TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04699 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJXM

JUGEMENT

DU : 17 Novembre 2025

[T] [K]

C/

[I] [G]

[Y] [F]

[D] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [T] [K], demeurant [Adresse 6]

représenté par Représentant : M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [G], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Laurie HAYT, avocat au barreau de LILLE

M. [Y] [F], demeurant [Adresse 2]

Mme [D] [F], demeurant [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/4699 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail sous seing privé avec effet au 29 mai 2017, M. [T] [K] a donné à bail à Mme [I] [G] un logement, une cave et un garage, situés [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 367 euros, outre une provision sur charges de 132 euros.

Selon actes du 14 mai 2017, Mme [D] [F] et M. [Y] [F] se sont portés cautions solidaires de Mme [I] [G].

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2023, M. [T] [K] a fait délivrer à Mme [I] [G] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 305,68 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions par actes signifiés le 21 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, M. [T] [K] a fait assigner Mme [I] [G], Mme [D] [F] et M. [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail, à défaut prononcer la résiliation ;Ordonner l’expulsion de Mme [I] [G] des locaux ainsi que de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de force publique ; Condamner solidairement Mme [I] [G] et les cautions à lui payer :La somme de 1 483,63 eurosUne indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, en subissant les augmentations légales, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à libération complète des lieux900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 22 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024.

A cette date, l’affaire a été orientée à l’audience de mise en état, au cours de laquelle les parties comparantes ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à l’audience de plaidoirie en date du 16 juin 2025.

A cette audience, M. [T] [K], représenté par son avocat, a confirmé ses demandes initiales, en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2 396,67 euros au 9 juin 2025.

RG : 24/4699 PAGE 3

Mme [I] [G], représentée par son conseil, a demandé au demandeur de justifier du montant de la créance locative et, à défaut, a sollicité le rejet des prétentions. A titre subsidiaire, elle a demandé de pouvoir régler sa dette à raison de versements mensuels de 50 euros pendant une durée maximale de 36 mois, les paiements s’imputant prioritairement sur le capital. A titre très subsidiaire, elle a sollicité un délai de 12 mois à compter du jugement pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle a conclu au rejet de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 22 septembre 2025, les débats ont été rouverts à l’audience du 16 octobre 2025 pour convoquer Mme [D] [F] et M. [Y] [F].

A cette audience, ces derniers n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. M. [Y] [F] a écrit qu’ils ne pouvaient, avec son épouse, se déplacer, vivant à [Localité 9]. Il a souligné qu’ils ne s’étaient portés cautions que jusqu’en 2020, de sorte qu’ils ne pouvaient pas être concernés par les demandes formées par M. [T] [K].

Les conseils de M. [T] [K] et de Mme [I] [G] ont maintenu leurs demandes formulées à l’audience du 16 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties, visées à l’audience du 16 juin 2025, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

RG : 24/4699 PAGE 4

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été adressé à Mme [I] [G] le 10 juillet 2023 de régler la somme de 1 305,68 euros dans un délai de deux mois.

De ce montant, il convient de déduire la somme de 125,93 euros correspondant à une régularisation de charges (pièce n°4.1 de la défenderesse), dont la locataire justifie qu’elle aurait dû être portée à son crédit et qui ne figure pas sur le décompte produit par le bailleur, lequel ne s’explique pas sur ce point précis.

C’est donc la somme de 1 179,75 euros que devait régler Mme [I] [G] dans un délai de deux mois, délai expirant le 11 septembre 2023, 24h00 (le 10 septembre 2023 étant un dimanche).

Or, il ressort du document intitulé « situation de compte » (pièce n°18) que les sommes suivantes ont été réglées :

Chèque du 26 juillet 2023 de 324,92 eurosChèques du 16 août 2023 de 100 et 347,40 eurosChèque du 22 août 2023 de 50 eurosVirement du 11 septembre 2023 de 439, 29 eurosSoit au total 1 261,61 eurosLe commandement n’est donc pas resté infructueux puisque ses causes ont été réglés avant le 11 septembre 2023, 24h00.

La demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail doit donc être rejetée.

M. [T] [K] demande, dans le dispositif de ses conclusions, de prononcer la résiliation à défaut de la constater, sans motiver précisément cette demande.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, en dépit de l’arriéré locatif, il n’est pas démontré que la locataire a inexécuté de façon suffisamment grave ses obligations, le décompte démontrant qu’elle s’est acquittée régulièrement de sommes importantes et des incompréhensions ayant pu exister sur les régularisation de charges notifiées tardivement par le gestionnaire du bien.

La demande tendant au prononcé de la résiliation sera donc également rejetée.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

RG : 24/4699 PAGE 5

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

Suivant le décompte établi le 10 juin 2025, produit par M. [T] [K], une somme de 2 396,67 euros reste due par Mme [I] [G].

De cette somme, il convient de déduire la somme de 125,93 euros (cf ce qui a été dit concernant le commandement de payer).

Les montants portant sur les régularisations de charges ressortent des pièces émanant de Foncia (pièces 11 à 17 du demandeur).

Si Mme [I] [G] peut légitimement s’interroger sur la tardiveté de certaines régularisation sur charges (régularisation charges 2019 en juillet 2024, régularisation charges 2022 en octobre 2024), elle n’établit pas que les montants sollicités, en plus des provisions sur charges, sont infondés. Elle ne démontre pas davantage avoir été empêchée de consulter les pièces justificatives dans les six mois de l’envoi des décomptes.

RG : 24/4699 PAGE 6

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [I] [G] à payer à M. [T] [K] la somme de 2 270,74 euros.

Sur la demande de délais de paiementAux termes de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Il ressort du décompte que la locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Celle-ci justifie, par la production de pièces financières, qu’elle est en mesure de régler sa dette.

Il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande dirigée contre les cautions

M. [Y] [F] et Mme [D] [X] épouse [F] se sont portés cautions solidaires de Mme [I] [G] par actes signés le 14 mai 2017.

Il ressort des actes que le cautionnement porte, en particulier, sur les loyers et charges, pour un montant maximum correspondant à trois ans de loyers, charges comprises.

Il est précisé que « ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à l’article 1740 du code civil jusqu’à l’extinction des obligations du dit locataire sans pouvoir dépasser la durée de neuf ans, soit jusqu’au 29 mai 2026. »

Contrairement à ce que soutient M. [Y] [F] dans son courriel, celui-ci ne s’est pas engagé en qualité de caution que pour trois ans, mais bien jusqu’au 29 mai 2026.

Il convient donc de condamner M. [Y] [F] et Mme [D] [X] épouse [F] solidairement avec Mme [I] [G] à payer à M. [T] [K] la somme de 2 270,74 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Sur les demandes accessoiresCompte tenu de la solution du litige, Mme [I] [G] ,M. [Y] [F] et Mme [D] [X] épouse [F] supporteront in solidum la charge des dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle.

L’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

RG : 24/4699 PAGE 7

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes tendant à voir constater et à voir prononcer la résiliation du contrat de bail liant M. [T] [K] et Mme [I] [G], portant sur le logement, la cave et le garage, situés [Adresse 5] ([Adresse 8]) ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [G], M. [Y] [F] et Mme [D] [X] épouse [F] à payer à M. [T] [K] la somme de 2 270,74 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse ;

DIT que Mme [I] [G] pourra s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 63 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

DIT qu’à défaut de paiement de toute mensualité restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [G], M. [Y] [F] et Mme [D] [X] épouse [F] aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux règles sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU A.FEYDEAUX-THIEFFRY