TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

, [Adresse 1]

, [Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/101

RG n° : N° RG 25/00501 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQIA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[E]

JUGEMENT DU 10 Mars 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS, [Localité 2] : 824 541 148

agissant poursuites et dilligences de son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège.,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, et M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame, [B], [E],

[Adresse 3],

[Localité 4]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2023, la SCI HGV a donné à bail à Mme, [B], [E] un logement situé, [Adresse 3] à BRIEY (54150).

Le bailleur a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

La SCI HGV a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin d’obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 10 avril 2025, dénoncé le 14 avril suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme, [B], [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Mme, [B], [E] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner Mme, [B], [E] à lui payer la somme de 5075,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 janvier 2025 sur la somme de 2800 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner Mme, [B], [E] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner Mme, [B], [E] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner Mme, [B], [E] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, actualisant la demande principale à hauteur de 10266,35 euros, selon un décompte arrêté au 7 janvier 2026.

Mme, [B], [E] a indiqué qu’elle avait de grosses difficultés financières et qu’elle ne parvenait pas à payer son loyer. Elle a précisé ne pas contester la dette.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Il y a tout d’abord lieu de rappeler qu’en vertu de l’article 2309 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE, la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production d’une première quittance subrogative en date du 16 juillet 2024, avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges pour les mois de mai 2024 à juillet 2024.

Par ailleurs, en application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2025, soit dans un délai de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées.

L’action est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de la conclusion du contrat litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mai 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré le 8 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement à Mme, [B], [E] de payer la somme de 2800 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant à la débitrice un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme visée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 9 mars 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Mme, [B], [E] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant la défenderesse à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 567,85 euros, dans la limite des sommes que la caution aura effectivement réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions du bailleur du fait des impayés de la locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2308 du code civil, tel que modifié par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place de la locataire défaillante et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, il résulte de la quittance subrogative du 31 décembre 2025 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur une somme totale de 10 826,35 euros au titre de sa garantie, terme de décembre 2025 inclus.

Il convient de déduire la somme de 560 euros versée le 18 août 2024 tel que cela ressort du décompte.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire pour le recouvrement de cette somme, Mme, [B], [E] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 266,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 janvier 2025 sur la somme de 2800 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme, [B], [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme, [B], [E] condamnée aux dépens, devra verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 9 mars 2025 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [B], [E] d’avoir libéré le logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 5], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme, [B], [E] à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme actuelle de 567,85 euros, et CONDAMNE Mme, [B], [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, ce dans la limite des sommes que la caution aura réglées au bailleur à ce titre et justifiées par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme, [B], [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 266,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025 sur la somme de 2800 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme, [B], [E] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [B], [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au sous-préfet ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge