TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04016 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YHTX

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01-2011

C/

[F] [U]

[M] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONCIERE RU 01-2011, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Représentant : M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [U], demeurant [Adresse 2]

Mme [M] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/04016 – Page -

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique avec effet au 26 avril 2022, la société civile immobilière (SCI) Fonciere RU 01/2011 a donné à bail à M. [F] [U] et Mme [M] [U], pour une durée initiale de six ans, un appartement situé porte C 51, au 6ème étage du [Adresse 5] Lille et un box n°14 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 784,54 euros, outre une provision sur charges de 210 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la SCI Foncière RU 01/2011 a fait signifier à M. et Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le règlement de la somme de 4 183,93 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, la SCI Foncière RU 01/2011 a fait assigner M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil et des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile :

constater la résiliation de la location portant sur l’immeuble et le box,subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,ordonner, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, les consorts [U] soient tenus de délaisser les lieux, et que faute pour eux de ce faire, d’être autorisée à les en faire expulser, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,fixer au montant du loyer actuel, soit la somme de 811,92 euros, outre les provisions sur charges, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de résiliation,condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 7 273,69 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 17 janvier 2024 et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer,condamner les consorts [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, outre les provisions sur charges, telle que fixée ci-dessus, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son expulsion,dire qu’en toute hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l’indexation,condamner les consorts [U] à lui payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les consorts [U] à lui payer tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement.Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 26 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 20 janvier 2025 à la demande des parties.

A cette audience, les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoiries a été fixée au 23 juin 2025.

A cette audience, la SCI Foncière RU 01/2011, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance en précisant qu’elle produisait un décompte actualisé de sa créance d’un montant de 26 264,60 euros, échéance de mai 2025 incluse.

M. et Mme [U], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,bénéficier de délais de paiement sur 36 mois,RG : 24/04016 – Page -

rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Foncière RU 01/2011condamner la SCI Foncière RU 01/2011 au paiement des entiers frais et dépens.Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et en application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse et aux écritures des défendeurs déposées à l’audience du 23 juin 2025.

Le conseil de M. et Mme [U] a oralement indiqué que ses clients avaient effectué un règlement le 20 juin 2025.

Le juge a demandé au conseil de la bailleresse de transmettre un décompte actualisé de sa créance en cours de délibéré.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Le décompte actualisé a été réceptionné par le greffe de la juridiction le 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

La bailleresse justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX conformément aux exigences de l''article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du Nord conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi précitée.

Elle est donc recevable à agir.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date à laquelle le bail a été signé dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du bail contiennent une clause résolutoire rédigée en ce sens.

La SCI Foncière RU 01/2011 justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, fait signifier à M. et Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir, sous deux mois, le paiement d’une somme de 4 183,93 euros en principal au titre des loyers impayés.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse et établi le 28 juin 2025 que les causes du commandement ainsi signifié n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois à compter de sa délivrance.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 février 2024.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 24 V de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse que M. et Mme [U] n’ont effectué aucun règlement entre octobre 2023 et avril 2025. Ils ont effectué un règlement de 1 350 euros les 23 mai 2025 et 20 juin 2025, étant précisé que le loyer courant, provision sur charges incluse, était de 1 186,34 euros en ce qui concerne l’échéance due pour le 30 avril 2025 et de 1 198,11 euros en ce qui concerne l’échéance due pour le 31 mai 2025.

D’après ce même décompte, M. et Mme [U] sont redevables d’une somme de 24 914,60 euros, échéance de mai 2025 incluse.

D’après les explications données dans leurs écritures et les pièces produites aux débats, Mme [U] a dû arrêter de travailler en décembre 2021 pour des raisons de santé. Son salaire a été maintenu par son employeur depuis janvier 2024 et elle n’a actuellement aucun revenu en raison de difficultés administratives. Elle a déposé une demande auprès de la MDPH.

Après un licenciement, M. [U] a retrouvé un emploi depuis octobre 2024 en tant que chauffeur en Belgique et il perçoit un salaire de 3 500 euros par mois.

Ils ont deux enfants à charge

Si le montant de la dette des défendeurs est très conséquent, M. [U] a un emploi rémunérateur et l’absence de rémunération de Mme [U] est manifestement temporaire.

Aussi, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, suivant le décompte actualisé produit par la bailleresse, M. et Mme [U] sont redevables d’une somme de 24 914,60 euros arrêtée au 26 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

La bailleresse ne sollicite pas une condamnation solidaire.

M. et Mme [U] seront donc conjointement condamnés à payer à la SCI Foncière RU 01/2011 la somme de 24 914,60 euros arrêtée au 26 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 4 183,93 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Ils seront autorisés à se libérer de cette somme dans un délai de 36 mois suivant les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Si M. et Mme [U] ne respectent pas l’échéancier prévu, ils pourront être expulsés et ils seront tenus de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [U] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 2 novembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. et Mme [U] seront condamnés in solidum à payer à la SCI Foncière RU 01/2011 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la société civile immobilière Foncière RU 01/2011, d’une part, et M. [F] [U] et Mme [M] [U], d’autre part, avec effet au 26 avril 2022 et portant sur un appartement situé porte C 51, au 6ème étage du Bâtiment C de la [Adresse 7] [Localité 6] et un box n°14 situé à la même adresse, étaient réunies à la date du 3 février 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [U] et Mme [M] [U] à payer à la société civile immobilière RU 01/2011 la somme de 24 914,60 euros arrêtée au 26 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 4 183,93 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [F] [U] et Mme [M] [U] à se libérer de leur dette au moyen de 36 versements mensuels dont 35 d’un montant de 500 euros et un dernier devant être ajusté pour permettre de régler le solde de la dette en principal et intérêts, en sus du loyer courant ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT que pendant les délais consentis, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d’une mise en demeure adressée à M. [F] [U] et Mme [M] [U] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 3 février 2024;

3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de M. [F] [U] et Mme [M] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

5°) M. [F] [U] et Mme [M] [U] seront condamnés à payer à la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles et augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [U] et Mme [M] [U] à payer à la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [U] et Mme [M] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail avec effet au 26 avril 2022 ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier Le Juge

D.AGANOGLU M. COCQUEREL