TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Philippe MIRABEAU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Romain ROSSI LANDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SX3

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [L] [B] [J] [F] [Z] épouse [D], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [P] [V] [Z], demeurant [Adresse 5]

Madame [X] [F] [R] [T], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Romain ROSSI LANDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 4]

Madame [S]-[A] [H], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Philippe MIRABEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07522 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SX3

Exposé des FAITS ET de la PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2016 Mme [U] et M. [C], propriétaires d’un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 6] (92), ont assigné M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] devant le tribunal d’instance de Vanves en référé aux fins d’expulsion.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2016 le tribunal d’instance de Vanves a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte authentique du 28 novembre 2019, Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] ont acquis le bien auprès de Mme [U] et M. [C].

Par actes de commissaire de justice du 29 juillet 2024, Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] ont assigné M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Se déclarer compétent en raison du dépaysement de l’affaire,Juger Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] recevables et bien-fondés en leurs demandes; Juger valable le congé pour reprise personnelle signifié le 31 mars à effet du 28 novembre 2021; Par conséquent, et en tout état de cause : Prononcer la résiliation du bail verbal du 4 octobre 2005, à effet du 4 octobre 2005, en application du congé délivré le 31 mars 2020, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ; Juger M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H], ainsi que tout occupant de leur chef, occupants sans droit ni titre depuis le 29 novembre 2021; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [H] et Mme [S]- [A] [H] à la somme mensuelle de 1.100 euros, et les condamner à la leur payer à compter du 29 novembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux; Condamner M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à leur payer la somme de 42.935,37 euros au titre des indemnités d’occupations échues non payées, somme à parfaire au jour du jugement; Ordonner l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H], et tout occupant de leur chef des lieux au besoin avec le concours de la force publique; autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution; Condamner M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 13 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 janvier 2024 lors de laquelle elle a à nouveau été renvoyée à la demande des défendeurs à l’audience du 14 mai 2025 avec formalisation d’un calendrier de procédure.

A cette audience Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Se déclarer compétent en raison du dépaysement de l’affaire ; Juger Mme [L] [Z] épouse [D], M. [O], [N] [Z], Mme [X] [T] recevables et bien-fondés en leurs demandes ; Débouter M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;A titre principal, juger M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] occupants sans droit ni titre du logement ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail; A titre infiniment subsidiaire, juger valable le congé pour reprise personnelle signifié le 31 mars à effet du 28 novembre 2021 ; Prononcer la résiliation du bail verbal du 4 octobre 2005, en application du congé délivré le 31 mars 2020, En toutes hypothèses, Ordonner l’expulsion de M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H], et tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution; Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à la somme mensuelle de 1.135,83 euros, et les condamner à la leur payer à compter du 29 novembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à leur payer la somme de 54.041,54 euros au titre des indemnités d’occupations échues non payées, somme à parfaire,Condamner M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Ils soulèvent en outre que le calendrier de procédure n’a pas été respecté par les défendeurs et demandent que les pièces de ces derniers, qui ne leur ont pas été communiquées vu l’absence de bordereau de pièces, soient écartées des débats. Ils soutiennent que la procédure devant le tribunal judiciaire de Nanterre est sans incidence sur la présente procédure.

M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

Qu’il soit sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive concernant la fixation judiciaire du propriétaire de l’immeuble, Débouter l’indivision [Z] de toutes demandes, Condamner l’indivision [Z] à leur payer une somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, A titre subsdiaire, allouer une indemnité de 100000 euros à la famille [H] tout chef de préjudice confondu, CONDAMNER l’indivision [Z] in solidum à verser aux époux [H] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils affirment avoir communiqué leurs pièces telles que visées au bordereau.

Ils n’ont pas soutenu oralement leurs conclusions visées par le greffe lors de l’audience de renvoi du 24 janvier 2025 aux fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des demandeurs.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où le présent jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la compétence territoriale du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris

Aux termes de l’article 47 du code de procédure civile lorsqu’un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.

En l’espèce, alors que le local objet du litige se situe à [Localité 6] (92), Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] ont saisi le juge des contentieux de la protection de Paris, Mme [L] [Z] exerçant les fonctions de mandataire judiciaire à la protection des majeurs sur le ressort du tribunal judiciaire de Nanterre.

Compte tenu de ces fonctions dont il est justifié, l’action devant le juge des contentieux de la protection de Paris est recevable, ce que les défendeurs n’ont pas contesté.

Sur le non-respect du calendrier de procédure et la communication des pièces

Aux termes de l’article 446-2 dernier alinéa du code de procédure civile le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, les demandeurs ne justifie pas avoir reçu après le 30 avril 2025 – date fixée par le calendrier de procédure – les conclusions de M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H]. Un bordereau de pièces est par ailleurs annexé à leurs conclusions.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande tendant à ce que les conclusions et pièces de M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] soient écartées des débats.

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 12 al. 1 et 2 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, sur le fondement de l’article 122 du code civil M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] demandent à ce qu’il soit sursis à statuer sur les demandes des demandeurs dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Nanterre saisi d’une action aux fins de reconnaissance d’une usucapion sur les locaux objets du présent litige.

Bien que l’exception de procédure soit mal fondée – l’article 122 du code civil étant sans aucun rapport – il y a lieu d’y substituer les fondements exacts s’agissant d’une question relevant d’une compétence exclusive du tribunal judiciaire.

En effet l’article 49 du code de procédure civile dispose que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Or, l’article R211-3-26 dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive s’agissant des actions immobilières pétitoires.

Néanmoins, de jurisprudence constante (Civ. 1ère 21 mai 1986) le juge judiciaire ne peut accueillir une exception préjudicielle que si elle présente un caractère sérieux.

En l’espèce, l’exception préjudicielle est dénuée de caractère sérieux dans la mesure où, comme le soulèvent les demandeurs, M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] ont invoqué dans le cadre de la procédure en référé devant le tribunal d’instance introduite le 10 juillet 2016 l’existence d’un bail à tout le moins verbal à leur profit de sorte qu’ils ne se sont pas agi comme propriétaires.

Au surplus, en application des articles 2240 et 2241 cette reconnaissance de la qualité de locataire comme l’introduction de l’instance en référé ont interrompu le délai de prescription. Or, M. [W] [H] soutient être entré dans les lieux au cours de l’année 1989 de sorte qu’au 10 juillet 2016 le délai de 30 ans n’était pas écoulé.

Sur la demande d’expulsion

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

De jurisprudence constante l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] ne revendiquent pas dans le cadre de la présente instance l’existence d’un bail même verbal. Il est d’ailleurs constant qu’ils ne règlent aucun loyer.

Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T], qui produisent l’acte notarié de vente du 28 novembre 2019, justifient de leur qualité de propriétaires indivis.

M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] sont en conséquence occupants sans droit ni titre du local situé [Adresse 3] à [Localité 6] (92).

Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Par conséquent, les demandeurs seront déboutés de leur demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] sollicitent la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1135,83 euros en se fondant sur une évaluation de loyer pour un montant compris entre 1050 et 1150 euros effectuée par l’agence immobilière Guy Hoquet le 13 mars 2024 pour une maison en bon état de 45m² environ sur une parcelle de 272m², compte tenu du marché immobilier actuel et sous réserve de recherches plus approfondies (attestations plomb, amiante, termite, diagnostic de performance énergétique…).

Le prix sollicité semble surévalué compte tenu de l’état du bien dont il n’est pas justifié. L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à la somme mensuelle de 700 euros, hors charges et ce à compter du 29 novembre 2021 comme sollicité par les demandeurs et jusqu’à libération des lieux.

En l’absence de bail écrit, l’indemnité d’occupation ne peut être soumise à indexation laquelle doit avoir été antérieurement contractuellement prévue pour s’y appliquer également.

M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] sont en conséquence redevables et seront condamnés à payer à Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] la somme de 28362,78 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 29 novembre 2021 et le 14 mai 2025 date de l’audience soit 3 ans (700x12x3), 4 mois (700x4), 2 jours en novembre 2021 (700/30x2) et 14 jours en mai 2025 (700/31x14).

Sur les demandes reconventionnelles de M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la demande au titre de la résistance abusiveDans la mesure où il a été fait droit aux demandes de Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T], la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 100000 eurosEn l’espèce, M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] n’ont aucunement ventilé leur demande par poste de préjudice. Ils sont en outre occupants sans droit ni titre du local et il n’est démontré aucune faute commise par Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T].

M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Ils seront en outre condamnés à payer à Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] ;

REJETTE l’exception de procédure aux fins de sursis à statuer ;

DEBOUTE Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] de leur demande tendant à ce que les conclusions et les pièces communiquées par M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] soient écartées des débats ;

CONSTATE que M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] sont occupants sans droit ni titre du pavillon situé [Adresse 4] ;

ORDONNE à M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à la somme de 700 euros à compter du 29 novembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à payer à Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] la somme de 28362,78 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 29 novembre 2021 et le 14 mai 2025 ;

DEBOUTE M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] de leurs demandes indemnitaires ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] aux dépens,

CONDAMNE M. [W] [H] et Mme [S]-[A] [H] à payer à Mme [L] [Z], M. [O] [Z] et Mme [X] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur ce fondement,

La greffière La juge