TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00018 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YLHE

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 19]

représentée par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [Y] [H], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [W] [X] épouse [H], demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Monsieur [Z] [C], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025, après avoir entendu :

M^e Delgorgue, M^e Jamais, M. [C]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mars 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 14 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Adresse 34] à [Localité 25] a bénéficié de plusieurs programmes de rénovation et de requalification tels que le programme de l’ANRU [Localité 25] Quartiers Anciens et le Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Par arrêté du 24 février 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête préalable unique à la déclaration d’utilité publique du projet, laquelle s’est déroulée du 3 au 20 avril 2023.

Le projet de renouvellement urbain [Localité 25] [Adresse 35] [Adresse 32] à [Localité 25] a été déclaré d’utilité publique le 13 février 2024.

La parcelle cadastrée MR [Cadastre 3] sise [Adresse 15] à [Localité 25] d’une contenance de 114 m² appartenant à M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H] est concernée par le projet.

Le 7 novembre 2023, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 564 000 euros outre l’indemnité de remploi de 57 600 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France, autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre le 1er mars par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signés le 4 mars 2024).

Faute d’accord des propriétaires, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 15 mai 2024 et a maintenu son offre d’un prix de 621 600 euros correspondant à 564 000 euros d’indemnité principale de dépossession et à 57 600 euros d’indemnité de remploi. Il retient un prix de 2 000 euros appliqué à une surface utile pondérée de 282 m².

Dans leur mémoire en défense du 26 juin 2024 reçu le 1er juillet 2024 au greffe, M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H] demandent à la juridiction de :

– Fixer l’indemnité d’expropriation :

A titre principal, à 823 830 euros, dont :→ l’indemnité principale : 747 300 euros

→ l’indemnité de remploi : 76 530 euros

A titre subsidiaire, à 690 754 euros,→ l’indemnité principale : 626 322 euros

→ l’indemnité de remploi : 64 432 euros

– Condamner l’Etablissement public foncier des Hauts de France à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font valoir que l’immeuble bénéficie d’une situation privilégiée, à proximité de la faculté de droit, en face d’une place arborée disposant de places de stationnement et qu’il se trouve dans un linéaire commercial toute activité. Ils estiment que le prix au m² résultant des termes de comparaison est de 2221€/m². Ils considèrent que les termes de comparaison ne sont pas en meilleur état que leur immeuble. Ils citent deux autres termes de comparaison pour parvenir à un prix moyen de 2 650€/m².

Dans ses conclusions du 7 août 2024, M. le commissaire du gouvernement estime l’indemnité de dépossession totale conformément à l’offre de l’autorité expropriante.

La visite des lieux s’est déroulée le 5 septembre 2024, en présence du représentant de l’Etablissement public foncier des Hauts de France et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [H] et de son conseil.

Dans son mémoire en réplique du 8 octobre 2024 reçu le 10 octobre 2024 au greffe, l’Etablissement public foncier des Hauts de France maintient son offre initiale. Il souligne que la surface de 282 m² n’a pas été contestée lors du transport. Il discute les termes de comparaison cités par les propriétaires. Il estime qu’il ressort des sept termes de comparaison pouvant être retenus un prix moyen de 2 126€/m² pouvant être arrondi à 2 000 €/m².

Dans ses conclusions du 9 octobre 2024, reçues le 15 octobre 204, M. le commissaire du gouvernement modifie son évaluation et estime l’indemnité de dépossession totale à 666 700 euros dont 605 000 euros d’indemnité principale et 61 700 euros d’indemnité de remploi en retenant un prix de 2 140€/m².

Dans leur mémoire en défense n°2 reçu le 13 décembre 2024, les consorts [H] demandent à la juridiction de :

– Fixer l’indemnité d’expropriation :

A titre principal, à 1 585 198,50 euros, dont :→ l’indemnité principale : 1 437 635 euros

→ l’indemnité de remploi : 147 563,50 euros

A titre subsidiaire, à 1 139 806,90 euros, dont :→ l’indemnité principale : 1 035 097,20 euros

→ l’indemnité de remploi : 104 709 ,70 euros

A titre infiniment subsidiaire, à 997 788,79 euros, dont :→ l’indemnité principale : 905 989,81 euros

→ l’indemnité de remploi : 91 798 98 euros

– Condamner l’Etablissement public foncier des Hauts de France à leur verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils se prévalent d’une surface de 388,55 m²P d’après le rapport d’un géomètre. Ils discutent les termes de comparaison. Ils estiment que le terme correspondant au [Adresse 6] est le terme le plus similaire et retiennent ainsi un prix de 3 700€/m² à titre principal. Subsidiairement, ils demandent un prix de 2664€/m².

Dans son mémoire en réplique n°2 reçu le 6 janvier 2025, l’Etablissement public foncier des Hauts de France modifie son offre pour tenir compte des surfaces mesurées. Il estime que seule une surface de 335,50 m² doit être retenue, les caves devant être pondérées à 0,3. Il offre ainsi une indemnité totale de 739 300 euros dont 671 000 euros d’indemnité principale et 68 300 euros d’indemnité de remploi. Il estime que les consorts [H] n’établissent pas la valeur dont ils se prévalent.

Dans ses conclusions complémentaires n°2 du 8 janvier 2025 reçues au greffe le 17 janvier 2025, M. le commissaire du gouvernement revalorise son offre à 831 700 euros dont 755 000 euros d’indemnité principale dont 76 700 euros d’indemnité de remploi. Il retient un prix augmenté à 2 150€/m²P appliqué à une surface de 350,68 m²P. Il applique une pondération de 0,5 pour la cave. Il fait état de l’insécurité régnant sur la [Adresse 31] en produisant des articles de presse mentionnant un meurtre survenu le 6 octobre 2024 dans un contexte de trafic de stupéfiants. Il écarte les termes de comparaison ne correspondant pas à des immeubles mixtes.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 17 janvier 2025, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé sur la commune de [Localité 25], dans le quartier de [Localité 26] sur la [Adresse 31]. Il s’agit d’un immeuble mixte de rapport érigé sur une parcelle de 114 m².

Le bâtiment correspond à un ensemble mitoyen érigé au début du XXème siècle sur quatre niveaux et comprenant une partie commerciale en rez-de-chaussée outre une partie habitation dans les étages.

La cellule commerciale occupe le rez-de-chaussée et la cave. Elle est à usage de restauration rapide, exploitée par le fils des propriétaires. Le rez-de-chaussée est carrelé, avec climatisation et volets roulants. Il comprend une salle de restaurant, un espace cuisine, des WC PMR, un sous-sol complet sous voûtains de briques. Il y a des traces d’humidité notamment dans le sous-sol.

Les trois étages sont composés de la même façon. Chaque étage comprend un T2 avec une chambre, une salle-à-manger, une salle de bain et une cuisine, et un T1 avec une pièce à vivre avec coin kitchenette et salle-de-bain. Les logements sont équipés de convecteurs électriques, revêtement de sol plastifié ou plancher bois, murs peints.

L’ensemble de l’immeuble est dans un état correct.

Tous les appartements sont loués.

Le bien est classé en catégorie cadastrale 6. La parcelle est classée au PLUi de la MEL en zone UCM 2.1.1.

La [Adresse 31] est un secteur marqué par les trafics de stupéfiants et l’insécurité, ainsi que cela résulte des articles de presse produits par M. le commissaire du gouvernement. Il ne s’agit aucunement d’une situation privilégiée de l’immeuble alors qu’au contraire les autorités publiques mettent en œuvre diverses stratégies pour mettre un terme à l’insécurité dans cette zone.

2/ Sur la surface

Les propriétaires ont fait procéder à un mesurage de l’immeuble par un géomètre-expert le 19 septembre 2024. Il en résulte les données suivantes :

En matière d’expropriation, il est d’usage de privilégier la surface habitable pondérée qui correspond à la surface utilisable d’un logement, annexes comprises (balcon, terrasse, loggia, cave, garage et grenier), les dites annexes étant pondérées en fonction de leur intérêt d’utilisation, selon des coefficients déterminés par le cadastre.

Cette pondération a notamment pour objet de permettre la comparaison utile des termes cités sur la base de surfaces calculées de la même manière.

En l’espèce, les parties s’opposent sur la pondération du sous-sol.

Il s’agit d’un grand espace, propre, carrelé, qui sert d’espace de stockage pour le local commercial. Cependant, il ne dispose d’aucune fenêtre et éclairage naturel et son utilité est limitée par rapport au local commercial. La visite des locaux a permis de se convaincre qu’il s’agit bien d’une cave, et donc d’un espace annexe qui comme tel doit être soumis à pondération.

Compte tenu de la belle taille de cet espace qui est carrelé et dispose d’une hauteur satisfaisante, il convient, à l’instar du commissaire du gouvernement, d’appliquer une pondération de 0,5.

En conséquence, il sera retenu une surface pondérée totale de l’immeuble de :

surface habitation : 228,67 m² (89,94 m² + 72,49 m² + 66,24 m²)surface commerciale : 122,01 m² (84,14 m² + 75,74 m² x 0,5)= 350,68 m²P.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 24] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 3 avril 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

(m²)

Prix

Prix/m²

Observations

1

01/12/2021

[Localité 25]

[Adresse 5]

MS [Cadastre 9]

93

259

585000

2258,69

1 commerce et 8 logements

2

12/03/2020*

[Localité 25]

[Adresse 8]*

MS [Cadastre 16]

89

159*

283000*

1779,87*

1 commerce et 3 logements rénovés

La parcelle [Cadastre 27] [Cadastre 16] correspond au [Adresse 28] et non au n°10.

3

08/11/2022

[Localité 25]

[Adresse 4]

PS 600

67

173*

422000

2439,31*

1 commerce et 3 logements

4

28/04/2022

[Localité 25]

[Adresse 22]

MS [Cadastre 17]

47

126*

290000

2301,59*

1 commerce et 3 logements

5

13/12/2022

[Localité 25]

[Adresse 21]

P 461

62

105,8*

210000

1984,88*

1 commerce et 3 logements

6

25/05/2021

[Localité 25]

[Adresse 11]

MR 154

130

208*

420000

2019,23*

1 commerce et 6 logements

7

11/10/2022

[Localité 25]

[Adresse 1]

MO 36

91

206*

430000

2087,38*

1 commerce et 3 logements

Termes de comparaison cités par M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H] :

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SU

Prix

Prix/m²

Observations

8

30/09/2022

[Localité 25]

[Adresse 7]

OY [Cadastre 13] et 1

132

245,8

809000

3291,03

8 logements

9

07/11/2022

[Localité 25]

[Adresse 20]

MO 135

79

256,9

650000

2530,17

8 logements et une cave

Les propriétaires évoquent également un terme de comparaison cité dans l’évaluation du service des [23], soit une cession du 27 juillet 2022 d’un bien situé [Adresse 14] à [Localité 25], parcelle cadastrée [Cadastre 33] d’une contenance de 184 m², vendue au prix de 445 000 euros, soit un prix de 2418 €/m²P et correspondant à à 6 studios dans un état « impeccable ».

Le prix/m² du terme 8 doit être recalculé comme l’a fait M. le commissaire du commissaire du gouvernement à 3 291,03 euros, puisqu’il convient effectivement de tenir compte du prix hors meubles.

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement:

N°

Date mutation

Commune

Adresse

Réf. Cadastrales

Surface

terrain

SUP

Prix

Prix/m²

Observations

10

16/06/2021

[Localité 25]

[Adresse 2]

MS [Cadastre 18]

46

120

[Localité 10]

2625

Cave, commerce, 3 logements de 2 pièces

Il convient d’écarter le terme correspondant au [Adresse 14] qui était cité dans l’évaluation domaniale et le terme 9, puisqu’ils concernent des immeubles uniquement à usage d’habitation et non des immeubles mixtes à usage de commerce et d’habitation, lesquels relèvent d’un autre marché.

Le terme 8 sera également écarté puisque la vente ne concerne pas l’immeuble dans son intégralité mais uniquement une partie des lots de l’immeuble, sans le commerce, de sorte qu’il s’agit d’une vente à la découpe qui relève d’un autre marché.

Les termes 1 à 7 et 10 correspondent à des cessions et acquisitions récentes d’immeubles situés dans le même secteur géographique, et dans un rayon de 250 à 1500 mètres. Il ne saurait être prétendu comme le soutiennent les consorts [H], que les immeubles situés sur la [Adresse 31] bénéficieraient d’une situation plus privilégiée que ceux situés sur la [Adresse 30], alors que la [Adresse 31] souffre de problèmes d’insécurité et de trafics de stupéfiants.

Les immeubles objets de ces huit termes présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus.

Rien ne justifie de se fonder sur les seuls termes 1, 10 et 4 (les termes 8, 9 et [Adresse 36] étant écartés comme non pertinents) comme le demandent les propriétaires à titre subsidiaire. En effet, les termes 2, 3, 5, 6 et 7 restent situés à proximité et dans le même secteur géographique. Et les seules photographies de leurs façades ne permettent pas d’en déduire que les immeubles sont dans un moins bon état que l’immeuble en cause.

Les termes 1 à 7 et 8 seront ainsi retenus comme présentant suffisamment de caractéristiques communes avec l’immeuble litigieux pour être pertinents.

La moyenne de ces huit termes est de 2 186,99 €/m²P.

La fourchette de prix évolue de 1779,87€/m² à 2625€/m²P.

Compte tenu de l’état correct de l’immeuble, il convient de retenir un prix correspondant à la moyenne arrondie des termes de comparaison retenus, soit un prix de 2190 €/m²P

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité de dépossession principale revenant à M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H] doit être fixée à 768 000 euros (2190 € x 350,68 m²= 767 989,20 arrondi à 768 000 euros).

II- Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  760 000 euros x 10 % = 76 000 euros

= 78 000 euros.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France. Il sera également condamné à payer à M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 3 avril 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H], pour la parcelle cadastrée MR [Cadastre 3] sise [Adresse 15] à [Localité 25] d’une contenance de 114 m² à 846 000 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 768 000 euros indemnité de remploi : 78 000 euros ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [Y] [H] et Mme [W] [X] épouse [H] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation