MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02312 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U45J

AFFAIRE : S.C.I. JOYCEC/ Société C.I.C., S.A. DIAC, S.A.S. PALMIER DES ÎLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JOYCE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Marie-Odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

DEFENDERESSES

S.A.S. PALMIER DES ÎLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G493

Société CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée

S.A. DIAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représentée

Clôture prononcée le : 03 octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 03 février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 16 mai 2025.

********

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, la SCI IMMOBILIÈRE CARRÉ D’OR a consenti à la S.A.S. PALMIER DES ÎLES, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 877 880 484, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er septembre 2019, et ce moyennant un loyer annuel en principal de 19 200 € HT HC.

Par acte notarié du 26 mai 2023, ces locaux ont été vendus en cours de bail par la SCI IMMOBILIÈRE CARRÉ D’OR à la S.C.I. JOYCE, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 920 039 914 et dont le siège est sis [Adresse 6].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 décembre 2023 valant mise en demeure, la S.C.I. JOYCE a indiqué à la S.A.S. PALMIER DES ÎLES qu’elle considérait que le bail conclu le 1er septembre 2019 était nul et lui a enjoint de s’acquitter de la somme de 7 908,79 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus et non réglés.

Suivant assignations délivrées les 29 février, 4 mars et 15 mars 2024, la S.C.I. JOYCE a attrait la S.A.S. PALMIER DES ÎLES devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du bail et, à titre subsidiaire, sa résiliation judiciaire.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 23 septembre 2024, la S.C.I. JOYCE a demandé à la juridiction, au visa des articles 1103 et 1104 du Code Civil, ainsi que des articles L.145-1 à L. 145-60 et R. 211-4 et du Code de Commerce, de :

« JUGER que le bail commercial conclu entre la SCI JOYCE et la Société PALMIER DES ILES en date du 1er Septembre 2019 est NUL ET DE NUL EFFET.

DECLARER la SAS PALMIER DES ILES occupante sans droit ni titre.

ORDONNER l’expulsion des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], de la SAS PALMIER DES ILES que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

JUGER que la Société PALMIER DES ILES est redevable d’une indemnité d’occupation, depuis le 01/09/2019 égale au montant du loyers et charges et ce jusqu’à la libération des locaux.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la SAS PALMIER DES ILES, à verser à LA SCI JOYCE les sommes suivantes :

— Au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation au MOIS DE Novembre 2023 inclus, la somme principale de 5879,91€.

— À compter de l’échéance de DECEMBRE 2023 et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel plus les charges.

SUBSIDIAIREMENT, si le bail du 01/09/2019 venait à être déclaré valide par la juridiction saisie, la SCI JOYCE bailleresse demande au Tribunal de,

JUGER que la Société PALMIER DES ILES ne respecte plus les clauses et conditions du bail du 1er Septembre 2019.

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 1er Septembre 2019 aux torts exclusifs de la locataire, la SCI PALMIER DES ILES.

DEBOUTER la SAS PALMIER DES ILES de ses demandes.

ORDONNER l’expulsion des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], de la SAS PALMIER DES ILES que de tous occupants de son chef, immédiatement, sans délai et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

JUGER que la Société PALMIER DES ILES est redevable d’une indemnité d’occupation, et ce jusqu’à la libération des locaux.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la SAS PALMIER DES ILES, à verser à LA SCI JOYCE les sommes suivantes :

— Au titre de l’arriéré de loyers au MOIS DE septembre 2024 inclus, la somme principale de 23.259,55 €.

— Et postérieurement jusqu’à la libération des lieux, à compter de SEPTEMBRE 2024, les loyers dus de OCTOBRE 2024 jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, puis à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer plus les charges.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

JUGER que la demanderesse a respecté les dispositions de l’article L 143-2 du Code de Commerce.

CONDAMNER la Société PALMIER DES ILES à payer à la SCI JOYCE la somme de 2.500 €, en vertu des dispositions de l’Article 700 du CPC.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, compatible avec la nature de l’affaire.

CONDAMNER la Société PALMIER DES ILES aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais acte d’Huissier (commandement, assignation) en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile. »

La S.C.I. JOYCE a soutenu que :

— le bail du 1er septembre 2019 a été consenti à une société en formation dès lors que la S.A.S. PALMIER DES ÎLES n’était pas encore immatriculée, de sorte qu’elle n’avait pas encore la personnalité morale et que le bail est donc frappé d’une nullité absolue ne pouvant faire l’objet d’aucune reprise ;

— la défenderesse lui est ainsi redevable rétroactivement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de validité du bail depuis le 1er septembre 2019 jusqu’à la décision à intervenir, ainsi qu’à compter de cette décision ;

— à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée en raison des manquements récurrents su Preneur à son obligation de s’acquitter des loyers, la défenderesse ne contestant pas sa dette ;

— elle s’oppose à ce que des délais de paiement soient accordés à la défenderesse dès lors que la dette s’accroît et que les paiements des loyers n’ont pas repris.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 août 2024, la S.A.S. PALMIER DES ÎLES a demandé au tribunal, au visa des articles 1104, 1842 et 1343-5 du Code civil et de l’article 700 du Code de procédure civile, de :

« Sur les demandes de la SCI JOYCE :

DEBOUTER la SCI JOYCE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Sur la demande reconventionnelle de la SAS PALMIER DES ILES :

ACCORDER à la SAS PALMIER DES ILES des délais de paiement ;

DIRE que la SAS PALMIER DES ILES pourra s’acquitter du paiement de son arriéré locatif, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 24 mensualités d’égal montant jusqu’à complet apurement de la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir,

En tout état de cause :

CONDAMNER la SCI JOYCE à payer à la SAS PALMIER DES ILES la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI JOYCE aux entiers frais et dépens de la procédure, »

La S.A.S. PALMIER DES ÎLES a soutenu que :

— la jurisprudence considère que la nullité n’est pas encourue dès lors qu’il est établi que la commune intention des parties était bien de conclure le bail en son nom et pour son compte, d’autant que l’assemblée générale constitutive s’est tenue le 13 septembre 2019 et que son procès-verbal a été déposé le 10 octobre suivant ;

— la dette locative dont elle est redevable envers le Bailleur n’est pas contestée et qu’elle sollicite à ce titre des délais de grâce ;

— ses difficultés résultent de l’état d’urgence sanitaire liée au Covid-19 qui a modifié les usages de sa clientèle mais qu’elle a cherché à régulariser, même partiellement, sa dette locative de bonne foi, de sorte que des délais de 24 mois peuvent lui être accordés afin d’apurer sa dette.

L’acte introductif d’instance a été signifié au C.I.C. et à la S.A. DIAC suivant les modalités de l’article 654 du Code de procédure civile. Le C.I.C. et la S.A. DIAC n’ont pas constitué avocat à la date du premier appel de l’affaire devant le Juge de la mise en état. La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire à leur égard en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 3 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 3 février 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il en est ainsi du moyen relatif au respect par la demanderesse des prescritpions de l’article L. 143-2 du Code de commerce, qui n’est d’ailleurs formulé ni au soutien, ni à l’encontre d’une quelconque demande des parties.

Sur la demande principale en nullité du bail commercial

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article L. 210-6 du Code de commerce dispose que :

« Les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société. »

Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le juge dispose du pouvoir d’apprécier souverainement, par un examen de l’ensemble des circonstances, tant intrinsèques à l’acte qu’extrinsèques, si la commune intention des parties n’était pas que l’acte fût conclu au nom ou pour le compte de la société en formation et que cette société puisse ensuite, après avoir acquis la personnalité juridique, décider de reprendre les engagements souscrits (Cass. com., 29 novembre 2023, n° 22-12.865, Publié au bulletin).

En l’espèce, le bail litigieux a été consenti le 1er septembre 2019 à la S.A.S. PALMIER DES ÎLES alors que celle-ci était en cours d’immatriculation ainsi que cela ressort explicitement des stipulations désignant les parties (pièces n° 4 en demande et n° 1 en défense), le Bailleur ne pouvant dès lors ignorer cette circonstance résultant intrinsèquement de l’acte souscrit.

Au demeurant, le procès-verbal de l’assemblée constitutive de la société défenderesse a été déposé le 10 octobre suivant (pièce n° 2 en défense).

Il s’évince de ce qui précède que la commune intention des parties ne faisait nullement obstacle à ce que la bail litigieux soit conclu au nom et pour le compte de la S.A.S. PALMIER DES ÎLES, le moyen contraire du demandeur ne pouvant prospérer.

En conséquence, la S.C.I. JOYCE sera déboutée de sa demande présentée à titre principal.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code expose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1728 du Code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

(…)

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

En vertu de l’article 1224 de ce code, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de son article 1227, « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1228 du même code dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est par ailleurs constant que la résiliation judiciaire prend effet à la date de la décision la prononçant et n’a d’effet que pour l’avenir s’agissant d’un contrat à exécution successive.

En l’espèce, aux termes des stipulations du bail commercial consenti au profit de la S.A.S. PALMIER DES ÎLES le 1er septembre 2019 (pièce n° 1 en demande), la S.C.I. JOYCE a donné à bail au Preneur, défendeur à l’instance, des locaux moyennant le versement d’un loyer annuel de 19 200 € HT HC payable mensuellement et d’avance.

Il résulte cependant des pièces versées aux débats que le Preneur a cessé de verser au Bailleur l’intégralité des loyers échus depuis le mois de juin 2023 et n’a plus effectué aucun versement à compter du mois de janvier 2024 ainsi qu’il ressort tant du relevé de compte du groupe BELLETOILE du 14 décembre 2023 (pièce n° 5 en demande) que du dernier décompte arrêté au mois de septembre 2024 (pièce n° 9 en demande), et ce en dépit de plusieurs courriers de relance adressés à la défenderesse depuis le 12 juin 2023 l’invitant à s’acquitter des sommes dont elle était débitrice (pièces n° 6 en demande).

En outre, par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 décembre 2023, le Bailleur a mis en demeure le Preneur de s’acquitter des loyers échus et non réglés (pièce n° 7 en demande).

La défenderesse reconnaît dans ses écritures être redevable des arriérés locatifs et sollicite à ce titre un délai de grâce pour s’en libérer.

Il résulte de tout ce qui précède que les manquements récurrents du Preneur à son obligation de paiement régulier des loyers en temps et en heure présentent une gravité suffisante pour que les conditions d’une résiliation judiciaire soient réunies.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. PALMIER DES ÎLES.

Sur l’expulsion du Preneur des locaux

Il convient également d’ordonner, dans les conditions précisées au dispositif, l’expulsion de la S.A.S. PALMIER DES ÎLES et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 4], ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers, charges, taxes et accessoires que la S.A.S. PALMIER DES ÎLES aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

Sur les montants dus par la S.A.S. PALMIER DES ÎLES

Ainsi qu’il a été rappelé supra, la défenderesse n’a pas apporté la preuve, avant la clôture des débats, qu’elle s’est libéré de son obligation de payer le loyer, en ce compris les charges, depuis le mois de juin 2023.

La demanderesse verse au débat un décompte arrêté au mois de septembre 2024 (pièce n° 9 en demande) faisant état d’arriérés locatifs pour un montant de 23 259,55 €.

En conséquence, il y a lieu de la condamner à payer à la S.A.S. PALMIER DES ÎLES la somme de 23 259,55 € tout en précisant que les paiements intervenus postérieurement à la date d’échéance du loyer de septembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction de cette condamnation.

En revanche, il y a lieu de débouter la S.C.I. JOYCE de sa demande tendant à ce que la S.A.S. PALMIER DES ÎLES soit condamnée au paiement des loyers échus entre le mois de septembre 2024 et la présente décision prononçant la résiliation judiciaire dès lors qu’aucun décompte n’est produit à ce titre ou que l’échéance est intervenue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1345-5 du Code civil dispose quant à lui que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La S.A.S. PALMIER DES ÎLES, qui sollicite un échelonnement de sa dette sur 24 mois, présente un arriéré locatif de près de seize mois à la date du dernier décompte actualisé de septembre 2024 et ne démontre pas avoir repris le versement des loyers depuis le mois de juin 2023.

Elle a donc continué à accumuler de manière croissante, malgré les efforts qu’allègue, une dette locative devenue extrêmement importante relativement aux échéances dont elle continuerait à être redevable au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à son expulsion des locaux.

En outre, aucune pièce versée aux débats renseignant sur sa situation financière actuelle ne permet pas de regarder le délai de deux années comme suffisant pour échelonner sa dette locative, eu égard à son montant important.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. PALMIER DES ÎLES aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.S. PALMIER DES ÎLES à payer à la S.C.I. JOYCE la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire à l’égard de la S.A.S. PALMIER DES ÎLES et réputée contradictoire à l’égard de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL et de la S.A. DIAC, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. JOYCE de sa demande de nullité du bail consenti le 1er septembre 2019 à la S.A.S. PALMIER DES ÎLES sur les locaux sis [Adresse 4];

PRONONCE la résiliation du bail consenti le 1er septembre 2019 à la S.A.S. PALMIER DES ÎLES sur les locaux sis [Adresse 4];

ORDONNE, à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.S. PALMIER DES ÎLES et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 4], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

ORDONNE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges, taxes et accessoires que la S.A.S. PALMIER DES ÎLES aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu résiliation judiciaire, et CONDAMNE la S.A.S. PALMIER DES ÎLES à régler à la S.C.I. JOYCE cette indemnité d’occupation, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

CONDAMNE la S.A.S. PALMIER DES ÎLES à verser à la S.C.I. JOYCE la somme de 23 259,55 € au titre des loyers échus et non réglés, selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 ;

DÉBOUTE la S.C.I. JOYCE de sa demande tendant à voir condamner la S.A.S. PALMIER DES ÎLES au paiement des loyers échus depuis le mois d’octobre 2024 jusqu’au prononcé du présent jugement ;

DÉBOUTE la S.A.S. PALMIER DES ÎLES de sa demande de délais de paiement ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à la date d’échéance du loyer de septembre 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du Code civil et viennent ainsi en déduction de la condamnation ci-dessus prononcée ;

CONDAMNE la S.A.S. PALMIER DES ÎLES à payer à la S.C.I. JOYCE la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. PALMIER DES ÎLES aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEIZE MAI

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT