme [W].

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son syndic, demande le paiement par Mme [W] de la somme totale de 391,33 euros au titre des frais de recouvrement, à savoir :

—  70,48 euros “19.05.23 [T] et ass.com.justice”

—  70,48 euros “19.05.23 SAS [T] Sig Arrêt”

—  57,71 euros “02.06.23 [T] et ass.com.justice”

—  84,66 euros “astucio huissier”

lesquels constituent des frais déjà inclus dans les dépens mis à la charge de Mme [W], qui sont donc à déduire, et :

—  36 euros “mise en demeure” du 30 décembre 2024 (pièce n° 16)

—  36 euros “relance copropriétaire 06/06/2025" (pièce n° 17)

—  36 euros “relance copropriétaire 06/08/2025".

Le contrat de syndic (pièce n° 7) stipule en son article 9 que les frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul propriétaire concerné dans les conditions suivantes et prévoit la facturation de 30 euros TTC pour chaque mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception et relance après mise en demeure. Par ailleurs, la mise en demeure du 6 août 2025, qui n’est pas produite, n’est pas justifiée comme frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [W] à payer au syndicat de copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts échus

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Il y a lieu d’accueillir la demande à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des paiements effectués par Mme [W] depuis la mise en demeure du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à ce que cette dernière continue à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 1 000 euros.

Par conséquent, sans préjudice de l’application du plan conventionnel de surendettement du 27 décembre 2023, il convient d’accorder à Mme [W], dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, la totalité de la créance redeviendra exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur les demandes contre le syndic et de dommages et intérêts

Il y a lieu de constater que Mme [W] ne formule plus aucune demande contre le syndic, ni de demande de dommages et intérêts contre quiconque.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [W], qui succombe, est condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sans que cela soit contraire à l’équité et au vu de la situation économique de Mme [W], il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Sans préjudice de l’application du plan conventionnel de surendettement du 27 décembre 2023,

Condamne Mme [G] [W] à payer au [Adresse 7] [5], pris en la personne de son syndic, la société Vilogia Premium, la somme de 11 364,94 euros (onze mille trois cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des provisions sur charges de copropriété échues impayées, échéance du 4è trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025 ;

Condamne Mme [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], pris en la personne de son syndic, la société Vilogia Premium, la somme de 60 euros (soixante euros) au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorise Mme [G] [W] à se libérer de sa dette en onze mensualités de 1 000 euros chacune, la dernière étant augmentée du solde du principal, des frais, intérêts et dépens ;

Dit que le premier versement devra intervenir le premier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les versements suivants le premier jour de chaque mois suivant ;

Dit que, faute pour Mme [G] [W] de régler une des mensualités à bonne date, la totalité de la créance redeviendra exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Constate que Mme [G] [W] ne formule aucune demande contre le syndic, ni de demande de dommages et intérêts contre quiconque ;

Condamne Mme [G] [W] aux dépens ;

Condamne Mme [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5], pris en la personne de son syndic, la société Vilogia Premium, la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN