TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 24/01937 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZAW7

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

M. [J] [R]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représenté par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

Mme [T] [E]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par M^e Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [S] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par M^e Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE

Mme [A] [B]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE

S.A.R.L. 1000 HABITATS.COM

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

S.C.P. BTSG

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par M^e Franck REGNAULT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 25 Mars 2025

ORDONNANCE du 29 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

M.[J] [R] et Mme [T] [E] ont acquis auprès de M. [S] [Y] et Mme [A] [B], suivant acte authentique de vente reçu le 22 novembre 2021, par Me [K] [O], Notaire à [Localité 14] (59), un bien immobilier situé à [Localité 14] (59), [Adresse 5], moyennant le paiement de la somme de 249999 euros. La vente est intervenue par l’intermédiaire de l’agence 1000Habitats.com, depuis placée en redressement judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole, le 17 avril 2023, avec la désignation de la SCP BTSG, prise en la personne de Me [H] [X], en qualité de mandataire judiciaire.

Invoquant la survenance d’infiltrations en provenance de la toiture, M.[J] [R] et Mme [T] [E] ont par actes des 09 et 10 décembre 2024, fait assigner M.[S] [Y] et Mme [A] [B], la SARL 1000Habitats.com et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [X], devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référé, pour obtenir la désignation d’un expert, au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens étant réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et renvoyée au 25 mars 2025 pour y être plaidée.

A cette date, M.[J] [R] et Mme [T] [E] représentés par leur avocat sollicitent dans le dernier état de leurs écritures n°2 déposées à l’audience et reprises oralement, les prétentions suivantes :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

— Voir désigner expert avec mission suggérée dans le dispositif de leurs conclusions

— Fixer la consignation qui devra être déposée au Greffe,

— Dépens comme de droit.

— Débouter purement et simplement la société 1000 HABITATS et la SCP BTSG de l’ensemble de ses demandes,fins et conclusions.

M. [S] [Y] et Mme [A] [B], représentés, sollicitent du juge des référés de :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

A titre principal,

— Débouter M. [J] [R] et Mme [T] [E], de leur demande d’expertise

A titre subsidiaire,

— Compléter la mission de l’expert en indiquant que celui-ci devra préciser la date d’apparition des désordres dont il est fait état, et si ceux-ci étaient apparents lors de l’acquisition,

— Donner acte à M.[S] [Y] et Mme [A] [B], de leurs protestations et réserves à ce titre et de ce qu’ils se réservent de soulever toute exception, fin de non-recevoir ou moyen de défense au fond,

— Dépens comme de droit.

La SARL 1000Habitats.com et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [X], représentées, forment aux termes de leurs conclusions reprises oralement les demandes suivantes :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les pièces et la jurisprudence versées aux débats,

A titre principal :

— Constater, dire et juger que l’action initiée par M. [J] [R] et Mme [T] [E] a pour fondement un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance au jour de la vente,

— Constater, dire et juger que la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être recherchée sur le fondement des vices cachés,

En conséquence,

— Mettre hors de cause la société 1000Habitats.com et la SCP BTSG ès qualités,

— Débouter M. [J] [R] et Mme [T] [E] de leur demande d’expertise à leur encontre,

— Condamner M.[J] [R] et Mme [T] [E] à verser à la société 1000Habitats.com et à la SCP BTSG ès qualités la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [J] [R] et Mme [T] [E] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

A titre subsidiaire , Si par extraordinaire la société 1000 HABITATS et la SCP BTSG, ès qualités, n’étaient pas mises hors de cause :

— Donner acte à la société 1000 HABITATS et à la SCP BTSG de ce qu’elles formulent les plus

expresses protestations et réserves d’usage quant aux demandes de M. [J] [R] et Mme [T] [E],

— Réserver les frais et les dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les acquéreurs sollicitent la désignation d’un expert, exposant avoir constaté la présence d’infiltrations en toiture pourtant présentée selon eux, comme en très bon état, lors des visites de l’appartement.

Les vendeurs s’y opposent en l’absence de preuve des désordres, les infiltrations ayant fait depuis l’objet de travaux réparatoires, ajoutant que la vétusté de la toiture est un vice apparent susceptible d’être révélé par l’appui d’une échelle ou l’usage courant d’un drone.

Ils invoquent la clause contractuelle de l’acte de vente exclusive de responsabilité du vendeur, au titre des vices apparents ou cachés.

La société 1000Habitats.com et son mandataire judiciaire sollicitent la mise hors de cause de l’agent immobilier, exposant que s’agissant de vice caché, il ne peut être tenu d’une obligation de conseil, sur quelque chose d’invisible et qu’il n’est pas par ailleurs un professionnel de l’immobilier et il ne lui incombe pas de faire des recherches destructives ou des diligences supplémentaires si l’état apparent de l’immeuble et les informations reçues ne le justifient pas.

Sa responsabilité ne peut être engagée.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

1- Sur la mise hors de cause de l’agent immobilier

La SARL 1000Habitats.com ne conteste pas avoir indiqué aux futurs acquéreurs que la toiture se trouvait en bon état.

Pour autant, la responsabilité de cette défenderesse ne peut être mise en cause, compte tenu des obligations qui sont à sa charge, pour avoir reproduit les affirmations qu’elle détenait du vendeur, alors qu’il ne lui appartient pas n’étant pas un professionnel de la construction, de faire des diligences supplémentaires, si l’état apparent de l’immeuble et les informations reçues ne le justifient pas.

Il n’y a pas lieu dès lors que cette défenderesse participe à l’expertise, alors que l’action au fond susceptible d’être engagée à son encontre par les acquéreurs est manifestement vouée à l’échec.

2-Sur la demande d’expertise

Axu termes de l’acte authentique de vente régularisé entre les parties, la clause exonératoire de responsabilité du vendeur ne s’applique qu’aux vices apparents, dont l’acquéreur a pu se convaincre et aux vices cachés, qui n’étaient pas connus du vendeur. En revanche, l’exclusion de garantie ne s’applique pas aux vices cachés, connus du vendeur.

Les désordres en toiture qui n’est pas facilement accessible, ne peuvent être considérés comme “apparents”, car décelables, au moyen d’un drone ou d’une échelle, qui ne constituent pas des techniques d’investigation courante en la matière, ce d’autant que l’agent immobilier a confirmé aux acquéreurs, le bon état de la toiture.

Les pièces produites par M.[J] [R] et Mme [T] [E] et notamment le rapport d’expertse d’assurance du 1er octobre 2024 (pièce demandeurs n°4) qui mentionne la vétusté de la toiture et l’absence de bandes solines en périphérie, rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, de sorte que la partie demanderesse justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il n’apparient pas à ce stade aux demandeurs de démontrer la connaissance par les vendeurs, des vices.

Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres.

Sur les autres demandes

M.[J] [R] et Mme [T] [E] dans l’intérêt et à la demande desquels la mesure d’instruction est ordonnée en avanceront les frais et supporteront les dépens de la présente instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charges de la SARL 1000Habitats.com et de son mandataire judiciaire, les sommes exposées par ces défendeurs dans la présente instance. Leur demande pour frais irrépétibles sera écartée.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Disons n’y avoir lieu à mesure d’instruction, à l’égard de la SARL 1000Habitats.com et de son mandataire judiciaire,

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

M. [U] [N]

[Adresse 7]

[Localité 10]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 13],

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Localité 14] (59), [Adresse 5] , après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— examiner les défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;

— dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art;

— Donner les éléments de fait permettant à la juridiction de déterminer si M.[J] [R] et Mme [T] [E] ont pu se convaincre eux-mêmes, de l’existence des désordres allégués et si les désordres sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou à en diminuer le prix en affectant le comportement de l’acquéreur,

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,

— recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 15 juin 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 2], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Laissons à la charge de M.[J] [R] et Mme [T] [E], les dépens de la présente instance,

Déboutons la SARL 1000Habitats.com et son mandataire judiciaire, de leur demande pour frais irrépétibles,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET